저당권과 근저당권은 어떻게 다른가요?

Question

대출받을 때 집을 담보로 저당권이나 근저당권을 설정한다고 들었는데, 이 둘이 정확히 어떻게 다른지, 왜 대부분 은행에서는 근저당권을 설정하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박형진 경제전문가입니다.

근저당은 담보를 잡아두는 것을 의미합니다.

즉 1000만원을 은행에서 돈을 빌릴때 담보로 근저당을 10%~20%정도 더 해 넉넉하게 담보를 잡습니다.

즉 1000만원을 빌리지만 담보에 근저당을 1200만원으로 설정해 두었다가 필요에 의해 갚았다가 다시 한도만큼 빌렸다가 할 수 있습니다.

근저당은 해지 않는 한 해당 금액 범위에서 자금을 융동성있게 빌리고 갚을 수 있게 합니다만 저당은 딱 해당 금액만큼 담보를 잡고 정확하게 상환하면 저당권도 해지합니다.

유도리가 있느냐 없느냐 차이로 나눌 수 있다고 봅니다.

참고 부탁드려요~

Answer 2

안녕하세요. 이대길 경제전문가입니다.

저당권은 딱 정해진 금액일 때 합니다

계약서를 쓰듯이 담보에 저당권 근저당권을 설정하는데 갚을때마다 서류를 수정해야하니 번거롭고 돈도 듭니다

근저당권은 채권최고약만 정해둡니다

중간 중간 갚아도 그리고 갚다가 또 빌려도 최대 채권최고액이 담보로 정해져있기 때문에 수정할 이유가 없습니다

Answer 3

안녕하세요. 인태성 경제전문가입니다.

질문 속에 언급하신 저당권과 근저당권의 차이는

저당권은 확정된 특정 채권을 1회성으로 담보하며, 이를 갚으면 권리가 즉시 소멸합니다.

근거장권은 은행 대출처럼 잊자와 연체료 등으로

수시로 변동하는 불특정 채권을 채권 최고액 한도 내에서 지속적으로 담보하는 권리입니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.

저당권은 대출금액이 딱 정해져 있어서 빚을 갚는 즉시 소멸하는 반면에 근저당권은 미래에 증감할 빚을 고려해서 채권최고액인 보통 대출금의 120~130%를 미리 설정해 두는 권리입니다. 일반 저당권은 대출금을 일부 갚거나 추가로 빌릴때마다 매번 등기부등본을 수정해야 해서 비용과 절차가 매우 번거로운 반면에 근저당권은 채권최고액 범위 내라면 밀리거나 일부 상환, 재대출이 발생해도 매번 등기를 변경할 필요가 없어서 은행과 차주 모두에게 훨씬 편리하고 절약됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 김민준 경제전문가입니다.

저당권은 대출 원금이 고정된 채권을 담보하는 방식으로, 채무액이 확정돼 있어 이자 연체 등으로 채무액이 조금만 변해도 다시 설정해야 하는 번거로움이 있습니다. 반면 근저당권은 장래 증감 변동하는 채무를 일정 한도까지 포괄적으로 담보하는 방식으로, 보통 대춸원금의 110~130%를 채권 최고액으로 설정해둡니다. 은행이 근저당권을 선호하는 이유는 마이너스통장처럼 대출금이 수시로 오르내리거나 연체이자가 붙어도 별도 재설정 없이 한도 내에서 유연하게 대응할 수 있어 행정비용과 리스크 관리 측면에서 훨씬 효율적이기 때문입니다.

Answer 6

안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.

저당권과 근저당권의 차이는 담보하는 채권의 액수가 정해져 있는지 여부인데요. 저당권은 설정 시점에 대출금이 특정 금액으로 확정되어 있는 담보권으로 빚이 완전히 사라지면 저당권도 자동으로 소멸합니다. 그러나 근저당권은 미래에 발생하거나 변동될 수 있는 채무까지 대출금의 120~130% 내에서 유연하게 담보하는 권리로 빚이 상환되어도 자동으로 등기가 소멸되지는 않습니다.

Answer 7

안녕하세요. 박성훈 경제전문가입니다.

✅ 간단히 핵심 차이만 정리해 드릴게요!

**가장 큰 차이는 **"정해진 금액만 보장하는가, 앞으로 생길 빚까지 모두 보장하는가"입니다.

 

📌 핵심 차이

구분 저당권 근저당권

보장 범위 정해진 특정 금액만 딱 담보로 묶음 최대한도만 정하고, 그 안에서 생기는 모든 빚을 포괄

대출 바뀔 때 금액 바뀔 때마다 해지 후 다시 설정해야 함 추가·상환·재대출 해도 설정 그대로 유지

비용·절차 매번 설정비·등기비 다시 듦 한 번 설정하면 추가 비용 거의 없음

주요 사용 일회성·단기 대출 은행의 일반 주택담보대출·마이너스통장

 

📌 왜 은행은 거의 근저당권을 쓸까요?

- 대출 중도 상환·추가 대출·만기 연장·재대출 등이 자주 바뀌기 때문

- 매번 저당권을 새로 만들면 비용·시간이 너무 많이 들고, 은행 입장에서는 안정적으로 담보 권리를 유지할 수 있음

- 당신에게도 불편하지 않음: 대출 다 갚으면 똑같이 말소하면 되고, 최대한도만 실제 빚보다 조금 높게 잡을 뿐 실제 부담하는 이자는 빌린 금액만큼만 내면 됨

 

📌 한줄 정리

"저당권은 '이 돈 갚을 때까지만 담보', 근저당권은 '이 집 범위 안에서 앞으로 생길 모든 빚을 담보'라고 보시면 됩니다. 그래서 대부분의 주택담보대출은 근저당권으로 한 번 설정해두고 편리하게 쓰는 겁니다."