근저당 걸려있는 집 계약시 최우선변제권

Question

현재 계약하려는 집이 다가구(총 두가구)에 매매 2억 3000만원, 근저당 1억 5600만원 이며 거의 갚지 않으셨고 공시지가는 1억 9000만원으로 나왔습니다.

근저당이 2015년에 걸려있어서 당시 우선변제금액인 보증금 2000만원으로 계약하기로 이야기를 나눴고 아마 먼저 들어와 계신 분도 저랑 비슷한 것 같은데 1. 나중에 경매로 팔릴 경우에 2000만원을 다 돌려 받을 확률이 높을까요? 2.몇년안에 매매하실 생각이 있으신 것 같은데 그럼 보증금을 못 돌려받을 수도 있나요? 또한 계약 기간이 남아있더라도 새로운 새임대인이 실거주를 이유로 나가라고 하면 바로 나가야하는건지 궁금합니다!

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임대차계약시 최우선변제 금액 이내로 하시면 경매시에 근저당에 앞서서 배당을 받을 수 있으므로 보증금을 반환 받을 확률이 올라가게 됩니다. 단, 동일 건물의 임차인들에 대한 최우선변제금액 합계액이 주택 금액의 2분의 1을 초과하게되면 일부 금액을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다. 임대인이 주택을 매도하더라도 계약은 그대로 유효하므로 계약 종료시까지는 거주하실 수 있으며 계약종료시 새로운 임대인이 직접거주를 하려는 경우에는 퇴거하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,최우선변제권 기준 (2024년 기준, 서울 기준)

보증금 2,000만 원 이하일 경우,전액 최우선변제 가능합니다 (100%)

단, 대항력 + 확정일자를 갖춰야 합니다

계약서 작성 + 확정일자 받기,입주 (전입신고 포함)

따라서, 보증금 2,000만 원으로 입주 + 확정일자 받으면 최우선변제권 확보됩니다

근저당보다 질문자님이 후순위여도, 보증금이 2,000만 원 이하이면 전액 회수 가능합니다

단, 경매 낙찰가가 너무 낮지만 않다면 가능성 높습니다

,전입+입주로 대항력 생기면 새 집주인도 반환 의무 있습니다

,계약 중 실거주 이유로 퇴거 요구되면? 계약기간 중에는 절대 불가, 계약 종료 후 실거주 사유로만 가능합니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

근저당이 2025년에 설정되어 있고 당시 우선변제금이 보증금 2천만 원으로 합의하셨다면 해당 보증금은 소액임차인 최우선변제 권리에 해당합니다.

확실히 2천만 원 전액을 돌려받을지 여부는 주택 경매 시 집 값, 경매 배당 순위, 다른 채권자 상황에 따라 달라져 확답을 드리기 어렵습니다.

감사합니다.

Answer 4

현재 계약하려는 집이 다가구(총 두가구)에 매매 2억 3000만원, 근저당 1억 5600만원 이며 거의 갚지 않으셨고 공시지가는 1억 9000만원으로 나왔습니다.

근저당이 2015년에 걸려있어서 당시 우선변제금액인 보증금 2000만원으로 계약하기로 이야기를 나눴고 아마 먼저 들어와 계신 분도 저랑 비슷한 것 같은데 1. 나중에 경매로 팔릴 경우에 2000만원을 다 돌려 받을 확률이 높을까요? 2.몇년안에 매매하실 생각이 있으신 것 같은데 그럼 보증금을 못 돌려받을 수도 있나요? 또한 계약 기간이 남아있더라도 새로운 새임대인이 실거주를 이유로 나가라고 하면 바로 나가야하는건지 궁금합니다!

==> 조금 전에 드린 답변과 동일해 보입니다. 현재 상황에서 임차주택에 경매처분이 되더라도 낙찰대금의 2분의 1 범위 내에서 배당되는 만큼 배당에 큰 문제가 없어 보입니다.