[부동산] 중국이 사랑한 부동산, 외면하고 싶은 문제로 돌아오다

부동산 기후 지수는 중국 부동산 시장의 현황과 발전 추세를 반영한 종합지수입니다.

이 부동산 기후 지수가 가장 낮았던 시절은 2020년 1월,

코로나로 사망자 수가 늘어나고 미국이 2019년 8월 5일 추가 관세 보복 계획을 발표하며 미중 무역전쟁이 다시 시작되던 시기입니다.

당시 중국 고용시장은 최악이었습니다. 전체 근로자의 절반 가까이 임금이 삭감되거나 동결되었으며, 중산층의 체감경기 악화는 소비감소로 이어졌습니다.

이들의 주택담보대출 원리금 상환액은 생활비를 뛰어넘었고, 주택 가격이 내려갈수록 부담으로 작용되었습니다.

중국은 부동산 투자를 통해 경제를 견인하는 국가입니다.

경제 성장률이 저조해짐에 따라 부동산 버블 우려가 고조되던 시기인 것이죠.

Growth Rate of Investment in Real Estate Development, National Bureau of Statistics od China

2022년으로 돌아와서, 현재 중국의 부동산 개발 투자는 지속적으로 감소 중입니다.

당시와 다를 것은 없습니다. 중국은 여전히 부동산 투자로 경제를 견인하는 국가이며, 그런 국가에서 부동산 투자가 감소하고 있는 상황입니다.

China Real Estate Climate Index, ceicdata.com

중국 부동산 위기를 이끈 것은 실체 없는 부동산

중국에서는 시위가 일어나고, 차입자들이 주택담보대출 상환을 거부하는 상황입니다.

참고: [부동산] 중국 부동산에 도대체 무슨일이? 얼마나 걱정해야 할까?

이들은 한번도 살아본 적 없는 집에 대한 원리금을 상환 중이었기 때문입니다.

지어지기 이전에 분양 시스템으로 팔린 집들입니다.

중국의 부동산 건설업체들은 땅을 매입하고 은행에 대출을 받은 다음 건설을 시작합니다.

이때 분양을 통해 부동산 구매자들에게 자금을 모으고 그 자금은 다른 토지를 매입하는데 사용합니다.

이렇게 무분별하게 많아진 프로젝트들이 완공 기간을 연기 시켰습니다.

살아본 적도 없는 집에 대한 원리금을 상환하고, 살아본 적도 없는 집을 담보로 대출 받은 구매자들은 집 없이 돈만 갚아야 하는 상황이 된 것입니다.

중국의 부동산이 무너지면 무슨 일이?

중국의 부동산이 무너지면 1차적으로 건설업체들이 어려움을 갖고 파산하게 됩니다.

당연지사입니다. 그러나 2차적인 문제들도 있습니다.

건설업체들의 대출규모보다 부동산 담보대출의 규모가 2배 이상 크다는 점입니다.

우리가 키우는 개 명의로도 부동산 담보 대출을 해주다가 터져버린 "서브프라임모기지 사건"이 떠오릅니다.

이는 은행, 자산운용사 등, 신용이 닿아있는 모든 영역에 영향을 미칠 수 있습니다.

부동산이 경제성장의 동력인 중국에서 부동산으로 쌓인 신용이 터지게 된다면, 회복이 정말 어려울 수 있습니다.

경제 회복을 위해 중국이 이 악물고 할 수 있는 일은 정말 다양할 수 있기에, 이 부분은 실제로 문제가 현실화 되고 나서 다루겠습니다.

또 철강생산업체들에 대해 걱정해볼 수 있습니다.

중국의 건설은 중국 철강 생산 수요의 55%를 차지합니다.

이 55%만큼의 수요가 급속도로 줄어들게 되면 중국의 철강생산업체들은 해외로 눈을 돌릴 것입니다.

중국은 최대 철강 생산국이자 동시에 최대 수출국이기 때문입니다.

그러나 중국 내 철강 수요가 줄어든다고 해외의 철강 수요가 늘어나는 것은 아닙니다.

이 과정에서 철강생산업체들은 파산할 가능성이 있습니다.

"Almost a third of China’s steel mills could go into bankruptcy in a squeeze that’s likely to last five years"

"거의 3분의 1에 해당하는 중국 제철소는 향후 5년간 지속될 수 있는 압박으로 파산할 수 있다"

- Hebei Jingye 철강그룹 Li Ganpo 회장

1984년 미국에 철강 위기(Steel Crisis)가 도래했을 때, 미국은 수출을 자체적으로 제한하는 등 자국의 철강산업을 지키기 위한 정책들을 펼쳤었습니다.

그러나 이는 철강 소비 산업의 가격 상승을 유발하여 고용을 감소시키고 물가를 상승시켰습니다.

중국은 1984년의 미국과 같이 수출을 제한시켜 강제적으로 국내로 철강을 공급 시켜봤자, 동일한 경제적 문제를 야기한다는 것을 알 것입니다.

중국은 이를 지키기 위해 인프라에 투자하고 경기를 부양 시키려고 노력하고 있으나,

결국 자국의 철강생산업체들을 지키기 위해서는 개발 중인 부동산을 완공해야 합니다.

문제는 건설업체들의 상황이 안 좋아지고 있다는 것입니다.

달러/위안 1M, TradingView

현재 달러 대비 가치가 낮아지고 있는 중국 위안화는 건설업체들에게 독이 됩니다.

중국 부동산 기업들에게 중국은 가장 큰 달러 채권 발행국이며

위안화 가치 하락은 그들이 부채를 재융자하는 것을 더 비싸게 만들기 때문입니다.

건설업체들이 하나 둘 파산하면 개발은 더욱 느려질 것이며 느려지는 만큼 철강생산업체들은 발만 구르게 됩니다.

철강생산업체들은 연명을 위해 구조조정과 함께 생산을 줄이거나, 파산하는 양자택일의 상황에 놓이게 됩니다.

수요도 감소하고(불안정한 부동산 시장) 공급도 감소(생산업자들의 파산)하는 과정을 통해 고용은 감소되고 경기침체 사이클로 진입하게 됩니다.

이는 신용으로 구축되어있는 만큼 건설업체들을 시작으로 생각보다 빠르게 진행될 수도 있습니다.

그러나 이 과정을 겪는다 해서 집을 이미 구매한 중국인들에게 없던 집이 생기는 것은 아닙니다.

이만큼 심각한 문제입니다. 문득 2020년 이후 부동산 기후 지수가 떠오릅니다.

2020년 이후 부동산 기후 지수를 보면 위기를 극복한 것처럼 보이기 때문입니다.

아닙니다. 2020년 당시에는 정부가 건설업체들의 초과 부채를 줄이기 위해 개입했었습니다.

그저 같은 문제에 다시 직면한 것 뿐입니다.