안녕하세요. 김명석 전문가입니다.

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다. 반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다. 주택과 달리 상가임대차는 소액임차인의 최우선변제시 환산보증금 제도를 적용합니다. 즉 주택은 월세는 고려하지 않고 순수 보증금만으로 소액임차인을 판별하는데 반해 상가는 월세에 곱하기 100을 한 다음, 보증금을 더하는 환산보증금을 적용합니다. 따라서 질문자의 환산보증금은 2억입니다. 2억은 상가임차인으로서의 소액임차인에 해당되지 않으므로 최우선변제 배당을 받을 수 없습니다.다만 사업자등록과 확정일자를 받게 되면, 배당순위에 따른 배당은 받습니다. 이 경우 선순위 근저당권자의 배당금은 기존 원금과 배당기일까지의 연체이자가 합산됩니다. 연체기간이 길어지면 채권최고액인 5억280만원 전액을 은행이 먼저 배당받습니다. 따라서 낙찰가가 어느 정도인지에 따라 임차인이 보증금 3000만원을 배당받을 수도 있고, 경우에 따라서는 한푼도 배당을 받지 못할 수도 있습니다.방법은 보증금을 2000으로 줄이고 대신 월세를 180만원으로 상향해주는 타협안을 제시해 보세요. 경매개시 후 낙찰과 배당까지 최소 1년은 소요되므로 월세 지급을 중단한다면 기존 보증금에서 상계해 나가는 방향으로 가면 상대적으로 안전합니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.경매는 법원의 판결에 따라 그 판결문으로 경매를 진행하거나(강제경매) 은행이나 사인간의 돈을 빌리고 근저당을 설정해 두었다가 이자 등을 갚지 않아 진행하는 경매(임의경매)로 나눠볼 수 있습니다. 부동산 소재지 관할 법원에서 진행하는 것이 경매입니다.공매는 국세 지방세 등 세금을 납부하지 않아 진행하는 것이 대부분이고, 그 외 신탁사가 신탁부동산을 처분하기 진행하기도 합니다. 경매는 오프라인으로 진행하고, 공매는 온라인으로 전자입찰을 합니다. 그 외 매각절차상의 여러 차이가 있습니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.경매 초보라면, 법원에서 실제 경매가 진행되는 과정을 견학하는 것도 도움이 됩니다. 그러나 현장을 본다고 해서 경매의 속성을 이해할 수는 없습니다.경매 사건은 각 사건마다 개별성이 있고, 권리상 하자가 있는 사건도 법원의 주관으로 매각이 됩니다. 2억에 낙찰을 받았지만 추가로 3억을 물어줘야 하기도 합니다.경매는 어느 정도 기초 지식을 쌓고 난 다음에 진입해야 합니다. 그렇지 않으면 입찰보증금을 날리기가 쉽상입니다. 1년에 입찰보증금을 포기하는 사례의 합계 금액이 500억이 넘는다고 합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819