상가 경매시 은행이 우선으로 가져가는 돈은 채권최고액 기준인가요 실제 대출금액 기준인가요

Question

등기부상 건물 거래가액 6억6800만채권최고액 5억 280만(약 75%)단독 호실 상가 임차 계약 건입니다.다른 국세지방세는 없고 건물 체권최고액 비중이 75%로 높은것 같아 질문드립니다.채권최고액이 5억 280만이면실제 대출금액은 4억1,900만원이라는건데만일 이건물이 나중에 경매들어간다고 하면 은행에서 우선으로 가져가는 금액이 얼마인가요?보증금3천에,월세170이며 나중에 경매로 들어갔을 경우 보증금을 보호받을 수 있는지 걱정이네요마지막으로, 소액임차인 최우선변제도 적용받을수 잇을까요? 지역은 인천 송도입니다(2023년준공 상가라 그런지 시세는 안나와있어서 등기부상 거래가액만 알수있어요)

김명석 · Accepted Answer

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다. 반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다. 주택과 달리 상가임대차는 소액임차인의 최우선변제시 환산보증금 제도를 적용합니다. 즉 주택은 월세는 고려하지 않고 순수 보증금만으로 소액임차인을 판별하는데 반해 상가는 월세에 곱하기 100을 한 다음, 보증금을 더하는 환산보증금을 적용합니다. 따라서 질문자의 환산보증금은 2억입니다. 2억은 상가임차인으로서의 소액임차인에 해당되지 않으므로 최우선변제 배당을 받을 수 없습니다.다만 사업자등록과 확정일자를 받게 되면, 배당순위에 따른 배당은 받습니다. 이 경우 선순위 근저당권자의 배당금은 기존 원금과 배당기일까지의 연체이자가 합산됩니다. 연체기간이 길어지면 채권최고액인 5억280만원 전액을 은행이 먼저 배당받습니다. 따라서 낙찰가가 어느 정도인지에 따라 임차인이 보증금 3000만원을 배당받을 수도 있고, 경우에 따라서는 한푼도 배당을 받지 못할 수도 있습니다.방법은 보증금을 2000으로 줄이고 대신 월세를 180만원으로 상향해주는 타협안을 제시해 보세요. 경매개시 후 낙찰과 배당까지 최소 1년은 소요되므로 월세 지급을 중단한다면 기존 보증금에서 상계해 나가는 방향으로 가면 상대적으로 안전합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.채권최고액은 근저당권자가 받을 수 있는 최고한도이며 이 금액내에서 실제 채무액인 원금, 이자, 지연손해비용 등을 계산하여 변제받게 됩니다. 인천시 과밀억제권인 경우 최우선변제를 받을 수 있는 환산보증금 및 소액보증금은 각 6억9천만이하에 5500만원이며, 보증금 3천에 월세 170만원인 경우 환산보증금은 2억원이므로 소액임차인에 해당하여 1900만원까지는 선순위 권리자에 우선하여 배당을 받을 수 있고 나머지 금액은 권리순서에 따라서 배당을 받게됩니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이 구조는 은행이 채권최고액 기준으로 우선 배당 받고, 임차인은 확정일자 기반으로 나머지에서 받는 구조입니다그리고 현실적으로 은행이 최대 5.028억 우선권이 있고 질문자님 보증금은 낙찰가에 따라 안전/위험 갈립니다소액임차인 최우선변제는 상가라 해당 없습니다

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.경매에서 채권최고액은 등기부등본상에 기재된 최대한도를 표기를 한 것이고 실제 낙찰이 되게 되면 매각대금에서 실제 채무액만 회수되게 됩니다. 또한 인천의 경우 과밀억제권역에 해당이 되면 1,900만원 보증이 될 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.경매 시 은행이 우선권을 주장할 수 있는 한도는 채권최고액이지만 실제로 받아가는 금액은 배당 시점의 실제 채무액(원금+연체이자)입니다.은행 경매에서 우리가 이만큼까지 1순위로 가져가겠다라고 미리 찜해둔 것이 채권최고액입니다. 하지만 만약 경매 낙찰 후 배당 시점에 실제 남은 대출금이 4억 1,900만 원이고 이자가 하나도 안 밀렸다면 은행은 4억 1,900만만 가져가고 나머지는 다음 순위에게 넘어가지만 건물주가 이자를 계속 연체하여 빚이 늘어났다면 은행은 채권최고액인 5억,0280만 원까지는 임차인보다 먼저 가져가게 됩니다.감사합니다.

김대원 · Answer

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.은행은 경매 낙찰금에서 ‘경매 시점의 실제 채무 잔액(원금 + 밀린 이자 + 연체 이자)’을 우선적으로 가져갑니다. 무조건 등기부에 적힌 채권최고액 전액을 가져가는 것은 아닙니다. 쉽게 말씀드리자면, 채권최고액을 최대한도로 돈을 가져갈 수 있는 권리입니다.최우선 변제 적용 여부를 확인하기 위해서는 최초 담보권 설정일을 보아야하는데, 해당 건물이 2023년에 준공되었다고 하셨으므로, 그 이후에 담보권이 설정되었다고 가정하고 살펴보자면, 환산보증금이 이미 높아서, 현재 기준으로도 적용되지는 않을 것으로 보입니다.환산보증금이 현재 기준 2억으로, 상임법 적용대상은 맞지만, 최우선 변제는 환산보증금 기준액이 3,800만 이하입니다.따라서 우선변제권으로만 배당에 참여하게 됩니다.

고경훈 · Answer

만일 이건물이 나중에 경매들어간다고 하면 은행에서 우선으로 가져가는 금액이 얼마인가요?

보증금3천에,월세170이며 나중에 경매로 들어갔을 경우 보증금을 보호받을 수 있는지 걱정이네요

마지막으로, 소액임차인 최우선변제도 적용받을수 잇을까요? 지역은 인천 송도입니다

(2023년준공 상가라 그런지 시세는 안나와있어서 등기부상 거래가액만 알수있어요)

===> 법원 경매후 낙찰시 배당순서로 "경매비용, 최우선 변제금액 등, 권리순서 등에 따라 배당을 받게 됩니다. 선순위 근저당일자를 기준으로 최우선 보증금에 해당되는 경우 보호대상입니ㅏㄷ.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 해당 근저당이 설정된 시기 기준 환산보증금이 소액임차인에 해당이 된다면 최우선 변제가 가능할수 있는데, 현재 3000 / 170은 환산보증금이 2억이기에 현기준에는 해당이 되나 2010년 이전 설정된 근저당이라면 소액임차인에 해당되지 않을수 있습니다.  근저당이 2010년 7월이후에 설정되었다면 소액임차인에 해당되고 최우선 변제를 통해 기존보증금 3000만원은 최우선 배당이 가능할수 있습니다.

채정식 · Answer

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.은행은 실제 대출 금액이 아닌 채권 최고액을 우선 배당을 받으며 보증금 2천만원은 소액임차인의 최우선변제권으로 보호 받으실 수 있습니다