융자있는 전세매물 (신축,잔금유예)
이번에 분양하며 첫입주가 가능한 전세 매물입니다.
분양가는 7.4억 전세가는 3.7억 입니다.
아파트 미분양이라 잔금유예 2년 2.5억이 되어있는상황인데 들어가도될까요?
홍보관에서는 1억대로 구매할수있다고 광고하는데 잔금유예+전세로 매꾸고 1억대로 구매하는거 같아요
여러부동산 돌아봤는데 들은 얘기 중 이해안가는 것이 몇개있습니다.
1. 채권? 근저당? 잡힐때 120%를 잡아서 잔금 3억이 1순위라는데 원래 120%를 잡는건가요 제가 대출받는돈도 120% 잡는다하더라구요
다른부동산은 저를 먼저 1순위로 해줄수있다고 하면서 상담받으로 오라고 하는데 가능한건가요
집은 너무 마음에 드는데 들어가도 되나요 ㅠㅠ
서울보증에서는 2.3억만 보증된다네요 (부동산 사장님이 얘기해줬어요) 허그는 안된데요
아파트는 용인센트레빌그리니에입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
담보를 120%을 잡는 이유는 혹시라도 이자와 다른 경비를 못냈을때를 대비해서 은행은 120%을 잡는다고 합니다
,만약에 전세대출을 받고 한도가 남아서 임대인이 후순위 대출을 받는다는 얘기인거 같습니다
,부동산과 그런한도를 따져보시기 바랍니다
,서울보증에 가입이 된다고 하면 전세가가 그리 높지 않다는 얘기도 되는것이니 계약서 쓸때 특약에 전세보증보험에 가입이 안되면 해지하는 조건으로 하시면 됩니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
여러부동산 돌아봤는데 들은 얘기 중 이해안가는 것이 몇개있습니다.
1. 채권? 근저당? 잡힐때 120%를 잡아서 잔금 3억이 1순위라는데 원래 120%를 잡는건가요 제가 대출받는돈도 120% 잡는다하더라구요
==> 잔금이 2순위이고 1순위는 기존 근저당입니다.
다른부동산은 저를 먼저 1순위로 해줄수있다고 하면서 상담받으로 오라고 하는데 가능한건가요
==> 현실적으로 불가합니다.
집은 너무 마음에 드는데 들어가도 되나요 ㅠㅠ ==> 보증금 보호에 문제가 없는지 확인이 우선입니다.
서울보증에서는 2.3억만 보증된다네요 (부동산 사장님이 얘기해줬어요) 허그는 안된데요
아파트는 용인센트레빌그리니에입니다. ==> 가급적 다른 물건을 알아보시는 것이 우선입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 근저당 잡을 때 채권채고액 120%로 잡습니다.
사실입니다.
2. 매매가 대비 전세가가 저렴하여 매력적이라 느끼실 수 있을 것 같습니다. 보증보험 2.3까지 가능한게 아쉽긴 합니다.
3. 본인 선택이 중요합니다. 리스크 감내하면서 매력적인 매물 취할 것이니 리스크 감내하기 싫다면 다른 매물 알아보시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 신기백 공인중개사입니다.
전세로 들어가려는 아파트가 미분양이고 잔금유예가 되어 있는 상황에서 여러 가지 고려할 점이 많습니다. 현재 분양가는 7.4억 원, 전세가는 3.7억 원입니다. 아파트는 미분양 상태로 잔금유예 2년 동안 2.5억 원이 남아 있는 상황입니다. 홍보관에서는 1억 원대로 구매할 수 있다고 광고하고 있는데, 이는 잔금유예와 전세금을 합산하여 나머지 금액만 내면 된다는 의미로 보입니다.
채권이나 근저당이 설정될 때 120%로 잡는 것은 일반적인 관행입니다. 이는 채권자가 대출금 외에도 발생할 수 있는 이자나 추가 비용을 보장받기 위해 설정하는 금액입니다. 예를 들어, 잔금 3억 원의 120%인 3.6억 원을 설정하여 대출자나 전세 입주자의 보호 장치를 마련합니다. 다른 부동산에서 귀하를 먼저 1순위로 해줄 수 있다고 하는 것은 이론적으로는 가능하지만, 실제로는 현 소유주와의 협의가 필요합니다. 기존에 설정된 근저당이 있다면, 이를 해지하고 새롭게 설정해야 합니다. 이는 복잡한 과정이며, 확실한 법적 절차가 필요합니다. 부동산 전문가와 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
서울보증에서 2.3억 원만 보증된다는 점은 중요합니다. 이는 보증기관이 해당 아파트의 리스크를 평가한 결과로, 전세금을 보증받지 못하는 금액에 대한 위험이 존재합니다. 특히, HUG에서 보증이 안된다는 점도 유의해야 합니다. 보증을 받지 못하는 전세금에 대해선 입주자에게 큰 리스크가 될 수 있습니다. 아파트가 마음에 들더라도 여러 가지 리스크를 고려해야 합니다. 구체적으로, 잔금유예 2.5억 원과 전세금 3.7억 원을 합치면 총 6.2억 원입니다. 여기에 추가로 1억 원을 투자하여 총 7.2억 원이 되지만, 이는 분양가 7.4억 원에 미치지 못합니다. 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 120% 근저당 설정은 일반적이지만, 귀하가 1순위로 설정되는지 명확히 확인해야 합니다. 보증 문제는 매우 중요합니다. 보증되지 않는 금액은 귀하에게 큰 리스크가 될 수 있습니다.
따라서, 전세로 들어가기 전에 다음과 같은 단계를 따르는 것이 좋습니다. 법률 상담을 통해 근저당 설정과 보증 문제를 명확히 확인하고, 홍보관에서 말하는 1억 원 외에 추가로 들어갈 비용이 있는지 확인하세요. 가능하면 서울보증이나 다른 보증기관을 통해 최대한 보증을 받을 수 있는 방법을 찾으세요. 또한, 실제로 아파트를 방문하고, 주변 환경과 인프라를 확인하세요. 이 모든 과정을 통해 리스크를 최소화하고, 신중하게 결정을 내리시길 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 1억 대출을 내면 등기사항에 1억2천 즉 120% 정도 채권최고액이라고 표기를 합니다.
그리고 만일 1순위 전세권으로 설정을 한다면 3.7억은 이 물건이 경매로 넘어가도 배당은 받을 수 있으리라 사료됩니다.
하지만 만일 문제가 발생 시 보증보험 한도가 2.3억이면 그 안에서 보증금을 돌려 받을수 있습니다.
나중에 다른 세입자가 들어와서 전세보증금 회수가 가능한지 분위기를 잘 살피시고 분석해 보시길 바랍니다.