경제
구축 아파트 '무단 확장' 확인, 매도인의 책임 범위와 대처 방안은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 구축 아파트(2000년 준공) 매매를 진행 중인 매수자입니다.
현재 중도금 지급 전 단계이며, 인테리어 공사를 위해 확인하던 중 거실 및 침실이 '행위허가'가 없는 무단 확장 상태임을 알게 되었습니다.(건축물대장, 도면, 구청 문의 모두 확인하였음)
이 상황에서 피해가 없기 위해서는 어떻게 대처해야지 법률 및 부동산 전문가분들께 자문을 구합니다.
[현재 상황]
건축물대장 및 지자체 확인 결과 확장 허가 기록이 전혀 없으나, 중개업자는 "옛날엔 관행이었고, 현 거주자(매도인)가 살기 전부터 되어있던 것이라 허가증이 없다"고만 합니다.
[중개업자의 대응]
매도인도 모르는 일이라 직접 말하기 곤란하니, 저(매수자)더러 인테리어 업체와 함께 직접 집을 방문해서 매도인에게 설명하고 해결하라며 책임을 떠넘기고 있습니다.
[핵심 문제]
계약 시 '확장형'으로만 안내받았지, 이것이 '무단(불법) 확장'이라는 설명은 전혀 듣지 못했습니다.
이와 관련하여 아래 3가지 질문을 드립니다.
[질문사항]
질문 1. 중개업자의 확인설명 의무 위반: 불법 확장 여부를 확인하지 않고 중개한 점, 그리고 확인된 후에도 매수자에게 직접 해결을 전가하는 중개업자에게 중개수수료 감액이나 공인중개사법 위반에 따른 책임을 물을 수 있나요?
질문 2. 매도인의 하자담보책임: 매도인이 "나도 전 주인에게 산 거라 몰랐다"고 주장하더라도, 법률적 결함(무단 확장)이 있는 물건을 판매한 것에 대해 적법화 비용(사후 추인 비용)이나 매매대금 감액을 요구할 수 있는지요?
질문 3. 중도금 전 계약 해제 가능성: 만약 매도인이나 중개업자가 적법화 절차 협조나 대금 감액을 거부할 경우, 이를 사유로 매수인이 위약금 없이 계약을 해제할 수 있는 사안인지 궁금합니다.
중개업자 및 매도인과 트러블이 있는 상황은 아니지만, 문제가 생길 수 있는 상황이기에 다소 공격적인(?) 형식의 질문으로 작성했습니다. 최대한 유하게 풀어나갈 수 있는 방향으로 답변 부탁드리겠습니다.
감사합니다.
2개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 중개사의 확인 설명 의무 위반으로 보기에는 어려울 듯 합니다. 고의적인 부분이나 과실이 있었을 경우 그 손해에 대하여 손배청구를 할 수 있는데 위 사항은 그렇지 않아 보입니다.
2. 매도인의 입장도 똑같습니다. 고의 및 과실이 없어 보입니다. 책임을 묻기는 어려워 보이나 이 같은 사실을 바탕으로 감액을 요구할 수는 있습니다.
3. 네 위약금 없이 해제 가능 사안입니다. 매도인이 동의 한다면 계약 해제 가능합니다.
위 사항은 지금 계약금 지불한 상태로 매도인의 동의 하에 위약금 없이 계약 해지를 하던가 아님 감액 청구를 하여 양쪽 모두 납득한 범위 내에서 해결 하심이 좋아 보입니다.
감사합니다.
채택된 답변질문 1. 중개업자의 확인설명 의무 위반: 불법 확장 여부를 확인하지 않고 중개한 점, 그리고 확인된 후에도 매수자에게 직접 해결을 전가하는 중개업자에게 중개수수료 감액이나 공인중개사법 위반에 따른 책임을 물을 수 있나요?
==> 개업공인중개사가 확장내용을 고지하지 않았다면 확인설명서 작성부실로 책임을 물을 수가 있습니다.
질문 2. 매도인의 하자담보책임: 매도인이 "나도 전 주인에게 산 거라 몰랐다"고 주장하더라도, 법률적 결함(무단 확장)이 있는 물건을 판매한 것에 대해 적법화 비용(사후 추인 비용)이나 매매대금 감액을 요구할 수 있는지요?
==> 가능합니다. 경우에 따라 양성화시키는 경우 "이행강제금 또는 원상복구비용":청구 가능합니
질문 3. 중도금 전 계약 해제 가능성: 만약 매도인이나 중개업자가 적법화 절차 협조나 대금 감액을 거부할 경우, 이를 사유로 매수인이 위약금 없이 계약을 해제할 수 있는 사안인지 궁금합니다.
==> 가능합니다.