답변 내역

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다. 반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다. 주택과 달리 상가임대차는 소액임차인의 최우선변제시 환산보증금 제도를 적용합니다. 즉 주택은 월세는 고려하지 않고 순수 보증금만으로 소액임차인을 판별하는데 반해 상가는 월세에 곱하기 100을 한 다음, 보증금을 더하는 환산보증금을 적용합니다. 따라서 질문자의 환산보증금은 2억입니다. 2억은 상가임차인으로서의 소액임차인에 해당되지 않으므로 최우선변제 배당을 받을 수 없습니다.다만 사업자등록과 확정일자를 받게 되면, 배당순위에 따른 배당은 받습니다. 이 경우 선순위 근저당권자의 배당금은 기존 원금과 배당기일까지의 연체이자가 합산됩니다. 연체기간이 길어지면 채권최고액인 5억280만원 전액을 은행이 먼저 배당받습니다. 따라서 낙찰가가 어느 정도인지에 따라 임차인이 보증금 3000만원을 배당받을 수도 있고, 경우에 따라서는 한푼도 배당을 받지 못할 수도 있습니다.방법은 보증금을 2000으로 줄이고 대신 월세를 180만원으로 상향해주는 타협안을 제시해 보세요. 경매개시 후 낙찰과 배당까지 최소 1년은 소요되므로 월세 지급을 중단한다면 기존 보증금에서 상계해 나가는 방향으로 가면 상대적으로 안전합니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.경매는 법원의 판결에 따라 그 판결문으로 경매를 진행하거나(강제경매) 은행이나 사인간의 돈을 빌리고 근저당을 설정해 두었다가 이자 등을 갚지 않아 진행하는 경매(임의경매)로 나눠볼 수 있습니다. 부동산 소재지 관할 법원에서 진행하는 것이 경매입니다.공매는 국세 지방세 등 세금을 납부하지 않아 진행하는 것이 대부분이고, 그 외 신탁사가 신탁부동산을 처분하기 진행하기도 합니다. 경매는 오프라인으로 진행하고, 공매는 온라인으로 전자입찰을 합니다. 그 외 매각절차상의 여러 차이가 있습니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.경매 초보라면, 법원에서 실제 경매가 진행되는 과정을 견학하는 것도 도움이 됩니다. 그러나 현장을 본다고 해서 경매의 속성을 이해할 수는 없습니다.경매 사건은 각 사건마다 개별성이 있고, 권리상 하자가 있는 사건도 법원의 주관으로 매각이 됩니다. 2억에 낙찰을 받았지만 추가로 3억을 물어줘야 하기도 합니다.경매는 어느 정도 기초 지식을 쌓고 난 다음에 진입해야 합니다. 그렇지 않으면 입찰보증금을 날리기가 쉽상입니다. 1년에 입찰보증금을 포기하는 사례의 합계 금액이 500억이 넘는다고 합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.경매는 어느 정도 기초 지식을 쌓고 난 다음에 진입해야 합니다.그렇지 않으면 입찰 보증금을 날리기 쉽습니다. 1년에 입찰보증금을 포기하는 사례가 전국 합산 500억이 넘습니다.공부가 어렵다면 경매 전문가와 해당 사건에 대해 권리상 하자 여부를 확인받고 입찰하는 게 낫습니다.경매 법원은 어떤 경우에도 권리상 하자 여부를 고지하지 않으며, 하자가 있는 물건도 매각하기 때문입니다. 1. 소득증빙을 할 수 있는 자료를 제출하면 됩니다. 재직1개월차여서 발급이 될지 여부는 회사에 확인해 보세요. 신용카드 거래 내역으로도 대출은 가능합니다.2. 무주택이라면 낙찰가의 70% 정도입니다.3. 기존 부채가 있다면 감점 요인이 됩니다.4. 6개월 이후를 권장드립니다. 그렇더라도 지금부터 준비를 해나가면 됩니다. 다만, 지방 아파트가 아닌 수도권 아파트는 시세의 70-80%에 낙찰받기는 어렵습니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819 

반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.경매는 어느 정도 기초 지식을 쌓고 난 다음에 진입해야 합니다.그렇지 않으면 입찰 보증금을 날리기 쉽습니다. 1년에 입찰보증금을 포기하는 사례가 전국 합산 500억이 넘습니다.공부가 어렵다면 경매 전문가와 해당 사건에 대해 권리상 하자 여부를 확인받고 입찰하는 게 낫습니다.경매 법원은 어떤 경우에도 권리상 하자 여부를 고지하지 않으며, 하자가 있는 물건도 매각하기 때문입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 필히 확인하고 입찰해야 합니다. 다만 저당 근저당 압류 가압류 담보가등기는 채권액이 수백 수천억이라도 경매로 무조건 소멸되며, 낙찰자가 책임지지 않습니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819 

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.임차인이 셀프 낙찰을 받는 경우, 낙찰대금 전액을 배당받는다면 전액 상계신청이 가능합니다. 상계신청이 받아들여지면 잔대금은 납부하지 않아도 되고, 입찰시 지급한 입찰보증금도 배당기일에 돌려받습니다.단, 임차인이 얼마를 배당받는지가 관건입니다. 임차인의 전입 확정일 이전에 발생한 조세채권 등이 있다면 그 조세채권이 먼저 배당됨으로 인해 낙찰대금 전액 상계가 되지 않을 수도 있으므로 주의해야 합니다. 이 경우 먼저 배당되는 금액만큼 낙찰대금을 납부해야 합니다.임차인 셀프낙찰시 저희같은 경매전문가와 상의 후 입찰하는 것이 바람직합니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.1년 내 단기 매도시 개인 양도세로 신고하면 양도차액의 70%의 세금이 부과됩니다. 그러나 개인 매매사업자로 양도세 신고를 하되, 매도 년도 다음 해 5월에 종합소득세로 신고하면, 소득세 신고 구간별 차등 합산입니다.다만 비교과세라는 제도가 있고, 토지와 소형주택 규모 초과는 건물분 부가세가 있으니 실익을 따져 신고해야 합니다.취득시는 개인이든 개인매매사업자든, 모두 개인으로 취득 신고하고, 양도시에만 개인 양도세를 신고할지 개인매매사업자로 신고할지 선택하면 됩니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다. 반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.다른 호수가 경매 넘어갔다고 해서 해당 호수의 매매에 특별한 지장을 주는 것은 아닙니다. 채무자 개인적인 사유일 가능성이 많습니다. 다만 일반매매로 매수하기 전에 임대차가능성, 미래가치, 환금성 등등을 종합적으로 고려해서 매매를 결정하면 됩니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.전낙찰자가 잔대금을 납부하지 않으면, 입찰시 납부한 입찰보증금은 몰수됩니다. 이후 후낙찰자가 납부한 낙찰대금과 몰수된 입찰보증금을 합쳐서 배당을 하게 됩니다. 채권자에게 모두 배당하고도 남는 돈은 전소유자에게 배당이 됩니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819