세움인베스트 [부동산 시리즈] 부동산 세제 개편안 총정리, 여론과 시장 전망까지 (세제 개편안 2편)

안녕하세요,

금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.

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지난 포스팅에서는

부동산 세제개편안의 주요 내용을 핵심 위주로 정리해 드렸는데요.

개편안 발표 이후, 정치권의 공방부터 현장의 실제 반응까지 관련 뉴스가 연일 쏟아지고 있습니다.

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이번 개편의 핵심은 과세의 기준을 ‘주택 수’에서 ‘자산 가액’과 ‘실거주 여부’로 이동시키는 것입니다.

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오늘은 내용을 한 번 더 살펴보며,

이 개편안을 둘러싼 시장 여론과 향후 전망을 한눈에 보기 쉽게 정리해 드리겠습니다.

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2026 세제개편, 무엇이 달라지나

핵심은 '보유'에서 '거주'로의 전환입니다.

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✓ 종합부동산세 이원화

주택 수 기준에서 가액 기준으로 전환됩니다.

거주 주택은 기본공제 14억 원, 비거주 주택은 기본공제 9억 원(기존 공시지가 12억 원에서 인하)으로 나뉘고,

비거주 1주택자의 최고세율도 다주택자와 동일한 5%로 상향됩니다.

시가 32억 7000만 원을 초과하는 초고가 주택은 종부세가 2027년 4배, 2028년 7배로 인상되는 구조입니다.

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✓ 장기보유특별공제 개편

기존에는 보유·거주기간에 각 4%씩 최대 80% 공제였지만,

2029년부터는 '장기거주소득공제'로 전환되어 '보유' 항목이 빠지고 '거주' 기간에만 공제가 연동됩니다.

공제 한도도 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 단계적으로 줄어듭니다.

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✓ 양도소득세

10년 이상 거주하고 양도가액 30억 원 이하인 1주택자는 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 확대됩니다.

반대로 1주택자 양도세 공제액에는 10억 원 한도가 새로 생겼습니다.

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✓ 고령자 특례

65세 이상, 수도권 주택 5년 이상 거주자가 비수도권으로 이주하며 집을 팔면

양도세를 2027년 50%(최대 5억 원), 2028년 30%(최대 3억 원) 감면받습니다.

다만 양도 후 6개월 내 실제 이전, 5년 내 수도권 재취득 시 추징이라는 전제조건이 붙습니다.

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✓ 다주택자 한시 완화

2027~2028년 2년간 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 완화되는 '정리의 시간'이 주어집니다.

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(A) 가액 기준 과세 + (B) 거주기간 연동 공제 = (C) '오래 보유한 사람'보다 '오래 거주한 사람'이 유리해지는 구조

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야당의 "고려장 세법" 비판, 무엇을 근거로 하나

개편안 발표 직후 국민의힘 의원들이 연일 비판의 목소리를 내고 있습니다.

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안철수 의원은

이번 개편안을 '고려장 세법'이라 칭하며, 서울 강남 3구와 성남 분당·과천 등 수도권 고령층(60·70대)이 직격탄을 맞을 것이라 주장했습니다.

고정 수입이 없는 은퇴자에게 집을 팔고 지방으로 떠나라는 압박이라는 논리입니다.

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최수진 원내수석대변인은 "39년간 이어져 온 부동산 세제의 근간이 무너졌다"며 장기보유 공제 한도 축소를 '조세 강탈'이라 표현했고,

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나경원 의원은 보유세 인상·양도세 공제 축소·증여세 부담 가중을 '3중 징벌'이라 규정했습니다.

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배준영 의원 역시 고가 주택 보유자라도 은퇴 후 현금 흐름이 부족한 고령층이 많다며 정책의 현실성 부족을 지적했습니다.

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야당은 김은혜 의원 명의로 1주택자가 낸 재산세·종부세를 양도소득 필요경비로 인정하는 소득세법 개정안을 발의하며 맞불을 놓기도 했습니다.

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이런 비판이 정치권에서 제기되고 있다는 점은 사실관계로 짚어드리지만,

특정 정당의 주장이 곧 정책의 최종 결과를 의미하는 것은 아니라는 점도 함께 유의하시길 바랍니다.

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학계에서는 조금 다른 각도의 우려도 나옵니다

정치적 공방과는 별개로, 문화일보에 실린 송헌재 교수의 칼럼은 제도 설계 자체의 논리를 짚습니다.

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✓ 긍정적으로 본 부분

종부세를 주택 수 기준에서 가액 기준으로 바꾼 것은

"자산 가치가 같으면 세 부담도 같아야 한다"라는 담세력 원칙에 부합한다고 평가합니다.

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✓ 핵심 우려

장기보유특별공제를 거주기간에만 연동시키면, 이직이나 지역 이동 같은 정상적인 선택에 세금 페널티가 붙는다는 것입니다.

영국 경제학자 앤드루 오즈월드의 가설[자가 보유와 거주 고착이 실업률과 정(+)의 관계를 가진다는 연구]을 근거로,

거주를 강제하는 세제가 노동시장의 효율적인 매칭을 방해할 수 있다고 지적합니다.

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✓ 추가로 짚은 부작용

조세 중립성 위배 논란, 제도 복잡화에 따른 실무 혼선, 보유세의 전·월세 전가, 양도세 강화에 따른 매물 잠김 우려까지 언급하고 있습니다.

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정치적 프레임과는 결이 다르지만,

"제도가 사람들의 정상적인 이동을 왜곡할 수 있다"는 지점에서는 여러 시각이 겹치는 부분이 있는 셈입니다.

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과거 정부의 그림자, 반복될까요?

세금으로 집값을 잡으려 했던 과거 정부의 사례가 이번 개편안 논쟁에서도 반복해서 소환되고 있습니다.

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✓ 과거 정부 A (2005~2007)

2005년 8·31대책으로 종부세를 대폭 강화했지만,

1년 뒤인 2006년 서울 아파트값은 24.1% 급등(전국 기준 26.76%, 수도권 33.17% 상승이라는 통계도 함께 보도됨) 했습니다.

강남·서초·송파와 목동·분당·평촌·용인, 이른바 '버블세븐' 지역의 폭등이 특히 두드러졌습니다.

과거 정부 A 대통령은 "집값 올라서 미안하다"고 사과했고, 임기 말에는 "부동산 빼고 꿀릴 게 없다"고 실패를 인정했습니다.

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✓ 과거 정부 B (2017~2022)

24차례 부동산 대책, 보유세·양도세 중과, 임대차 3법을 시행했지만 서울 아파트값은 119% 올랐습니다.

임대차법 시행 후 1년 7개월 만에 서울 전셋값은 47.93% 상승했고,

종부세수는 5,300억 원(2005년)에서 2조 4,000억 원(2021년)으로 불어났습니다.

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코리아중앙데일리 칼럼은 "국민은 세금으로 부동산 시장을 교란한 정권은 반드시 응징했다"고 결론 내리며,

대선 당시 "세금으로 집값 잡지 않겠다"던 입장에서 방향을 바꾼 이번 정부가 같은 실패를 반복할 수 있다는 우려를 제기했습니다.

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중앙일보 계열 칼럼도 "공급 대책 없는 세제 강화는 실패한 전례가 있다"는 전문가 의견을 전하며,

무주택 세입자 대책의 부재를 함께 지적했습니다.

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물론 이는 과거 두 정부의 사례이며,

이번 개편안이 반드시 같은 결과로 이어진다고 단정할 근거는 아닙니다.

다만 시장에서 반복해서 언급되는 우려라는 점은 참고하실 만합니다.

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전월세 시장은 이미 흔들리고 있습니다

서울 아파트 전세 평균가격은 이미 7억 원을 넘었고, 월세는 160만 원에 육박한 상태입니다.

전세 매물은 1년 전 22,865건에서 20,803건으로 약 2,000세대 줄었습니다.

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비거주 1주택자의 종부세 공제 기준이 공시지가 12억 원에서 9억 원으로 낮아지면서,

세 부담이 늘어난 집주인들이 실거주로 전환하거나 매도를 택하는 경우가 늘고 있고,

이것이 전월세 물량 감소로 이어지고 있다는 분석이 나옵니다.

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정부가 월세세액공제를 연 1,000만 원에서 1,200만 원으로 늘렸지만,

서울 월세는 6개월간 6.8% 올라 같은 기간 매매가 상승률(5.07%)보다 가파른 상태라

"제한적 효과에 그칠 것"이라는 평가가 우세합니다.

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전문가들은 도시형 생활주택·다세대 공급 활성화, 사업비 조달을 원활하게 하는 대출규제 완화 등

민간 임대 물량 확대가 필요하다고 지적합니다.

공공임대만으로는 공급 속도에 한계가 있다는 것이 공통된 시각입니다.

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1주택자, 나는 유리할까 불리할까

같은 1주택자라도 거주기간·취득가액·양도시점에 따라

세 부담이 최대 6배 이상 달라질 수 있다는 것이 이번 개편의 특징입니다.

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정리한 세 가지 유형을 표로 정리해 보겠습니다.

특히 서울 강남처럼 과거 저가에 취득했지만

재건축·재개발로 가격이 크게 오른 주택은 '고액 양도차익자' 유형에 해당할 가능성이 높아 별도로 점검이 필요합니다.

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다주택자라면 2027~2028년 한시적으로 주어지는 '정리의 시간'을 활용해 아래 순서로 점검해 보시길 권장합니다.

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1단계, 최종 실거주 주택을 먼저 결정합니다.

2단계, 보유 주택별로 조정대상지역 여부·예상 양도차익·취득시기·거주기간·특례 적용 가능성을 분석합니다.

3단계, 종부세 절감액과 양도세·증여세를 모두 포함한 총 세 부담을 비교해 처분 순서를 역산합니다.

4단계, 종래 증여가 유리했던 주택도 중과 완화 기간에는 매각이 더 유리할 수 있으니 재검토합니다.

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고령자 지방 이전 특례를 고려하신다면,

세금 감면 폭만 보지 마시고 "앞으로 5년간 비수도권에서 실제로 생활을 지속할 수 있는지"를

먼저 판단하시는 것이 순서라는 점, 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

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"공급 부족이 진짜 원인일까" 엇갈리는 전문가 시각

흥미로운 지점은,

세제개편 자체보다 "공급 부족이 집값 상승의 원인"이라는 통념에 대해서도 전문가들 사이에 이견이 있다는 점입니다.

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딴지일보의 '복덕위원회' 좌담에서 이광수 대표는

"항상 공급은 부족했다"며 공급량 자체보다 수요 심리를 조절하는 것이 더 중요하다고 강조했습니다.

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한문도 교수 역시 노태우 정부의 100만 호 공급 예정 발표가 실제 공급 없이도 집값을 안정화시켰던 사례를 들어,

시장의 기대감 형성이 핵심이라는 취지로 설명했습니다.

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이 자리에서는

토지임대부 주택, 15~20년의 강한 전매제한, 공사 기간을 3년에서 15개월로 단축하는 모듈러 주택,

한 채를 여러 명이 지분으로 소유하는 공동소유 모델 같은 구체적인 대안도 제시됐습니다.

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반면 헤럴드경제·서울경제 등 다른 기사에서는 "민간 공급 확대가 필요하다",

"공급 대책 없는 세제 강화는 실패한 전례가 있다"는 전문가 의견이 함께 등장합니다.

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어느 한쪽이 정답이라기보다,

두 시각이 동시에 존재한다는 점을 균형 있게 이해하시는 것이 좋겠습니다.

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풍선효과와 매물 잠김, 시장은 벌써 움직였습니다

시가 32억 7000만 원을 넘는 아파트부터 보유세 부담이 급증하면서,

그보다 낮은 '30억 원 이하'를 찾는 풍선효과가 이미 나타나고 있습니다.

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강남 3구 외곽의 일원동 '한솔마을'(5월 29억 원), 수서동 '삼성'(26억 원),

송파 문정동 '올림픽 패밀리타운'(27억 원)은 물론, 성동구 행당동·동작구 흑석동 한강벨트 준신축까지 26억 원대 거래가 이어지고 있습니다.

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한 공인중개소 대표는

"세금 부담 줄일 수 있는 가격대 문의가 하루 2~3통"이라고 전했습니다.

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오세훈 서울시장은 SNS에

"시장이 의도한 방향 아닌 새로운 절세 방법을 찾아가는 중"이라며 우려를 표했습니다.

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동시에 매물 잠김 현상도 관측됩니다.

보유세와 양도세를 함께 강화하면서 거래세 완화가 병행되지 않는 '이중 족쇄' 구조가 문제로 지목됩니다.

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서울 영등포구 당산동 일대는 개편안 발표 다음 날 20억 원대 아파트 문의가 10건 이상 몰렸고,

고가 5분위 지역 매물은 직전 3주 평균 대비 32.5% 급감했습니다.

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7월 서울 집합건물 등기신청은 79,220건으로 전년 동월 대비 18.7% 줄었는데,

서초구는 49.6% 급감한 반면 강북구·도봉구는 각각 59.9%·45% 늘어 외곽으로 수요가 이동하는 모습도 함께 나타나고 있습니다.

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한 전문가는 "수십억 원 자산을 보유한 현금 부자나 영리치 정도만 매수에 나설 수 있다"며

정상적인 거래 구조가 흔들릴 수 있다고 경고했습니다.

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그래서, 지금 무엇을 준비해야 할까

정보를 종합하면,

이번 2026 부동산 세제개편안은 단순한 세율 인상이 아니라 '거주'와 '가액'을 중심으로 시장의 룰 자체를 바꾸는 개편입니다.

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정치권의 비판, 학계의 우려, 과거 정부의 실패 사례, 그리고 시장의 실제 반응(풍선효과·매물 잠김)까지,

다양한 시각이 공존하고 있다는 점이 이번 개편안의 특징입니다.

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✓ 1주택 실거주자라면,

거주기간·취득가액·예상 양도차익을 기준으로 본인이 어느 유형에 해당하는지 먼저 점검해 보시길 권장합니다.

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✓ 다주택자라면,

2027~2028년의 한시적 완화 기간을 활용해 처분 순서와 증여·매각 여부를 다시 계산해 보시는 것이 좋습니다.

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✓ 임대인이라면,

비거주 1주택 공제 기준 변화가 전월세 시장에 미치는 영향을 함께 고려해 계획을 세우셔야 합니다.

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세제는 계속 바뀌지만,

결국 그 안에서 지켜야 할 것은 '가족이 안심하고 지낼 수 있는 공간'이라는 본질이 아닐까 싶습니다.

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숫자에만 매몰되기보다,

우리 가족의 삶에 실제로 어떤 변화가 오는지를 함께 살피시길 바랍니다.

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이상

다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.