김대원님의 전문가 프로필

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.계약 만료를 앞두고 예기치 않은 중개수수료 부담과 원상복구 문제로 마음고생이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 현재 상황은 질문자님께서 약정된 계약을 일방적으로 파기하고 임대인에게 양해를 구해야 하는 입장이므로 관례상 합의를 위해 중개수수료를 부담하는게 맞습니다. 또한 일상적인 생활 속에서 발생한 자연스러운 마모에 대해서는 수리 비용을 지불하실 법적 의무가 없습니다.원칙적으로는 부동산 중개수수료는 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺는 당사자인 임대인이 부담하는 것이 맞습니다. 하지만 현재 상황은 계약 기간이 완전히 종료되지 않은 상태에서 임차인이 미리 퇴실을 희망하시는 것이기 때문에 법적으로 보자면 임차인이 계약기간을 지키지않고 일방적으로 계약 중도 해지를 요구하는 것에 해당합니다.임대인은 만기 전까지 보증금을 반환하거나 계약 해지에 동의해 주어야 할 법적 의무가 전혀 없기 때문에 보증금을 원활하게 돌려받고 제때 이사를 나가기 위해서는 임대인의 이해와 합의가 필요합니다. 이 과정에서 임대인 입장에서는 만기까지 내지 않아도 될 중개수수료를 예기치 않게 지불해야 하는 손해가 발생하므로 이를 원인을 제공한 기존 세입자가 손해배상 차원에서 대신 부담하는 조건으로 중도 해지 합의를 이끌어내는 것이 일반적인 부동산 시장의 관례라고 볼 수 있습니다. 그리고 원래 법대로는 계약대로 만기일까지 월세를 부담했어야 하므로 남은기간만큼의 월세부담을 없애는 것이기 때문에 오히려 임차인에게는 오히려 이득인 부분입니다.따라서 억울한 비용이라고 느끼시기보다는 임대인에게 불가피한 사정을 잘 설명하고 양해를 구하는 자세로 접근하시는 것이 문제를 가장 매끄럽게 해결하는 방법이 될 수 있습니다.퇴실 시 제기될 수 있는 원상회복 의무와 관련하여 임차인은 임대차 계약이 종료되면 목적물을 원래의 상태로 반환해야 할 의무를 지게 됩니다.법원 판례에 따르면 임차인이 통상적인 방법으로 주택을 사용하면서 발생하는 자연스러운 벽지 변색이나 바닥의 가벼운 생활 흠집 등은 이미 월세나 전세보증금에 그 감가상각비가 포함되어 있다고 보아 임차인에게 원상회복을 청구할 수 없다고 명시하고 있습니다. 따라서 질문자님께서 고의나 중대한 과실로 시설물을 파손한 적이 없이 깔끔하게 거주하셨다면 새롭게 무언가를 고치거나 교체하는 비용을 지불하실 필요는 없을 것으로 사료됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.새롭게 부동산 중개사무소 개업을 준비하시며 사업자 등록 과정에서 업태와 종목 설정 문제로 고민이 많으실 것 같아 깊이 공감합니다. 결론부터 말씀드리면 종목에 컨설팅을 추가하는 것은 법정 중개보수 한도를 초과하는 별도의 수수료를 수취할 수 있는 법적 근거를 마련하기 위함이며 세금 납부 체계 자체에는 큰 차이가 없으나 업무 범위와 수익 구조를 다각화하는 데 유리하게 작용할 수 있습니다.현행법상 개업공인중개사는 본연의 부동산 중개업 외에도 상업용 건축물 및 주택의 임대관리나 부동산의 이용 및 개발 그리고 거래에 관한 상담 업무, 기타 알선업무 등을 합법적으로 겸업할 수 있도록 규정되어 있습니다. 따라서 세무서에 사업자등록을 진행하실 때 종목란에 단순 부동산 중개업만 기재하시는 것보다 부동산 컨설팅을 함께 명시해 두시면 향후 고객에게 전문적인 별도의 용역을 제공했을 때 중개보수 뿐만아니라 상호 합의된 별도의 컨설팅 비용을 청구할 수 있는 정당한 명분이 성립될 수 있습니다.세무적인 측면에서 바라보면 중개업과 컨설팅업 모두 큰 틀에서 부동산업 서비스 영역으로 분류되므로 부가가치세나 종합소득세를 신고하고 납부하는 기본적인 세율 적용 방식에는 결정적인 차이가 발생하지 않는 것으로 판단됩니다. 다만 현업에서 매우 주의하셔야 할 점은 실제로는 중개행위에 해당하는 단순한 매매나 임대차 계약 중개 업무 또는 중개행위에 부수되는 정도의 업무만을 수행했음에도 불구하고 꼼수로 컨설팅 명목의 영수증을 발행하거나 초과 비용을 청구하신다면 이는 엄연한 공인중개사법 위반으로 간주될 수 있습니다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505 판결).그러므로 합법적인 컨설팅 수수료를 수취하시기 위해서는 반드시 그에 상응하는 보고서나 자문 내역서 등 실제 용역 제공 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 문서화된 근거 자료를 철저하게 구비해 두시는 것을 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.계약 기간을 다 채우지 못하고 급하게 이사를 준비하시느라 보증금 반환과 중개수수료 문제로 걱정이 많으실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 새로운 세입자를 구하기 위한 중개수수료의 원칙적인 납부 의무자는 임대인이지만 계약 기간 중도 해지를 위해서는 임대인의 동의가 필수적이므로 현실적인 관례에 따라 질문자님께서 해당 비용을 부담하셔야 원활한 협의가 가능합니다.원칙적으로는 부동산 중개수수료는 중개 의뢰인 즉 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺는 당사자인 임대인이 부담하는 것이 맞습니다. 따라서 임대인이 새로운 세입자와 계약을 체결하면서 발생하는 수수료를 기존 세입자에게 법적으로 강제할 수는 없습니다.그러나 현재 질문자님의 상황은 정해진 전세 계약 기간이 6개월 남아있는 상태이므로 임대인 역시 원칙적으로는 만기 전까지 보증금을 미리 반환해 주거나 계약 해지에 동의할 법적 의무도 없습니다. 결국 기존 세입자가 개인적인 사정으로 계약을 중도에 해지하고 보증금을 원활하게 돌려받기 위해서는 임대인과의 합의가 반드시 필요하며 이 과정에서 임대인이 예기치 않게 지불하게 되는 중개수수료 상당의 비용을 기존 세입자가 손해배상 차원에서 부담하는 조건으로 합의 해지가 이루어지는 것이 일반적인 부동산 시장의 관례입니다.다만 계약서 작성 당시 중도 해지 시의 중개수수료 부담 주체에 대해 미리 특약으로 명시해 둔 내용이 있다면 그 약정이 최우선으로 적용될 수 있습니다. 그러므로 가장 먼저 전세 계약서의 특약 사항란을 다시 한번 꼼꼼히 확인해 보시고 임대인과 원만한 대화를 통해 중도 해지 및 비용 부담에 대한 합의점을 찾아보시는 것을 권장해 드립니다.