토지주와 건물주가 다른상가에 월세로 입점할경우 혹시 건물이 경매로 나와도 보증금을 안전하게 지킬수 있을까요?

Question

현재 토지는 중종토지이고 건물주는 그 후손이 지은 건물에 입점하여 점포를 운영하고 있습니다.

현재 보증금이 2천인데 이번에 4천으로 올리고 대신 월세를 조금 깍자고 하시는데요

혹시 건물이 나중에 문제가 생기는 경우 제 보증금을 안전하게 지킬수 있을지 궁금합니다.

현재 등기부등본상 건물은 깨끗한 상태인데 예전에 몇번의 가압류가 있어서 좀 불안하네요

보증금을 올리면 계약서를 다시써야 하는데 그때 주의점이나

계약서만 작성하고 따로 확정일자는 신청하지 않았는데 확정일자 신청은 꼭 따로 신청해야 하는지 궁금합니다

해당 점포는 이전에 아버지께서 약 30년전에 임차하여 운영하시다가 돌아가시고 5년전에 제가 같은자리에서

제 명의로 사업자신청을 새로하여 운영하고 있습니다.

그때당시 보증금은 아버지께서 납부하신거고 아들인 제가 보증금 및 월세금액 그대로 승계하여 지금까지 사용해

왔습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  토지주와 건물주가 다른 상가에 임차로 입점하는 경우, 건물이 경매로 넘어가면 보증금 회수 위험이 존재합니다. 보증금을 증액하는 상황에서는 기존 관행에 의존하지 말고, 임차권의 대항력과 우선변제 요건을 새로 갖추는 것이 핵심이며, 확정일자는 반드시 별도로 받아 두셔야 합니다. 계약서 재작성 시 특약과 담보장치 없이는 보증금 안전을 단정하기 어렵습니다.

• 법리 검토
  상가건물임대차보호법상 보호는 건물 기준으로 작동하므로 토지와 건물 소유가 분리된 경우에도 원칙은 동일합니다. 다만 건물에만 권리가 미치므로, 토지 문제로 건물이 철거되거나 사용권이 부정되는 특수 위험은 별도로 검토해야 합니다. 보증금 증액은 새로운 임대차로 평가될 수 있어 종전의 대항력·우선변제 순위가 유지된다고 단정할 수 없습니다.

• 계약서 재작성 시 주의사항
  보증금 증액 시에는 반드시 새로운 임대차계약서를 작성하고, 건물 등기부의 근저당·가압류 변동 여부를 재확인해야 합니다. 특약으로 보증금 반환채무의 연대보증, 보증보험 가입, 경매 시 임대인의 협조의무를 명시하는 방안을 검토하시기 바랍니다. 과거 가압류 이력이 있다면 위험 신호로 평가해야 합니다.

• 확정일자 및 기존 승계 문제
  확정일자는 계약서 작성만으로 자동 부여되지 않으므로 별도로 신청해야 합니다. 기존에 부친 명의 보증금을 승계해 사용해 온 사정이 있더라도, 현재 임차인 명의로 대항력과 확정일자를 명확히 갖추지 않으면 보호에 공백이 생길 수 있습니다. 증액을 계기로 권리관계를 정비하시는 것이 필요합니다.