김대원님의 전문가 프로필

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.시골집 매매를 앞두고 진입로 가건물 처리 문제로 심려가 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 현재 상태에서도 가건물에 대한 사후 신고나 양성화 절차를 시도해 볼 수는 있으나, 해당 구조물의 일부가 농지에 걸쳐 있어 농지전용 및 건축법상 요건을 모두 충족해야만 정상적인 신고 처리가 가능할 것으로 보입니다.농지에 허가 없이 설치된 구조물은 농지법상 불법 형질변경 및 무단 점용에 해당할 수 있습니다. 따라서 해당 가건물을 사후에 정식으로 신고하려면 농지 부서를 통해 농지전용 허가를 받는 절차와 함께 지자체 건축 부서에 가설건축물 축조신고 또는 건축허가 요건을 갖추었는지 검토받아야 합니다(건축법 제20조).무엇보다 매매를 진행할 때 매수인이 진입로 부지인 농지의 소유권을 이전받으려면 관할 지자체에서 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 만약 해당 농지에 불법 가건물이 남아있다면 지자체에서 농지취득자격증명 발급을 거부하거나 원상복구 명령을 내릴 가능성이 있습니다.따라서 매매 계약을 체결하기 전에 상황에따라 건축사나 건축 및 농지 담당 부서에 해당 가건물의 추후 양성화 가능 여부를 미리 확인해 보시는 것이 바람직합니다. 만약 지목 변경이나 농지전용을 통한 양성화가 불가능하다는 안내를 받으신다면, 가건물을 자진 철거하여 농지 상태로 원상복구한 뒤 매매를 진행하시는 것이 법적 분쟁 및 거래 차질을 막는 가장 확실한 방법이 될 수 있으며, 불가피할 경우에는 반드시 이에관한 책임소지를 정확히 가르마를 타서 계약을 진행하셔야 합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.갑작스러운 근무지 이동에 더해 보증금 반환까지 기약 없이 미루어지고 있어 심적으로 걱정이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 집주인이 매물을 올리지 않는 행위 자체가 당장 불법이라고 단정하기는 어려우나, 질문자님께서 무작정 집주인의 협조만을 기다릴 필요는 없으며 직접 새 임차인을 구하거나 정당한 조치를 요구할 수 있는 법적 대안이 존재합니다.임대차 계약 기간 도중에 임차인의 사정으로 퇴거하는 경우, 원칙적으로 기존 계약이 만료될 때까지 계약의 효력이 유지되므로 월세 지급 의무가 계속됩니다. 이에 따라 다음 세입자가 구해질 때까지 월세를 부담하기로 하신 합의 자체는 당사자 간의 유효한 약정으로 볼 수 있습니다.다만, 다음 세입자가 구해지는 것을 조건으로 보증금 정산과 계약 해지를 진행하기로 합의했음에도, 집주인이 합리적인 이유 없이 매물을 중개업소에 내놓지 않고 방치하는 것은 계약 해지의 조건 성취를 부당하게 방해하는 것으로 해석될 수 있습니다(민법 제150조 제1항 - 조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 때에는 상대방은 그 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있다). 그러나 이러한 내용이 있더라도, 현실적으로는 다툼이 문제를 해결하는 경우는 잘 없습니다.따라서 질문자님께서는 집주인이 매물을 올려주기만을 기다리지 마시고, 임대인에게 사전에 연락하신 후 해당 주택 소재지 인근의 공인중개사사무소 여러 곳에 직접 연락하여 매물을 등록하시는 방법을 추천해 드립니다. 방의 사진과 조건 등을 전달하여 세입자를 찾고 해당 임차 후보자를 집주인에게 연결해 주는 방식으로 문제를 신속하게 해결해 보심이 좋아보입니다.만약 질문자님이 직접 중개업소에 방을 내놓아 새로운 임차인을 구했음에도 집주인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거부하거나 방해한다면, 이에 대해 집주인에게 서면이나 메시지 등으로 정식 항의하고 신의성실의 원칙 위반을 이유로 계약 해지 및 보증금 반환을 적극적으로 주장해 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.중개수수료 수령 시 부가가치세 별도 청구 문제로 고민이 많으실 텐데 결론부터 말씀드리면 세금계산서 발급 대상 간이과세자라 하더라도 법정 중개보수 한도액에 무조건 10%를 별도로 추가하여 받으시는 경우 공인중개사법상 초과 수수 분쟁이 발생할 수 있으며 실효 세율인 4% 수준을 감안하여 부가가치세가 포함된 총 거래대금을 미리 협의하시는 것이 바람직합니다.부가가치세법상 일반과세자는 공급가액에 10%의 부가가치세를 별도로 청구하지만 간이과세자는 부가가치세가 포함된 금액을 대가로 받는 것이 원칙입니다. 직전 연도 공급대가 합계액이 4,800만 원 이상 8,000만 원 미만인 간이과세자로서 세금계산서를 발급하더라도 서식 특성상 부가가치세란에는 10%가 표기될 뿐 실제 부담하는 세액 비율이 변경되는 것은 아닙니다. 부동산 관련 서비스업은 간이과세자의 업종별 부가가치율이 40%로 규정되어 있어 실제 신고 시 부담하게 되는 실효 세율은 약 4%에 해당합니다(부가가치세법 시행령 제111조 제2항).따라서 실무적으로 부가가치세 4% 상당액을 반영하고자 하신다면 고객과 부가가치세가 포함된 총 대가를 미리 정하여 계약하시는 방법을 활용할 수 있습니다. 예를 들어 100만 원의 기준 수수료에 4%를 반영하여 총 104만 원을 수령하기로 합의한 경우 세금계산서상 공급가액은 104만 원을 1.1로 나눈 약 945,455원이 되고 부가가치세는 이에 10%를 곱한 약 94,545원으로 자동 계산되어 기재됩니다. 이후 부가가치세 신고 시에는 총 공급대가 104만 원에 부가가치율 40%와 세율 10%를 곱하여 계산된 41,600원만을 실제 세금으로 납부하게 됩니다.만약 이러한 실효 세율을 고려하지 않고 세금계산서 표기 방식만을 근거로 삼아 법정 한도 수수료에 10% 금액을 일률적으로 청구하여 수령한다면 실제 납부 세액을 초과하는 금액에 대해 법정 중개보수 한도를 초과 수수한 것으로 해석될 위험이 높습니다.결론적으로 부가가치세를 몇 %로 반영할지는 세법상 별도로 정해져 있다기보다 간이과세자의 거래대금이 부가가치세를 포함한 금액이라는 점을 고려하여 법정 중개보수 한도 내에서 고객과의 합의를 통해 결정하시는 것이 법적 분쟁을 예방하는 안전한 길입니다.