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반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기> 이며,법원경매 무료검색 사이트를 운영중인 예스옥션입니다.https://www.yes-auction.com  주어진 조건으로 본다면 하자 없을 것으로 추정되지만,정확한 분석을 위해서는 사건번호를 남겨야 제대로 된 분석이 가능합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기> 이며,법원경매 무료검색 사이트를 운영중인 예스옥션입니다.https://www.yes-auction.com  법원의 재량에 속한 사안이긴 하지만, 매각불허가신청을 하면 받아들여지기도 합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819 

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>진행자 김명석입니다. 아파트나 빌라가 경매 중에서는 그나마 초보자가 접근하기 쉬운 물건입니다, 그렇다고 해서 아무런 준비 없이 입찰을 해서는 안됩니다.최소한 등기를 보는 방법, 등기부상 경매로 소멸되는 권리와 인수되는 궈리가 무엇인지 여부, 그리고 대항력 있는 임차인이 존재하는지 존재한다면 보증금 전액을 배당받아가는지 아니면 그 미배당분을 낙찰자가 별도로 물어줘야 하는지 여부는 확인을 할 수 있어야 합니다.즉, 등기부상의 소멸과 인수, 임차인의 대항력과 우선변제권에 대해서는 숙지하고 입찰해야 합니다. 그렇지 않으면 낙찰대금 외에 추가 비용이 발생하는 사실을 모르고 입찰하게 됩니다. 또 등기부상의 인수 권리를 파악하지 못해 금전적 손해를 보기도 합니다.공부할 시간이 없다면 경매 전문가에게 소정의 비용을 지불하고 권리상의 하자 여부를 확인받고 입찰하는 것이 안전합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>진행자 김명석입니다. 경매 업계에서 특수물건이라 불리는 것들은, 주로 법정지상권, 유치권, 지분매각, 대지권미등기, 대항력있는 임차인 등이 있습니다.법정지상권이 문제가 되는 사건은 주로 지상의 건물은 매각에서 제외된 토지만의 매각이고, 낙찰자는 토지 소유권만 취득합니다. 따라서 지상의 건물 소유자와의 분쟁은 불가피합니다. 반대로 건물만 낙찰받았다면 토지 소유자와의 분쟁이 기다리고 있습니다.또 유치권의 경우, 유치권이 성립하는 부동산을 낙찰을 받게 되면 유치권자가 주장하는 공사대금 채권을 별도로 물어주기 전에는 해당 부동산의 명도를 받을 수 없으므로 재산권 행사에 막대한 지장을 안게 됩니다.지분 매각의 경우 전체 부동산을 취득한 게 아니어서 완전한 재산권 행사를 위해서는 타지분권자와의 협의가 필요하며, 협의가 되지 않으면 공유물분할청구 소송을 통해 이를 해결해야 합니다.초보자는 이런 특수물건을 정리하는 일련의 프로세스를 숙지하고 있어야 단계별로 대응을 할 수 있기 때문에, 충분히 공부를 하고 접근을 하든지 아니면 경매 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다. 다툼의 여지는 있지만 토지에 대한 저당권자는 일정 요건이 충족되면민법 제365조에 따라 토지와 함께 건물에 대해서도 “일괄경매”를 청구할 수 있습니다.즉 근저당 설정 당시 이미 건물이 건축 중이었고 그 건물이 사회통념상 독립한 건물로 볼 수 있는 정도라면 미등기·미완성 건물이어도 일괄경매 대상이 될 가능성이 높습니다.참고로 물상보증인이라는 사실 자체만으로 일괄경매의 제한 요소가 되지는 않습니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다. 경매는 부동산 소재지 관할 법원에서 오프라인으로 입찰하는 것이고,공매는 한국자산관리공사에서 온라인으로 진행합니다.그 외에도 많은 차이가 있습니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다. 원칙만 기억해 두면 됩니다.대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재하는 사건에서는 아무리 싸게 낙찰을 받아도 임차인의 보증금 이하로의 매수는 불가능합니다. 그러므로 대항력 있는 임차인이 얼마를 배당받는지 배당표를 작성할 줄 알아야 합니다.대항력이란 임차인이 전입신고 당시 등기부상 저당 근저당 압류 가압류 담보가등기 같은 등기가 없는 깨끗한 상태에서 전입했을 때, 대항력이 있는 것이고, 그렇지 않다면 대항력이 없습니다.대항력 없는 임차인은 어떤 경우에도 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하는(=물어주는) 일은 없습니다. 이해가 안되면 저희같은 경매 전문가에게 소정의 비용을 지불하고라도 권리분석 상담을 받은 후에 입찰하는 게 바람직합니다. 그것이 입찰보증금 수천 수억원을 아끼는 길입니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819 

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