월세 계약 기간 만료전 보증금반환 관련한 질문입니다

저는 임대인입니다. 임차인분이 변호사분께 확인한 내용이라며 보증금 반환을 요구하셨는데

제가 알고 있는 상식과는 너무 달라서 질문 남깁니다.

1. 200/35 1년 계약으로 21년 3월말에 월세 선불로 계약함

2. 3개월분 월세를 내신 후 5월 말 경에 전화하셔서 이사를 가야겠다고 하셨고 저는 새로운 세입자를 구하시면 그 분이 이사오는 시점에 보증금 정산해드리겠다고 말씀드림

3. 그 후로 새로운 세입자를 구했다는 연락도 없고 월세도 안들어와서 기다리다가 8월 초에 방구하는 사람이 있어서 방을 보여줘도 되냐고 물으니 그냥 계속 거주할꺼라고 안보여주신다고 함

4. 그래서 계속 거주하실꺼면 월세를 납부하셔야 한다고 하니 보증금에서 제하라고 함

5. 보증금이 200만원이라 5개월 미납이면 거의 없어지는 데 보증금 다 사라지고나면 어쩔꺼냐고 실랑이 후 임차인이 9월달에 방을 빼주고 새로운 세입자를 구하겠다고 함

6. 오늘 임차인이 연락와서 변호사에게 문의하니 계약기간에 상관없이 세입자가 계약해지를 원하면 새로운 세입자 구하는 여부와 상관없이 보증금을 돌려줘야하고 세입자가 원하면 월세를 내지 않는 상태로 보증금이 다 차감될 때까지 거주하고 이사갈 수 있다라고 함

제가 궁금한건 정말 법적으로는 임차인이 계약해지를 원하면 계약기간과 상관없이 보증금을 돌려줘야하는게 맞나요?

그렇다면 계약기간불이행으로 인한 불이익(이사비 지불 등)은 임대인만 받는 건가요?

월세로 보증금이 다 차감될때까지 거주할 권리가 있다면 보증금이 다 없어진 후 이사를 안가면 그로 인한 플러스 손실은 어떻게 되는 건지도 궁금합니다.

참고로 부동산 계약시 합의서를 따로 작성하였는데 합의서에 '임대 계약기간이 만료 전 이사할 경우 부동산 중개 수수료는 임차인이 부담하며 방이 나갈 때까지 월세를 정산한다' 라는 문구가 적혀 있는데 이 합의 사항은 법적으로 효과가 없는 건가요?

또한 임차료 연체시 연체료를 법적으로 연 5%청구할 수 있다고 하던데 맞나요?

임차인이 원하면 계약기간 상관없이 해지할수있다는 법조항이 있다면 왜 만기전 이사시 분쟁이 일어나는 건지 수많은 세입자는 계약만료전 새로운 세입자를 왜 구하는 건지 이해가 안되지만 혹시나 몰라서 질문올려봅니다.