은행 대출 가능금액 계산 방법 방공제 포함

Question

주택 혹은 상가 매수 예정입니다.

대출가능금액 계산할 때 방공제 or 상가임대차보증금등 최우선 변제금액을 은행에서 공제해즈는 걸로 알고 있습니다.

주택의 경우 서울은 5500만원 / 파주 등은 2800만원인 것이시죠.

그런데, 궁금한 것은 만약 평가금액 8억 4층짜리 서울 건물(주택) 1층에 1억/300만원 임차인이 사용중이고 나머지 3층은 공실 중이라면 은행에서 대출가능금액 계산시 1층을 넣는 방식이 궁금합니다.

8억 x ltv 70% = 5억6천

1) 1층 임차보증금 1억 + 공실3개층 x 5500만 1억6500만 = 2억 6500만

2) 4개층 모두 5500만 곱하기 = 2억2천만

일부는 세입자가 있는 주택과 건물 방공제의 경우 1번 2번 중 어떤걸 적용하는지 알 수 있을까요

Answer 1

은행에서 임차보증금 및 소액보증금을 차감하는 것은 '최우선변제금'을 기준으로 차감을 하게 되요

지역별로 최우선변제금이 다른데, 만약 보증금액이 최우선변제금을 초과하게 되는 경우에는 보증금액만 차감을 하며 보증금액이 최우선변제금에 미치지 못하는 경우에는 [보증금액 + 최우선변제금차액]을 차감하게 되는 방식이에요

그렇기 때문에 1층의 경우에는 1억 + 6,500만원을 차감해서 1.65억원을 소액보증금으로 차감하게 되요