지역주택조합 안심보장증서, 설립인가 후에도 효력이 있을까?

안녕하세요, 지역주택 전문 변호사 배성권입니다.

최근 정말 다양한 지역주택조합 사건을 진행하고 있습니다. 그러나 지역주택조합 탈퇴가 점점 어려워지고 있습니다. 조합 규약상 임의탈퇴를 불허하는 경우가 많고, 탈퇴 서류를 접수하더라도 후속 절차가 진행되지 않거나 위약금·업무대행비를 공제하여 사실상 돌려받는 돈이 없는 형태로 정산되는 경우가 대부분입니다.

그렇다면 조합원 분담금을 전액 돌려받을 수 있는 방법은 없을까요? 바로 조합 가입계약의 무효·취소·해제를 주장하는 것입니다. 오늘은 그 핵심 쟁점인 안심보장증서의 효력 변화를 실제 대법원 판결을 바탕으로 정리해드리겠습니다.

1. 안심보장증서 기반 탈퇴 소송 - 한때는 통했던 방법

이미 이 글을 읽고 계시는 분들은 아시겠지만, 지역주택조합 가입 시 조합 또는 업무대행사가 특정 조건 불성취 시 분담금 전액을 반환하겠다는 안심보장증서(환불보장증서)를 교부하는 경우가 있습니다.

과거 법원은 이러한 증서의 효력을 무효로 보았고, 이를 근거로 한 조합 가입계약 역시 무효 또는 취소 사유가 있다고 판단하였습니다. 이를 바탕으로 수년간 안심보장증서 기반의 탈퇴 소송이 활발하게 진행되었고, 상당수 조합원들이 분담금을 전액 돌려받을 수 있었습니다.

[숭의4동 지역주택조합 추진위원회 탈퇴 소송 승소 후 강제경매를 통해 4,700만 원을 회수한 사례] 📎https://blog.naver.com/b_seong/224052573218

2. 대법원의 입장 변화 - 설립인가 후 분담금을 납부했다면 탈퇴는 허용되지 않는다

그런데 몇 년 전부터 법원의 입장이 달라지기 시작했습니다.

핵심은 이것입니다. "조합 사업이 정상적으로 진행되고 있는 상황에서, 조합원이 계속 분담금을 납부해왔다면 이를 탈퇴하지 않겠다는 신뢰로 볼 수 있지 않은가?"

최근 대법원은 이 문제에 대해 보다 명확한 입장을 제시하였습니다. 조합설립인가를 받지 못할 경우 분담금 전액을 반환하겠다는 안심보장증서가 발행된 사안에서, 대법원은 다음 세 가지 이유로 탈퇴를 허용하지 않았습니다.

① 이미 조합설립인가가 완료되어 환불 조건의 성취 가능성이 없어진 점

② 설립인가 이후에도 조합원이 환불을 요구하기는커녕 분담금을 추가 납부하여 조합 측에 계약 유지 의사가 있다는 신뢰를 준 점

③ 조합이 사업계획승인 신청 등 절차를 정상적으로 진행하고 있어 사업 무산의 뚜렷한 사정을 찾기 어려운 점

이를 이유로 대법원은 안심보장증서를 근거로 한 탈퇴 주장이 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 판시하였습니다.

[중부일보 칼럼 : 지역주택조합 안심보장증서에 대한 최근 판례의 흐름] 📎https://blog.naver.com/b_seong/223979059509

3. 조합 가입 기간이 길수록 탈퇴는 더 어려워진다

대법원의 입장을 정리하면, 조합이 사업을 진행하고 있고 조합원이 상당 기간 분담금을 납부해왔다면 쉽사리 탈퇴를 허용해서는 안 된다는 것입니다.

특히 조합 설립인가 이후 집단대출을 통해 분담금이 납입되는 경우가 많다는 점에서, 앞으로 지역주택조합 탈퇴는 더욱 어려워질 전망입니다. 실제로 위 대법원 판결 이후 1심 승소에서 2심 패소로 뒤집히는 사례가 종종 나타나고 있습니다.

따라서 지금 탈퇴를 검토하고 계신다면 단순히 안심보장증서만 믿는 것이 아니라, 가입계약 체결 당시 기망행위 여부, 토지확보율, 조합 사업 진행 경과, 이행지체 여부, 조합 재정상황 등을 종합적으로 검토하여 소송 전략을 수립해야 합니다.

저는 지역주택조합 탈퇴 법리를 꾸준하게 연구하고 있습니다. 지역주택조합 내부 의사 결정 과정은 주주총회와도 유사하기에 회사법과의 유기적인 연계가 중요합니다.

[중부일보 칼럼 : 고의적 세대주 자격 상실, 지역주택조합 조합 탈퇴 가능 여부]📎https://blog.naver.com/b_seong/224094571847

4. 무작정 형사고소는 오히려 독이 될 수 있다

민사적 방법이 막히자 조합장이나 업무대행사 대표를 사기죄로 형사고소하는 사례도 있습니다. 그러나 이 방법은 권하지 않습니다.

명확한 기망 증거가 없는 이상 불송치결정이 날 가능성이 높고, 이는 오히려 민사소송에서 조합 측에 면죄부를 주는 결과가 됩니다.

무엇보다 형사고소를 한다고 해서 조합에서 탈퇴가 되는 것이 아닙니다. 기껏 형사고소를 진행하여 수년 만에 기소가 이루어졌지만, 정작 민사소송을 병행하지 않아 탈퇴 자체는 이루어지지 않은 사례도 있습니다.

5. 마치며 - 지역주택조합 탈퇴, 정확한 판단이 먼저입니다

지역주택조합 탈퇴 소송의 난도는 점점 올라가고 있습니다. 인터넷 검색만으로 무작정 사건을 진행하기보다, 지역주택조합 소송 경험이 풍부한 법률사무소에서 정확한 상담을 받으시길 권합니다.

법률사무소 송지는 인천·김포는 물론 의정부·서울·화성·평택·전남·광주 등 전국 각지의 지역주택조합 관련 소송 및 자문 서비스를 제공하고 있습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 변호사 배성권이었습니다.