비조정일때 구매한 공동명의 아파트 양도세 계산방법

Question

생애 첫 주택으로 공시지가 1억 미만,7850만원에 비조정일때 자매가 공동명의로 구매했구요, 2년 보육 충족상황이구,

2년안에 각자 1채씩 추가 구매했습니다.

그 중 1명은 조정지역에 구매하였구, 나머지 1명은

비조정일때 구매하였습니다.공동명의 였으니

각자가 1가구2주택 이라해야하는지, 2세대 2주택이라 명명하는건지, 그중 1명은 한시적 1가구 2주택 유예로,1년안에 처분해야 취득1.1적용이 된다하여, 공동명의 7850만원에 구매한걸

13500에 팔 예정입니다.

질문을 드리자면,공동명의이니 양도세를 각각 부담해야하는지요? 만약 세금납부시 비조정일때 세율을 적용해야 하나요,

몇프로 세율 적용인지요? 혹시나 양도세 절감을 위해

공동명의를 정리하고 절세방법도 있을까요?

2년이상 보유했습니다.

Answer 1

안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.

두 분의 세대구성이 어떻게 되어있는지에 따라 달라집니다. 각자가 1세대라고 볼 때 일시적 1세대 2주택 비과세요건은 일단 종전주택을 취득한 날로부터 최소 1년이 지난 후 신규주택을 취득하셔야 합니다. 또한 두 주택의 조정대상지역 여부가 중요한데, 기존 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가로 취득하신 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 매각하고 신규주택에 전입신고 및 이사를 가셔야 합니다. 만약 둘 중 하나의 주택이라도 조정대상지역이 아니실 경우 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 매각하셔야 합니다.

그 외 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 정한영 세무사입니다.

공동명의로 구매한 아파트를 양도할 때 세금은 공동명의자 각자 판단합니다.

비과세 여부, 중과세 여부를 공동명의자 개인별로 각각 판단합니다.

한 명은 비조정(지분 50%) + 비조정

다른 한 명은 비조정(지분 50%) + 조정

1주택자 비과세 요건은 종전 주택(공동명의로 취득한 아파트)을 2년 이상 보유해야 하고, 종전 주택을 취득한지 1년이 지나 주택을 새로 취득한 것이어야 합니다. 그리고 새로 취득한지 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다.

다른 공동명의자는 조정대상지역에 소재하는 주택을 새로 취득해서 1년 이내에 종전 주택을 양도해야 하는 상황입니다.

위 비과세 요건을 충족하면 양도소득세는 비과세 적용이 되서 세금이 없습니다.

만일 비과세 요건을 충족하지 않으면 양도차익이 각각 3,930만원으로 세율은 6%~15%이 적용되어 세금은 지방세 포함 530만원이 예상됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

비조정대상지역에서 주택을 취득한 경우에는 실거주요건이 없는 것이며, 공동명의시에는 양도세 절감이 가능하며 홈택스 세금모의계산 탭에서 가계산을 해볼 수 있습니다.