부동산 명의신탁 상황은 형사법적으로 꽤 복잡합니다. 핵심은 명의수탁자가 제3자에게 처분했을때, 신탁자와의 관계에서 어떤 범죄가 성립할 수 있는가인데요. 기본 구조는 명의신탁자는 실제 소유야이고 명의수탁자는 명의만 빌려 등기한 사람이고, 제3자는 수탁자로부터 부동산을 매수한 사람이에요. 제3자는 수탁자가 등기상 소유자이므로, 통상적으로 적접하게 매수한 것으로 봅니다. 따라서 제3자와의 관계에서는 사기죄 성립은 어렵다고 봅니다. 이유는 제3자는 수탁자가 진짜 소유자인 줄 알고 거래했으므로, 속임을 당한 피해자가 아니기 때문이죠. 사기죄 성립에 대한 여부에서 사기죄는 기망행위-재산상 이익 취득- 피해자 손해구조가 필요합니다. 명의수탁자가 처음부터 부동산을 처분할 의도로 명의를 받은 경우라면, 신탁자를 속여 등기를 자기 명의로 한것이라서 사기죄가 성립할 수 있습니다. 그러나 단순히 명의만 빌려주기로 했다가 나중에 처분한 경우라면, 처분행위 자체는 사기보다는 배임적 성격이 강합니다. 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 임무에 위배하여 재산상 손해를 가한 경우입니다. 명의수탁자는 신탁자의 재산을 관리하는 지위에 있어서 이를 임의로 처분하면 배임죄가 성립할 수 있습니다.