최우선 변제권과 은행 근저당권과 우선 순위를 비교했을때 경매가에 따른 정확한 순위에 관한 질문입니다.
최우선 변제권이 집이 경매로 넘어갔을 시 0순위라고 알고 있는데요.
GPT와 대화를 하다보니 다른 말을 들어서 궁금해서 여쭤봅니다..!
만약에 단독주택(다세대주택)의 은행 근저당권 채권최고액이 10억이라고 했을때 경매로 넘어간 금액이 예시로 8억(10억 이하)이면, 담보권이 이미 마이너스이고 은행이 전부 회수를 못했기 때문에 최우선 배당할 금액 자체가 부족해서 최우선변제금액을 받을 수 없다는게 맞을까요??
보증금과 대항력 모두 조건을 만족한다는 가정하에요!
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
챗GPT 는 아직 완전하지 않습니다. 오류가 많습니다.
경매시 배당의 0순위는 경매비용입니다.
0순위 다음으로 1순위가 최우선변제입니다.
최우선변제란, 선순위 채권에 앞서 배당을 해준다는 의미입니다. 따라서 후순위 임차인이라고 하더라도 소액임차인에 해당한다면 보증금 중 일정액을 선순위 근저당 은행에 앞서 배당을 해준다는 의미입니다.
최우선변제는 대항력이 없어도 소액임차인의 보증금 조건만 맞으면(지역변수와 최초 근저당 설정일 조건도 맞아야 합니다) 전입신고와 배당신청을 하면 배당됩니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
챗GPT가 신속하게 다양한 질문에 대해 답변을 잘 하기는 하지만 가끔씩 엉뚱한 대답을 하는 경우도 있어서 전적으로 신뢰하시면 안됩니다. 부동산 경매시의 배상순위를 살펴보면 0순위는 경매 집행비용, 경매 부동산의 필요비 및 유익비이고, 1순위는 소액임차인에 대한 최우선변제금, 최종 3개월 임금채권, 최종 3년 퇴직금채권 등이며, 2순위는 당해세, 3순위는 조세채권, 담보물권, 확정일자에 의한 임차인의 보증금반환채권, 4순위는 1순위 임금채권외 일반채권, 5순위는 각종 보험료 등, 6순위는 일반채권 등으로 되어 있습니다.
따라서 대항력이 갖추어져 있다면 최우선변제금액이 담보물권인 근저당권에 앞서게 되어 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
경매에서 낙찰이 되면 낙찰가에서 채권자들이 배당을 받게 됩니다. 위의 경우 만일 8억에 낙찰이 된다고 하면
0순위로 경매집행 비용 빼고, 그다음 필요비, 유익비 다음으로 최우선 변제권이 배당을 됩니다.
그 다음으로 국세 및 세금이고 다음이 근저당권입니다.
근저당권으로 배당을 받아도 금액이 부족할 경우는 채권자(은행)은 채무자의 다른 재산에 압류를 통해서 다시 받아 내는 프로세스이고 임차인 최우선변제금액은 그 이전에 회수가 가능한 부분입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
다세대, 단독주택 경메에서 은행 근저당권 최고액이 10억인데 경매가 8억이라면 담보권자의 변제 우선권으로 인해 그 이하 금액으로는 보증금 전액을 최우선변제권으로 배당받기 어려우며 보증금 및 대항력 조건을 만족한다고 해도 실제 변제금액이 부족할 수 있습니다.
따라서 변제 받기 어려울 수 있습니다.
최우선 변제권이 집이 경매로 넘어갔을 시 0순위라고 알고 있는데요.
GPT와 대화를 하다보니 다른 말을 들어서 궁금해서 여쭤봅니다..!
만약에 단독주택(다세대주택)의 은행 근저당권 채권최고액이 10억이라고 했을때 경매로 넘어간 금액이 예시로 8억(10억 이하)이면, 담보권이 이미 마이너스이고 은행이 전부 회수를 못했기 때문에 최우선 배당할 금액 자체가 부족해서 최우선변제금액을 받을 수 없다는게 맞을까요??
보증금과 대항력 모두 조건을 만족한다는 가정하에요!
==> 최우선 변제금액은 법원 경매처분되는 경우 일정한 비용 이상은 권리순서에 관계없이 우선적으로 배당되는 금액이고 서울인 경우 최대 5500만원까지 가능합니다. 이러한 금액도 배당기준은 낙찰대금의 2분의 1범위 내에서 배당되면 임차인도 경매개시결정 등기 이전에 전입신고가 되어 있어야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
근저당권 설정 등기 전에 세입자가 전입 + 확정일자 + 점유를 모두 갖췄다면
임차인은 근저당보다 선순위 지위를 가집니다
반대로 근저당권이 먼저 설정되어 있고,
세입자가 그 이후에 들어왔다면,
세입자는 후순위입니다
즉, 은행이 먼저 가져갑니다
최우선변제권은 소액임차인에게 주는 보호제도일 뿐,모든 임차인에게 자동 0순위를 주는 게 아닙니다
근저당보다 먼저 설정된 임차인일 때만 실제로 우선합니다
경매가가 근저당권 채권액보다 적다면, 세입자는 받을 돈이 없습니다
최우선변제권은 권리일 뿐, 돈이 남아 있어야 의미가 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
채권금액이 낙찰가보다 높다고해서 최우선 변제가 순위에서 밀리거나 하지는 않습니다. 보통 낙찰가가 채권금액보다 낮아지게 되면 배당으로 받지 못한 금액에 대해서는 채권자가 별도 채무자에게 청구하게 됩니다. 즉 선순위근저당이 낙찰가보다 많더라도 낙찰가액의 50%범위내에서 소액임차인 최우선 변제는 진행되게 됩니다, 그리고 순위배당을 통해 선순위 근저당에 배당이되고 전액상환이 되지 않은 부분에 대해서는 해당 채권자가 채무자에게 별도의 재산에 대해서 청구를 하게 됩니다. 질문의 예시를 기준으로 보면 8억에 낙찰이 되었다면 해당 금액에서 최대 4억이내에서 소액임차인 최우선 변제가 우선 배당이 되는데 단, 보증금 전액이 아닌 지역별 최우션변제금까지만 최우선 배당 됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
지역별 최우선 변제금은 해당 부동산에 고지된 세금이나 경매 비용을 제하고 나머지 금액 중 최우선적으로 배당됩니다. 따라서 근저당권 금액보다도 우선 배정되기 때문에 걱정하지 않으셔도 됩니다.
은행에서도 지역별 최우선 변제금을 제외한 후 담보 대출을 해주는 이유도 근저당권이 최우선변제금보다 먼저 배당 받지 못하기 때문입니다.