용인시 최우선 변제금액 얼마일까요?

Question

제가 1억1000만원에 15채 있는 도시형 생활주택에 전세로 들어갔습니다.선순위 융자가 9억 있는데 주택 시세가 20억 정도이니 부동산에서 괜찮다고 해서 계약하고 그래도 불안해서 은행에 전세보증보험 가입하려 했더니 융자가 있어 보증보험 안 들어 줍니다.만약 제가 살고 있는 주택이 경매 넘어 가면 최우선변제금 얼마 받을수 있을까요?찾아보니 용인시는 1억4500만원에 4800만원 이라고 하던데 4800만원은 받을수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

현재 내용만으로는 경매 시 최우선변제금으로 얼마를 받을 수 있을지 확실하게 판단하기 어렵습니다.

소액임차인의 최우선변제 기준은 질문자님이 임대차계약을 체결한 시점이 아니라, 해당 주택에 선순위 담보권이 설정된 시점의 기준이 적용될 수 있습니다. 따라서 선순위 근저당권 9억원이 언제 설정되었는지를 먼저 확인해야 하며, 설정 시점에 따라 소액임차인 기준금액과 최우선변제금액이 달라질 수 있습니다. 또한 해당 건물이 각 호별로 구분등기된 집합건물인지, 아니면 다가구주택처럼 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있는지도 중요합니다.

만약 다가구주택과 같다면 다른 임차인들의 보증금과 전입일자, 확정일자 등에 따라 배당순위가 달라질 수 있으며, 여러 소액임차인이 동시에 최우선변제 대상에 해당할 경우에도 낙찰가액의 2분의 1이라는 한도가 있기 때문에 각자가 최우선변제금 전액을 받지 못하는 경우도 있을수 있습니다. 따라서 단순히 현재 용인시 기준이 보증금 1억4,500만원 이하, 최우선변제금 최대 4,800만원이라는 이유만으로 질문자님이 4,800만원을 전액 받을 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.

Answer 2

반갑습니다.

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최우선변제 배당을 받는 소액임차인의 기준은 지역기준도 적용되지만, 한가지 다른 변수는 최초 근저당 설정일에 따라 다릅니다.

융자 9억이라고 했는데, 그 융자 9억의 근저당 설정 시기를 알려줘야 됩니다.

근저당 설정일이 2021. 05. 11 ~ 2023. 02. 20 이라면 1억3000만원 이하 임차인에게 4300만원까지

2018. 09. 18 ~ 2021. 05. 10 이라면 1억원 이하 임차인이 소액임차인에 해당되며 3400만원 까지 배당됩니다.

따라서 1억1000만원의 임차인이라면 2021. 05. 10 이전의 근저당의 경우 소액임차인에 해당되지 않아 최우선변제 대상이 아닙니다.

다만 확정일자에 따른 순위대로 배당을 받을 수는 있습니다.

 

 

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Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

용인의 경우 1억4500만원 소액 임차인안에 들어가게 될 경우 최우선변제로 보호 받을 수 있는 금액은 4800만원 까지 입니다. 다만 해당 기준은 선순위 근저당권의 설정 당시 기준을 보는 것이 맞습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

소액임차인 기준 : 보증금 1억 4,500만 원 이하

최우선변제금 : 4,800만 원

필수 요건 : 주택의 인도(입주)와 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 받아두어야 경매 시 최우선변제권을 주장할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

현재 용인시에 적용되는 소액임차인 보증금액은 1억 4500만원이하에 최우선변제 가능금액은 최대 4800만원입니다. 하지만 선순위 근저당권의 설정일자가 2023년 2월 21일 이전이라면 금액이 달라질 수 있는데(근저당권 설정일 이 기준이 됩니다.), 2021년 5월 11일~2023년 2월 20일까지는 1억 3천만원에 4300만원, 2018년 9월 18일~2021년 5월 10일까지는 1억원에 3400만원까지 적용됨에 유의하셔야 합니다. (이보다 오래된 경우는 금액이 더 적을 수 있습니다.)

Answer 6

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

용인시 기준 보증금 1억 1천만원은 소액 임차인 1억 4500만원에 해당 되니깐 이론상 최대 법정상한액 4800만원의 최우선변제를 받을 수 있습니다. 4800만원은 현재 기준이며 실제 보장 금액은 계약일이 아닌 건물에 처음 근저당이 설정된 날짜의 법 기준에 따르므로 금액이 달라질 수도 있습니다. 15세대에 선순위 융자가 9억원이나 깔려 있어서 건물 전체 배당시 우선변제금 총액 제한과 선순위 채권 때문에 4800만원 전액을 받지 못할 위험도 있어 보입니다.