안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
임대인이 개인회생을 신청하더라도 주택임대차보호법상 요건을 갖춘 임차인의 우선변제권은 회생절차 안에서도 보호됩니다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률은 파산절차의 주택임차인 보호 규정을 개인회생절차에 준용하고 있어(같은 법 제586조, 제415조), 대항요건(주택 인도와 전입신고)과 확정일자를 갖춘 임차인은 개인회생재단에 속하는 주택의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(같은 법 제415조 제1항). 또한 소액임차인은 최우선변제금을 다른 담보물권자보다 우선하여 받을 수 있는데, 이 경우 신청일까지 대항요건을 갖추고 있어야 합니다(같은 조 제2항).
다만 보증금을 전부 돌려받지 못할 위험이 있는 경우도 있습니다. 첫째, 대항요건이나 확정일자를 갖추지 못했다면 우선변제권이 없어 일반 개인회생채권자로 취급되고 변제계획에 따라 일부만 변제받게 될 수 있습니다. 둘째, 임차인보다 먼저 설정된 근저당권 등 선순위 권리가 있으면 그 금액이 먼저 배당되므로 집값이 떨어진 경우 보증금이 남지 않을 수 있습니다. 셋째, 최우선변제금은 지역별 한도가 있어 그 금액을 넘는 부분은 확정일자 순위에 따라야 합니다.
또한 개인회생절차개시결정이 있으면 변제계획 인가결정일 또는 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지 개인회생재단에 속하는 재산에 대한 담보권 실행 등을 위한 경매가 중지 또는 금지되므로(같은 법 제600조 제2항), 보증금 회수 시기가 늦어질 수 있습니다. 임대차 기간 만료가 가까우시다면 등기부등본으로 선순위 권리 관계를 확인하시고, 임차권등기명령 등으로 대항력과 우선변제권을 유지하는 조치를 함께 검토하시기 바랍니다.
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