비조정지역 1주택자가 분양권을 취득하였을때 세금은 어떻게 되나요?
비조정지역에 21년1월 A주택을 취득하였습니다. (거주하지는 않습니다) 23년 1월 이후로 2년 보유 후 바로 매도할 계획입니다.
비조정지역 21년11월 B분양권에 당첨되었고 12월중에 계약하고 조만간에 전매하려합니다.
질문1. 기존 A주택 취득 후 1년이 지나지 않아 B분양권을 취득하면 A주택은 비과세 혜택을 받을 수 없을까요?
질문2. B분양권을 계약하고 전매하게 될 경우, 기존A주택과 B분양권은 세금을 얼마나 부담해야 할까요?
안녕하세요. 손승현 세무사입니다.
1.일시적 2주택 비과세 적용을 받을수 없습니다. 주택 취득후 1년이 지나서 분양권을 취득한 경우에 기존주택을 3년이내에 팔 경우에 비과세 가능합니다.
하지만 비과세 받을수 있는 방법은 분양권이 완공된후 2년이내에 신규주택으로 세대전원이 이사한후 1년이상 거주하고 완공후 2년이내에 기존주택을 양도한다면 기존주택 비과세가 가능합니다.
2.분양권을 먼저 전매할경우에는 1년미만 보유 70%세율. 1년이상 보유시 60%세율로 과세합니다.
답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 백승호 세무사입니다.
종전주택을 취득하고 1년 경과 전에 분양권을 취득한 경우 분양권 취득일로부터 3년이 경과하고 종전주택을 준공일 전~준공일 후 2년 내 처분하고, 준공일부터 2년 내 신규주택에 전입하고 1년 이상 거주할 경우 종전주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있습니다. 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 전영혁세무사입니다.
1. 2021년 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되기 때문에 현재 2주택자에 해당하십니다. 그런데 종전의 주택을 취득하고 1년 이상 경과한 다음에 새로운 분양권을 취득하셔야 기존 주택의 양도 시 비과세가 가능합니다. 다만 이 분양권으로 신규주택이 완성된 후 2년 안에 그 신축주택으로 세대 전원이 이사를 하고, 1년 이상 계속해서 실거주를 하신 상태에서, 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시에는 기존 주택의 비과세가 가능하십니다.
2. 보유기간에 따라 다른 것이고, 양도소득세율은 아래와 같습니다.
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711
안녕하세요. 문용현세무사입니다.
1. 분양권+주택 소유 중에 주택을 비과세받을 수 있는 요건은 다음과 같습니다. 다만, 1년이내 분양권을 취득해도 2)요건을 충족하면 되지만 기재하신 계획대로라면 비과세는 불가능할 것으로 보여집니다.
1) 분양권 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우
1주택을 소유한 1세대가 분양권을 취득하여 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우, 종전 주택의 취득일로부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득하고 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세가 가능합니다. 당연히 양도하는 기존 주택은 1세대 1주택 비과세 요건(보유요건 및 거주요건)을 충족해야 하겠습니다.
다만, 1년 이상 지난후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.
※ 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우
● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우
● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우
● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
2) 분양권 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우
분양권을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못학 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.
a. 주택이 완성된 후 2년 이내 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것
b. 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도
c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것
2. B주택은 보유기간이 1년미만이므로 77%의 세율이 적용되고, A주택은 B분양권 양도 이후부터 새롭게 2년 이상 보유를 하셔야 1세대 1주택 비과세 가능합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.