마포래미안푸르지오, 이 가격이 적정가입니다.

2023년, 마래푸 (마포래미안푸르지오)의 적정 가격은 어떻게 될까?

마포는 2010년대 이후 떠올랐던 신흥 주거지로 평범한(?) 대기업 직장인들이 갈 수 있는 최상급지라는 인식을 갖고 있다.

따라서 관심이 많을 수 밖에 없는 주거 지역이며, 서울 부동산 시장의 바로미터 역할을 한다고 할 수 있다.

가장 최근 실거래가는 16억 2,000만원으로 2021년 말 최고가인 19억 3,500만원 대비 약 16% 하락한 가격에 거래가 되고 있다.

동기간 거의 30% 가량 하락한 잠실 대단지 아파트들 대비 선방하고 있다고 볼 수 있다.

마래푸의 16억 2,000만원 이라는 가격은 '적정가'라 볼 수 있을까?

적정가를 계산하기 위해서 두가지 변수에 대한 값을 산정했다.

1) 월세 환산 전세가

먼저 월세 환산 전세가는 단순히 이자율을 기반으로 계산한다. 예를 들어 연 1,000만원의 현금흐름을 아파트가 있고 전세 대출 이자율이 1% 라면, 그 아파트의 적정 전세가는 10억원이 된다.

10억원의 1%는 1,000만원이기 때문이다. 물론, 시장은 이렇게 간단하게 동작하지 않는다.

실제 전세가는 수요/공급의 영향을 더 많이 받고, 5억원 이상부터는 전세 대출이 나오지 않기 때문에, 금리가 직접적으로 연동되지는 않는다.

그러나 작년부터 중요해진 변수는 '금리'이기 때문에, 다양한 금리 시나리오에 맞추어서 그에 비해 적정한 전세가를 구하는게 중요해졌다.

전세가가 중요한 이유는 '갭투자'의 근간이 되는 금융 vehicle (기구)이기 때문이다.

2) 적정 전세가율

적정 전세가율을 구하는 문제는 월세 환산 전세가 보다 복잡한 문제이다.

적정한 전세가율은 '내 마음'과 '내 의지'에 따라 달라지는 수치이기 때문이다.

예를 들어 2017년에는 서울 주요 아파트 전세가율이 70~80%까지 치솟았던적도 있고, 최근 수년간은 50% 수준에서 거래되었다.

전세가율이 50%라 가정하면, 전세가가 10억원인 아파트의 적정 매매 가격은 20억원이 되는 식이다.

최근 수년간 50% 선에서 거래되었으니 적정 전세가율은 50%라고 가정한다.

위 자료는 22년 11월 진행된 어웨어 세미나의 자료로, 마래푸 국평 (84제곱미터)의 적정 전세가는 이자율 5.0% 기준 7억 2,000만원 이다.

최근 전세 실거래가가 7억 5,000만원, 그리고 전세 대출 금리가 4.75% 수준에 해당하는것을 보면 얼추 맞는 계산이라 볼 수 있다.

어웨어는 여기서 조달금리가 1.0% 정도 상승하고 전세가율이 소폭 회복한다고 가정했다.

그렇게 가정할 경우 마래푸의 적정 매매가는 13억 3,333만원이 나온다.

시장금리가 어떻게 될지는 신만이 알겠지만, 보수적으로 시장을 바라본다면 수억원 정도의 추가 하락은 기대해볼만하다.