대항력 임차인이 전출 시기에 따른 대항력은 어떻게 되나요?

Question

대항력 있는 임차인이 임차권 등기 없이 전입을 빼면 대항력은 없고 배당권만 있다고 알고 있습니다.

그런데 배당 요구 종기일 이후에 전출하면 대항력이 유지된다는 말도 있어서 정확히 알고 싶습니다.

예시)

전입 : 2020-05-08 / 확정 : 2020-03-23 / 배당 : 2024-10-14 / 보증금 1억(최우선변제금 4800만원)

말소기준권리 : 2024-02-08 / 배당요구종기 2024-11-29

선순위 임차인으로써 전입, 확정, 배당 잘했으나 현재 전입세대열 시 세대주가 존재하지 않음, 임차권 등기도 없는 상태입니다. 배당 요구 종기일 이후 임차인이 전출했다면 2000만원에 낙찰 받을 경우 인수사항이 있나요?

** 그리고, 매각물건명세서에는 비고란에 "대항력 있는 임차인의 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의 필요"란 문구도 있는데 이것은 전출 전에 작성된 것으로 무시해도 될지?

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

결론부터 말씀 드리면 배당요구 종기일 이후에 전출하면 대항력이 그대로 유지되는 것은 아닙니다. 대항력은 배당요구 종기 여부와 무관하게 전출 시점에 소멸합니다.

정확하게 설명드리면, 경매개시결정 기입 등기 당시 이미 대항력, 확정일자를 갖춘 경우 그 시점 기준 우선변제권은 성립합니다. 그 상태에서 배당요구 종기 까지 적법하게 배당요구를 하면 그 경매절차에서는 우선변제권자로서 배당받을 자격은 유지 됩니다. 다만, 그 후에 전출을 하는 경우 대항력 자체는 그 전출시점에 소멸하게 되며, 이미 성립한 배당절차에서 우선변제권은 그대로 행사가 간으합니다. 다만, 낙찰자를 상대로 보증금을 전액 돌려 받지 못하여 이사할 수 없다고 대항할 수 있는 권능은 사라집니다. 그래서 해당 안내문에서 위와 같이 안내가 되는 것입니다.

각별한 주의가 필요해보입니다.