업무용 오피스텔 계약 중 비협조적인 임대인에 대한 임차인의 주장 가능한 대항력 여쭙니다

Question

안녕하세요, 현재 업무용 오피스텔 계약 후 곧 만료를 앞두고 있는 임차인입니다.

하자 만든 것 없이 사무실 잘 쓰다가 곧 나갈 예정인데, 계약 만료시점이 다가오니 괜스레 임대인이 어떻게 해서든 수리비나 기타 명목으로 보증금을 온전히 돌려주지 않을 것 같아 걱정이 되어서요. 제가 현재 상황에 대처할 수 있는 것이

1) 입주일 당시에 찍어둔 사진으로 현 매물의 파손된 구조물들이 임차인 측 귀책사유 없음을 증명

2) 임차권 등기명령 신청 (확정일자는 제가 이번이 첫 오피스텔 계약이라 모르고 세무서에서 안 받아뒀습니다 ㅠㅠ)

외에 임대인 측에 대항하기위한 방법이 더 있을까요?

임대인은 계약 시점부터 이미 가계약이 되어있는데 본인의 현금흐름에 대해 사정하며 좀 더 임대인 측에 유리한 금액 조건으로 협상을 지속적으로 시도하거나 (물론 응해주지 않았습니다) 계약기간 중에도 평소 의사소통이 매우 안되는 (매물이 갖고 있던 기존 파손이나 기능적 문제에 대해서 수리 사유로 문자해도 답변이 없거나, 중개인 통해서 겨우 연락이 되고 연락이 되어도 사진/동영상 자료 등으로 제가 잘못한 것이 아님을 증명하기 전까지 의심이 매우 많은 성향) 성향입니다.

계약 전부터 이미 기존에 파손되어있던 구조물들에 대한 사진은 제가 아는 한 사무실 입주시에 제가 찍고, 또 입주일에 입주 청소 업체에서 사진 찍어둔 것을 받아두었으며 당연히 언제 해당 사진을 받았는지 적혀있어 사진 촬영일이 입주일임을 증명할 수는 있을 것 같습니다. 다만, 벽에 묻은 작은 검정 페인트 얼룩 등은 제가 그냥 신경을 안 썼는데 막상 나가려니 이것도 신경이 쓰이네요...

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

상당한 우려가 있으시겠습니다. 부당하게 원상회복을 이유로 보증금 전체를 돌려 주지 않는 경우라면 임차권 등기명령 신청이나 보증금 반환 청구 소송을(임의로 공제 후 돌려 주지 않는 경우) 할 수 있습니다.

원상회복 의무는 임대인이 원하는 수준을 기준으로 하는 것이 아니라, 이미 임차인인 질문자가 잘 사진으로 증거를 남겨 놓으신 것과 같이 임대차 계약 당시의 수준으로 반환을 하는 것이므로 자연적인 마모 등에 대해서는 그 수리 의무나 변상 의무로서 원상회복 의무가 있다고 보기는 어렵습니다.

이미 잘 증거를 남겨 놓으신 것으로 상대방의 임의 공제 등이나 반환 지연, 반환 거부 등이라면 적극 다투어 볼 것을 권합니다.