중종땅에 지어진 상가에 임차시 추후 건물이 경매로 넘어가면 보증금 회수유무 궁금합니다.
안녕하세요 현재 임차중인 건물에 2020년도부터 임차하여 점포를 운영중에 있습니다.
본 건물은 지어진지 약 35년정도 되었고 토지는 중종토지이고
건물은 그후손이 지어 토지와 건물 명의가 다른 상태입니다.
보증금 2천에 월세 60으로 이용중인데 최근 건물주께서
보증금4천에 월세50으로 조정하자고 요청하신 상태입니다.
현재 등기부등본상에는 특이사항은 없는상태이지만 이전에 세금체납으로 가압류가 두건정도 있다
소멸된걸로 확인했습니다.
보증금을 올리면 그때 상가 확정일자를 새로 받을 예정이고 사업자등록증을 계약서 작성후
바로 신청한 상태라 이경우 법정지상권이 성립된다고 하는데 혹시라도 건물이 잘못되어 경매로 넘어가면
제 보증금은 온전히 받을 수 있을지 궁금합니다 또한 계약서 신규작성시 반드시 명시해야 하는 내용 있
으면 꼭좀 알려주시면 감사하겠습니다
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
보증금을 동결하거나 내리고, 오히려 월세를 올리는 방향으로 계약하는 것이 현명합니다.
토지는 경매를 당할 염려가 적지만, 건물은 언제든지 경매될 여지가 있습니다. 건물만에 대한 경매는 낙찰가가 많이 떨어지므로 임차인의 보증금이 회수된다는 보장이 없습니다. 다만, 건물 등기부상에 저당 근저당 압류 가압 담보가등기가 없다면 보증금을 증액해도 크게 문제될 여지는 없습니다. 그렇더라도 건물 전체의 시세, 건물만의 경매시 예상낙찰가, 등기부상의 다른 채권자, 다른 임차인의 보증금과 사업자등록일 및 확정일자 등을 전부 검토해서 결정해야 합니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 상황에서 보증금 2천만 원 -> 4천만 원으로 증액 협의가 제안되었다면 임대차 계약의 기간, 갱신권, 매수/소유권 변동 시의 권리 승계 여부를 계약서에 명확히 반영하는 것이 좋습니다. 특히 건물이 매매나 경매로 넘어갈 가능성을 염두해 두고 결정해야 합니다.
법적 지상권 여부는 임대차와 담보권 설정 여부, 채권자의 처분 권리, 임차인이 차임, 보증금의 의무를 이행하는지 등에 따라 달라집니다. 기존 임대차계약의 내용과 경매 시 후순위 보증권리의 보호 범위를 확인해야 합니다.
소멸된 가압류가 있었다 하더라도 경매 진행 시에는 법원이 임차인 보호를 어떻게 적용하는지가 관건이 됩니다.
임대차 보호법 및 민법의 규정에 따라 차임, 보증금의 증감청구권이나 매수청구권이 다르게 적용될 수 있습니다.
감사합니다.
보증금을 올리면 그때 상가 확정일자를 새로 받을 예정이고 사업자등록증을 계약서 작성후
바로 신청한 상태라 이경우 법정지상권이 성립된다고 하는데 혹시라도 건물이 잘못되어 경매로 넘어가면
제 보증금은 온전히 받을 수 있을지 궁금합니다 또한 계약서 신규작성시 반드시 명시해야 하는 내용 있
으면 꼭좀 알려주시면 감사하겠습니다
==> 현재 상황에서 경매처분되는 경우 건물 만 경매처분이 진행되고 이대 배당순서는 권리순서에 따라 진행됩니다. 보증금 보호여부는 선순위 권리제한사항이 있는지 여부를 가지고 판단이 필요한 사항입니다. 그리고 이를 위해 특약조건으로 반영시킬 만한 사항도 없습니다.