부동산 매수 고민중입니다. 너무 무리하는건지 적정한건지 의견 부탁드립니다.

Question

분당 야탑 매화주공 4단지 7.9억에 매수하려고합니다.

현재 재산 1.4억이고

주담대 최대로 하면 3.5억까지 6%이자율로 받을 수 있습니다.

거기에 부모님께서 가족간 대출로 3억 지원해주신다고합니다.

이 경우 은행에 원금균등상환 + 가족간 대출은 이자만 상환시 첫달 320만원 상환해야합니다.

(이후 상환액은 매월 5만원씩 감소)

제 올해 연봉은 5400에 성과급 1000만원 정도입니다.

성과급 없는달은 통장에 380 정도 들어오는데

이 정도 레버리지는 괜찮은건지 아니면 너무 무리하는건지 궁금합니다.

그리고 가족간대출은 이자만 상환하고 만기에 일시 상환하는게 가능한지도 궁금합니다.

그리고 사정이 안좋아지면 매수후 2년 이내 팔아서 대출을 갚는것도 가능한지 여쭈어봅니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문의 요건만 보면 무리한 주택구매로 보입니다, 기본적으로 주택가격 기준으로 내 자금은 실제 20%정도 수준이고 나머지는 모두 대출이나 가족간 차용으로 이루어 지고 있기 때문입니다. 거기에 평균소득을 기준으로 대출상환비용이 60%을 넘는수준이기에 주택유지에도 리스크가 크다고 볼수 있습니다. 만약 현 상황에서 금리가 오른다거나 주택가격이 혹시라도 하락하게 되면 그때는 주택유지자체에 문제가 발생할수 있기에 주택구매를 하신다면 대상주택을 조금 더 낮추시는게 필요할듯 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

매월 입금이 되는 즉 수입이 380만원 인데 대출 원리금 상환으로 320만원이 나간다면 실제 가용 자금은 60만원 정도 밖에 되지 않습니다. 관리비, 교통비, 식비 등 기본적인 생활 자체가 힘들 것으로 보이기 때문에 2년을 버티기 어려울 수 있고 2년 후에 시세상승이 잘 된다면 모르겠지만 현재 금리는 상승 모드이므로 너무 무리를 하는 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

반갑습니다.

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소득에 비해 조금 무리하는 걸로 보입니다. 금리인상으로 대출이자도 부담입니다. 3.5억 대출의 경우 매달 이자가 175만원입니다. 부동산 상승기라면 이 정도 지출도 무리는 아니지만, 강남 아파트가 하락세로 돌아선 지금은 담보가치 하락으로 필요한 경우 추가대출이 어려울 수 있습니다.

 

6억 이하 아파트를 매수하되, 대출은 2억 이하가 현소득상황에 적당하겠네요.

또한 일반매매보다 경매로 취득한다면 좀더 싼 가격에 매수가능합니다.

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Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

가족 간 대출도 이자만 상한하고 만기일에 일시 상환하는 게 가능합니다.

차용증 작성 시 만기일시상환 및 매월 이자 지급 조건으로 약정하시면 되겠습니다.

또한 사정이 안 좋아지면 매수 후 2년 이내에 팔아서 대출을 갚는 것도 가능하나 현실적으로 큰 손실을 볼 수 있다 말씀드립니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

월 실수령액중 320만원 약 84%가 대출 상환에 사용이 되는데 생계 유지가 불가능에 가까운 매우 무리한 계획입니다. 가족간에 대출도 이자만 내다가 만기에 일시 상환하는 것은 가능하지만 증여세 추징을 피하려면 세법상 적정 이자인 연 4.6% 또는 이자 차액 1천만원 이하를 매월 확실하게 이체해야 합니다. 2년 내 처분해서 빚을 갚는 것은 제도적으로 가능하지만 수천만원의 취등록세와 부대비용이 증발하므로 집값 하락시 심각한 재정 위기를 겪을 수도 있습니다.

Answer 6

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

연봉 실수령액에 비해서 첫달 상환액이 320만원에 달해 가계 현금 흐름이 완전 마비되는 수준입니다. 가족간 대출은 이자만 내고 만기 일시상환이 법적으로 가능하지만 계약서 작성과 적정이자 지급 등 세법상 요건을 엄격하게 지켜야 합니다. 2년 이내 매도시 양도소득세 비과세 요건인 1세대 1주택 2년 이상 실거주를 채우기 어려울 수 있고 하락시 원금 손실 위험이 커져서 권장드리지는 않겠습니다. 감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

현재 가지고 계신 플랜의 경우 제가 보기에는 조금 무리가 아닌가 생각하며 종자돈을 모으신 후에 매수하시는 것을 추천드립니다 만기상환 매도후 대출 상환은 모두 가능한 이야기이긴 합니다 하지만 가격하락시 리스크가 있을 수 있습니다