월세 계약 갱신과 묵시적 갱신에 대해 문의드려요!
임대인분이 보증금과 월세 계약을 갱신하자고 해서 문의 드립니다.
최초 계약일은 15년 3월이고 1년 계약이었습니다.
그 이후 묵시적 갱신으로 10년을 넘게 살고 있는데요,
제가 찾아 봤을 때는
1. 1년 계약이어도 묵시적 갱신으로 1년을 더 살게 되면 계약이 자연스럽게 1년이 연장이 되어서
이상태로 2년이 누적이 되면 사실상 일반적인 2년 계약 처럼 법적 보호가 된다고도 봤고
2. 임대차법상 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다 라고 되어 있어서
1년 계약서여도 세입자가 2년을 주장하면 그게 유효하다고 보기도 해서
그래서 저는 새로 계약 갱신을 하려면 2년 단위로 쳐서
( 15->17->21->23->25-> 이렇게 쳐서 ) 27년 3월에 다시 계약을 상의하면 된다고 생각하는데,
1년 계약이었기 때문에 임대인 말대로 26년 3월에 다시 계약을 하는게 맞나요??
제가 생각하기엔 2년 마다가 맞는것 같은데
찾아봐도 헷갈려서 문의 드립니다!!
그리고 기간과 상관없이 아직 계약갱신청구권을 쓰지 않았다면 1회 사용을 할수 있는지도 궁금합니다! 혹시 집주인이 바뀌게 되어도 제가 계약갱신청구권을 쓰지 않은 상태라면 청구권 사용을 주장할 수 있을까요??
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
최초 계약이 1년이어도 임대차법상 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 본다는 규정이 있어 1년 계약도 2년으로 봅니다.
묵시적 갱신은 임대인이 계약 종료 6~2개월 전 까지 갱신 거절 의사를 명확히 통보하지 않으면 자동적으로 기존 계약대로 갱신됩니다.
다만 임대차보호법상 임차인은 최초 계약 포함 최대 2년 단위로 1회 계약갱신요구권 행사가 가능합니다.
즉 15년 계약 17년, 19년, 21년, 23년 25년 이렇게 2년 주기로 보는 게 맞습니다.
또한 임차인은 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있으며 행사하지 않았다면 언제든 행사 가능합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 질문자님 1,2번의견에 답변을 드리면 주택에서의 묵시적갱신이 성립되는 경우 동일조건으로 연장되는 것은 맞으나 기간정함이 없는 경우 2년으로 보게 됩니다. 그리고 2번 내용은 맞으나, 그렇다고 계약기간이 2년으로 자동조정되는 것은 아닙니다. 다만 2년미만의 계약에서는 묵시적갱신이 성립되지 않고 이후부터 성립하게 됩니다.
그에 따라 만기기간을 설명드르면 15년 최초 1년 계약 -> 16년 최소거주기간에 따른 1년연장 -> 18년 묵시적갱신에 따른 자동연장 -> 20 , 22, 24 모두 묵시적갱신 -> 그리고 26년 3월이 최종 계약만기시점으로 볼수 있습니다. 그러므로 26년 1월전(만기 6~2개월전)에 갱신청구권을 사용하여 추가 연장을 하실수 있고 반대로 임대인이 해당기간까지 아무런 의사통보가 없다면 또다시 묵시적갱신이 가능합니다. 보통 갱신청구권은 임차인이 사용의사를 밝히지 않은 이상 묵시적갱신과 관계없이 그대로 남아 있기에 해당 기간에 사용을 하시면 추가 2년 연장이 가능합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
임대차 3법에서 임대차 계약주기를 2년으로 간주하고 있습니다
그리고 묵시적 계약관계라면 최초 계약서가 재계약 직전까지는 동일계약의 법적효력은 그대로 유지되기 때문에 묵시적 계약 관계에서는 계약서를 새로이 작성할 필요가 없습니다
그러나 임대인이 보증금 또는 월세를 5%이내에서 인상을 요구할 때는 이사가지 않는한 재계약으로 계약서를 새로이 작성하여야 합니다
그리고 계약갱신청구권은 임대인이 직계존비속이 거주를 요구할 경우를 제외하고는 계약을 거부하는 행위를 제한하기 위하여 임차인에게 1회에 한하여 강력하게 계약이향을 요구하는 권리입니다
따라서 소유권이 바꿔어서 본인 또는 직계존비속이 이사오지 않는한 현 임차인은 1회에 한하여 권리를 주장할 수 있습니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀처럼 인대차 보호법상 2년 미만의 경우 2년 계약으로 간주가 되어 말씀처럼 진행이 되실 수 있습니다. 하지만 현재 집주인과 생각의 차이가 있기 때문에 추후 분쟁의 소지가 될 수 있고 당사자 협의가 우선이 되기에 이 부분은 서류로 명확하게 되어 있지 않다면 이야기는 한 번 집고 넘어가는 것이 좋을 거라 생각됩니다. 저 또한 말씀처럼 2027년 3월이 재계약 시점이라 생각하며 계약갱신청구권은 사용하지 않으셨다면 1회 행사 가능합니다