부동산 매매계약시 주담대 지급은 어디로 되는건가요?

Question

전세낀 매물을 매수하고 실거주로 전입하고자 합니다매매가 9억기존전세 5억계약일에매매계약은 계약금 0.9억 중도금 1억 잔금 2.1억전세해제계약은 계약금 0.5억 잔금 4.5억지급키로 하였을때잔금 6.6억중주택담보대출 5억을 실행하면누구에게 얼마씩 지급되는건가요?제가 지급인을 지정할수 있는건가요?아니면 비율대로 지급되는건가요?

박경영 경제전문가 · Accepted Answer

주택담보대출(주담대) 실행 시 지급 방식과 부동산 매매계약의 대금 지급 절차주택담보대출(주담대)을 활용해 부동산을 매매할 때 대출금이 어떻게 지급되고, 매도인과 기존 전세 세입자 간의 잔금이 어떻게 분배되는지는 매매계약서, 전세해제계약서, 그리고 대출 실행 과정에서 금융기관의 관리 기준에 따라 달라집니다. 아래에서는 주담대 실행 시 지급 방식과 매매 대금 정산 과정을 상세히 설명하겠습니다.1. 상황 요약 및 가정된 계약 조건1-1. 계약 조건- 매매가 9억 원.- 기존 전세 보증금 5억 원.- 계약 구조1. 매매계약- 계약금 0.9억 원.- 중도금 1억 원.- 잔금 2.1억 원.2. 전세 해제 계약- 기존 세입자에게 반환해야 할 보증금(5억 원).- 계약금 0.5억 원.- 잔금 4.5억 원.- 잔금 시점의 총 정산 금액- 매매 잔금 2.1억 원.- 전세 해제 잔금 4.5억 원.- 총 잔금 6.6억 원.1-2. 대출 실행 조건- 주택담보대출(주담대) 5억 원.- 목적 잔금 정산.- 지급 우선순위1. 기존 세입자(전세금 반환).2. 매도인(잔여 매매 대금).2. 대출금 지급 방식과 절차2-1. 주택담보대출 지급 원칙주택담보대출은 부동산을 담보로 제공하고 금융기관이 대출금을 실행하는 구조입니다. 금융기관은 대출금이 부동산 매매 및 담보권 설정과 관련된 정산에만 사용되도록 관리합니다.1. 대출금은 매수인에게 직접 지급되지 않음- 대출금은 매수인의 계좌를 거치지 않고 금융기관에서 매도인 또는 기존 전세 세입자에게 직접 지급됩니다.- 이는 대출금의 용도를 담보권 설정과 관련된 거래에 한정하기 위함입니다.2. 지급 우선순위 관리- 금융기관은 매매계약서와 전세 해제 계약서를 검토하여 우선순위를 정합니다.- 일반적으로 전세금 반환이 우선이며, 이후 매도인에게 잔금을 지급합니다.2-2. 예상 지급 흐름대출금(5억 원)과 매수인의 추가 지급분(1.6억 원)이 각각 누구에게 지급되는지에 대한 구체적인 흐름은 다음과 같습니다1. 전세 해제 기존 세입자 보증금 반환- 대출금 중 4.5억 원은 기존 세입자에게 지급되어 보증금을 반환합니다.- 기존 세입자는 보증금 반환 후 주택에서 퇴거하며, 매수인이 주택에 실거주를 위해 전입할 준비를 합니다.2. 매매 대금 지급 매도인에게 잔금 지급- 대출금 중 남은 0.5억 원은 매도인에게 지급되어 매매 잔금의 일부로 충당됩니다.- 이후, 매수인이 추가로 준비한 잔금(1.6억 원)을 매도인에게 지급하여 매매대금 정산을 완료합니다.3. 총 지급 금액 요약지급 대상 / 금액 / 출처기존 세입자 / 4.5억 원 / 주담대 대출금매도인 / 2.1억 원 (총) / 0.5억(대출금) + 1.6억(매수인 지급)3. 매수인의 지급인 지정 가능 여부주택담보대출은 매수인이 직접 대출금의 지급인을 지정할 수 없습니다. 금융기관이 매매계약서와 전세해제계약서를 검토하여 대출금 지급 순서를 정하고 이를 직접 집행합니다.3-1. 금융기관의 관리 이유- 대출금의 용도 제한- 주택담보대출은 매매 대금 및 관련 비용에만 사용되도록 제한됩니다.- 담보권 설정과 관련된 안전성 확보- 금융기관은 대출금이 매매 대금이나 기존 세입자의 보증금 반환에 정확히 사용되도록 관리합니다.3-2. 매수인의 역할매수인은 대출 실행 전에 매매계약서와 전세해제계약서에 지급 조건을 명확히 합의해야 합니다. 이후 금융기관에 해당 계약서를 제출하여 지급 흐름을 조율할 수 있습니다.4. 매수인과 매도인 간 지급 조건 조율잔금 지급 방식과 순서를 매수인과 매도인, 세입자 간에 조율하려면 다음과 같은 절차가 필요합니다4-1. 매매계약서와 전세해제계약서 작성- 계약서에 잔금 지급 방식과 대출금 사용 계획을 명확히 기재합니다.- 예: "대출금 중 4.5억 원은 전세 보증금 반환에 사용하며, 나머지 금액은 매도인에게 잔금으로 지급한다."4-2. 금융기관과 사전 협의- 대출 실행 전에 금융기관에 계약 내용을 전달하고, 해당 내용이 대출금 지급 절차에 반영되도록 요청합니다.5. 잔금 정산 시 유의점1. 대출 실행일과 잔금 지급일의 일치- 대출 실행일과 잔금 지급일이 동일해야 원활한 정산이 가능합니다.2. 잔금 지급 순서 확인- 금융기관에서 대출금을 어떻게 지급할지 사전에 명확히 확인합니다.3. 등기 이전 절차- 잔금 지급 후 등기 이전 절차를 신속히 진행하여 매수인의 소유권이 보호되도록 합니다.4. 기존 세입자의 확정일자 확인- 기존 세입자의 확정일자와 전세금 반환이 완료되었는지 확인하여 매수인의 권리가 보호되도록 해야 합니다.6. 결론 및 권장 사항- 주택담보대출은 매매 대금과 전세금 반환에 정확히 사용되도록 금융기관이 관리합니다. 매수인이 대출금을 직접 관리하거나 지급인을 임의로 지정할 수는 없으나, 계약서를 통해 지급 흐름을 조율할 수 있습니다.- 대출 실행 전, 매매계약서와 전세해제계약서를 명확히 작성하고, 금융기관과의 협의를 통해 지급 절차를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.- 부동산 전문가나 법무사의 도움을 받아 계약서 검토 및 대출 실행 과정을 신중히 진행하는 것을 권장합니다.

김가연 경제전문가 · Answer

안녕하세요. 김가연 경제전문가입니다.은행에서 바로 매도인이나 전세입자 또는 기존 전세입자의 전세자금대출 받은 은행 등으로입금합니다. 차주가 지급인을 지정할 수는 없고보통 비율대로 은행에서 바로 입금하게 됩니다.