경제
대지와 전에 걸쳐있는 가건물을 나중 신고해도 되나요
이미 집을 매매한 상태고 들어오는 입구 일부분이 전인데 가건물이 있는시골집입니다. 지금 팔아야하는 상황인데 지금 신고할 수 있나요
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
시골집 매매를 앞두고 진입로 가건물 처리 문제로 심려가 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 현재 상태에서도 가건물에 대한 사후 신고나 양성화 절차를 시도해 볼 수는 있으나, 해당 구조물의 일부가 농지에 걸쳐 있어 농지전용 및 건축법상 요건을 모두 충족해야만 정상적인 신고 처리가 가능할 것으로 보입니다.
농지에 허가 없이 설치된 구조물은 농지법상 불법 형질변경 및 무단 점용에 해당할 수 있습니다. 따라서 해당 가건물을 사후에 정식으로 신고하려면 농지 부서를 통해 농지전용 허가를 받는 절차와 함께 지자체 건축 부서에 가설건축물 축조신고 또는 건축허가 요건을 갖추었는지 검토받아야 합니다(건축법 제20조).
무엇보다 매매를 진행할 때 매수인이 진입로 부지인 농지의 소유권을 이전받으려면 관할 지자체에서 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 만약 해당 농지에 불법 가건물이 남아있다면 지자체에서 농지취득자격증명 발급을 거부하거나 원상복구 명령을 내릴 가능성이 있습니다.
따라서 매매 계약을 체결하기 전에 상황에따라 건축사나 건축 및 농지 담당 부서에 해당 가건물의 추후 양성화 가능 여부를 미리 확인해 보시는 것이 바람직합니다. 만약 지목 변경이나 농지전용을 통한 양성화가 불가능하다는 안내를 받으신다면, 가건물을 자진 철거하여 농지 상태로 원상복구한 뒤 매매를 진행하시는 것이 법적 분쟁 및 거래 차질을 막는 가장 확실한 방법이 될 수 있으며, 불가피할 경우에는 반드시 이에관한 책임소지를 정확히 가르마를 타서 계약을 진행하셔야 합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
가건물이 건축법과 건폐율, 타인 소유나 농지법 등 관련 규정에 적합한 경우에만 사후 신고나 양성화가 가능하며 위반 상태라면 관할 지자체 허가과에 반드시 확인해야 합니다. 이미 집을 매매한 상태라면 미등기, 불법 건축물에 대한 고지 누락이나 소유권 이전 지연 등으로 인해 매수인과 법적 분쟁이나 손해배상 책임이 발생할 수도 있으니 잔금과 소유권을 이전하기 전에 관할 시군구청 건축과에 방문해서 해당 가건물의 사후허가 가능 여부와 지목 문제 해결 방안을 빠르게 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
가건물이 관련 건축 법규를 모두 만족한다면 건축사를 통해 사후 허가인 추인 신청을 진행해서 합법화하는 것이 가능합니다. 건물의 일부가 지목상 전 위에 걸쳐 있어서 농지법 위반에 해당하므로 정식 허가를 받으려면 농지전용 절차 등의 해결이 선행되어야 합니다. 그러니 먼저 불법 상태로는 매매가 어려우니깐 관할 시군구청 건축과나 지역 건축사 사무소를 방문해서 추인 가능 여부를 먼저 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
양성화 또는 축조신고는 사후에도 가능합니다.
농지법상 절차도 함께 진행하셔야합니다.
농지법상 불법전용에 해당할수 있어 주의가 필요합니다.
전에 걸려있다면 농취증 문제가 발생할수 있으니 이부분도 잘 알아보세요
그냥 쉽게
가건물을 철거하고 깔끔하게 매매하시는걸 추천드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
현재 불법으로 축조된 가건물을 사후에 신고하여 합법화하는 이른바 '추인허가(양성화)' 절차는 이론적으로 가능하지만 단순한 신고만으로 해결되는 것이 아니라 매우 복잡하고 까다로운 과정을 거쳐야 합니다.
특히 가건물이 대지뿐만 아니라 농지인 '전'에 걸쳐 있다는 점이 가장 걸립니다.
농지에 허가 없이 건축물을 지은 것은 건축법 위반일 뿐만 아니라 농지법상 불법 형질변경에 해당하기 때문에, 이를 양성화하려면 과거의 불법 행위에 대한 이행강제금 및 벌금을 납부하는 것은 물론, 농지전용허가를 사후에 받아야 하며 이에 따른 농지보전부담금도 납부해야 됩니다.
위에 적어드린 비용 지불만으로 깔끔하게 끝나는 것이 아닙니다. 해당 가건물이 현재의 건축법과 해당 지역의 조례가 규정하는 건폐율, 용적률, 일조권, 대지 안의 공지, 도로 폭 확보 등 모든 건축 기준을 완벽하게 충족해야만 사후 허가를 받을 수 있습니다.
이 기준 중 하나라도 어긋나면 양성화가 불가하며, 강체 철거 명령이 나오기 때문에 상당히 조심스럽게 접근해야 합니다.
그래서 이런 경우에는 저희도 지역 건축사사무소에 의뢰하시라고 말씀드릴 수밖에 없습니다.
당장 팔아야 하는 상황이라면 양성화 절차를 밟는 것은 원만한 해결책이 아닌 것 같습니다. 가건물을 그대로 두고 진행하고자 하신다면 매수자와 공인중개사에게 무허가 건물이 존재한다는 사실을 꼭 말씀하셔야 합니다. 그리고 계약서 상에도 이 내용을 고지하셔야 나중에 계약파기가 되거나 심하면 사기로 고소당하는 일이 없습니다.
간혹가다 시골집 매매 할 때 보면, 매매대금을 일부 깎아서 이런 조건을 넘겨 계약하거나, 건물만이라도 철거해서(서류 작업 없이) 판매하는 경우가 왕왕 있습니다. 따라서 이런 부분들을 잘 고려하시어 매매계약 하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전 지목에 걸쳐 있는 가건물은 신고만 하면 되는 게 아니라 농지법, 산지관리법, 국토계획법 등 다른 법령과 충돌하지 않도록 먼저 검토해야 합니다.
이미 매매가 된 상태라면 매도인이 신고 주체이므로 매수인과 협의해 매도인 명의로 가설건축물 축소신고를 하거나 불필요하면 철거 후 인계하는 것이 좋습니다.