안녕하세요. 신기백 공인중개사입니다.
전세로 들어가려는 아파트가 미분양이고 잔금유예가 되어 있는 상황에서 여러 가지 고려할 점이 많습니다. 현재 분양가는 7.4억 원, 전세가는 3.7억 원입니다. 아파트는 미분양 상태로 잔금유예 2년 동안 2.5억 원이 남아 있는 상황입니다. 홍보관에서는 1억 원대로 구매할 수 있다고 광고하고 있는데, 이는 잔금유예와 전세금을 합산하여 나머지 금액만 내면 된다는 의미로 보입니다.
채권이나 근저당이 설정될 때 120%로 잡는 것은 일반적인 관행입니다. 이는 채권자가 대출금 외에도 발생할 수 있는 이자나 추가 비용을 보장받기 위해 설정하는 금액입니다. 예를 들어, 잔금 3억 원의 120%인 3.6억 원을 설정하여 대출자나 전세 입주자의 보호 장치를 마련합니다. 다른 부동산에서 귀하를 먼저 1순위로 해줄 수 있다고 하는 것은 이론적으로는 가능하지만, 실제로는 현 소유주와의 협의가 필요합니다. 기존에 설정된 근저당이 있다면, 이를 해지하고 새롭게 설정해야 합니다. 이는 복잡한 과정이며, 확실한 법적 절차가 필요합니다. 부동산 전문가와 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
서울보증에서 2.3억 원만 보증된다는 점은 중요합니다. 이는 보증기관이 해당 아파트의 리스크를 평가한 결과로, 전세금을 보증받지 못하는 금액에 대한 위험이 존재합니다. 특히, HUG에서 보증이 안된다는 점도 유의해야 합니다. 보증을 받지 못하는 전세금에 대해선 입주자에게 큰 리스크가 될 수 있습니다. 아파트가 마음에 들더라도 여러 가지 리스크를 고려해야 합니다. 구체적으로, 잔금유예 2.5억 원과 전세금 3.7억 원을 합치면 총 6.2억 원입니다. 여기에 추가로 1억 원을 투자하여 총 7.2억 원이 되지만, 이는 분양가 7.4억 원에 미치지 못합니다. 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 120% 근저당 설정은 일반적이지만, 귀하가 1순위로 설정되는지 명확히 확인해야 합니다. 보증 문제는 매우 중요합니다. 보증되지 않는 금액은 귀하에게 큰 리스크가 될 수 있습니다.
따라서, 전세로 들어가기 전에 다음과 같은 단계를 따르는 것이 좋습니다. 법률 상담을 통해 근저당 설정과 보증 문제를 명확히 확인하고, 홍보관에서 말하는 1억 원 외에 추가로 들어갈 비용이 있는지 확인하세요. 가능하면 서울보증이나 다른 보증기관을 통해 최대한 보증을 받을 수 있는 방법을 찾으세요. 또한, 실제로 아파트를 방문하고, 주변 환경과 인프라를 확인하세요. 이 모든 과정을 통해 리스크를 최소화하고, 신중하게 결정을 내리시길 바랍니다.