답변 내역

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 임대인을 설득하여 해결하시는 수 밖에 없고 또한 상기 특약조건은 임대인의 동의하에 그 조건이 이행되기 때문입니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 질문자님께서 전세자금 대출을 안전하게 받기 위해서는 임대차계약서 특약조건애 다음과 같이 기록하시기 바랍니다."임대인은 임차인의 전세자금 대출(질권설정 포함)에 동의하고, 00대출이 불가한 경우 이미 입금한 계약금은 아무런 조건없이 반환해주기로 함"이라고 명시하시기 바랍니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 신림동 기준 보증금 200, 월세 40이고 건축물 관리대장 상 용도가 주택인 경우 중개보수는 다음과 같습니다.중개보수 15만원(부가세 별도)입니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.1. 수분양자와 임대차 계약을 진행하고 잔금을 입금하면 될까요? 중개인에게 수탁자 및 우선수익자의 임대차 승낙동의서를 확인할 수 있겠냐 하니 신축 분양이라 그런게 따로 없다고 합니다. 하지만 신탁원부에는 '수탁자의 및 우선수익자의 동의없이 위탁자가 임의로 체결한 임대차계약은 수탁자에게 그 효력을 주장할 수 없다'라고 되어있습니다. 신탁등기 물건은 동의서가 없으면 허위계약으로 들었는데 분양건에 대해서는 수탁자 및 우선수익자의 임대차계약동의서가 없어도 되는건가요?===> 네 그렇습니다. 그러나 잔금일자에 임대인(== 수분양자)과 함께 은행에 방문하여 잔금지급여부를 확인하시는 것이 적절해 보입니다. 신탁등기된 물건도 신탁원부에 기입한데로 확인이 필요합니다.2. 등기부등본(신탁등기)의 갑구에는 소유권보존으로 수탁자인 신탁회사가 있고 신탁원부의 정보 외 다른 사항이 없습니다. 신탁등기 물건은 계약 시 신탁말소 특약을 넣어야한다고 들었는데, 이 특약에 관해서도 중개인이 말하길 '신축 오피스텔이기 때문에 신탁말소가 아닌 소유권이전이 된다면서 신탁말소 특약을 넣을 필요가 없다'고 하더군요. 사실인가요? 사실이라면 특약에 '전세 잔금 당일에 분양 대금 완납하고 소유권 이전 등기 접수증을 임차인에게 전달한다' 라는 특약을 넣으면 좋을까요?==> 네 그렇습니다. 이러한 경우 가급적 질문자님과 수분양자와 함께 잔금지급과 동시에 신탁말소 이행여부를 확인해 보시기 바랍니다.3. 많이 보던 일반적인 신탁등기의 거래는 아닌것 같습니다. 주의해야하는 사항이 있을까요? 임대차계약서/등기부등본/신탁원부를 확인했는데 추가적으로 무엇을 더 확인하면 좋을까요?==> 신탁회사에 전화해서 누구랑 계약을 해야 하는지?, 거래대금은 누구에에 입금해야 하는지? 등에 대해서 확인이 필요합니다.4. 중개인이 말하길 중기청 100% 대출을 받을 수 있는 매물이고 보증보험까지 당연히 나올꺼라고, 다른 집들도 다 됬다고 하더라고요. 특약을 넣긴 해서 대출 및 보험이 안되면 계약을 무효로 하겠지만 보증보험이 되는 물건이라면 큰 걱정 없을까요? 신탁등기를 이용한 허위계약은 보증보험으로도 커버가 안된다고 들었습니다.==> 네 그렇습니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 가계약을 한 후 질문자님의 사정에 의해서 계약을 해지하는 경우 이미 입금한 계약금은 위약벌로 몰수당할 수도 있습니다. 이러한 점을 고려하여 신중하게 판단해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 아파트 사전 점검을 할 때 가족 모두를 동원해서 각자 점검을 한 후 서로 토의를 한 후 점검결과를 종합하시는 거이 적절해 보입니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 의하면 임대차신고는 계약일을 기준으로 30일 이내 진행해야 합니다. 현재까지 미신고시 과태료 처분대상이 아니지만 내년 6. 1일부터는 과태료 처분대상입니다. 또한 신고를 하지 않으면 순위 보전 효력에 문제가 제기될 수도 있습니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 임대인의 입장에서는 명도소송을 제기할 수도 있지만 이렇게 하는 경우 많은 시간과 비용이 발생되는 만큼 임차인을 설득하여 해결하시는 것이 적절해 보입니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 일시적 1가구 2주택인 경우 2차 주택을 구입한 후 3년 이내 기존주택을 매도하는 경우 양도소득세 비과세 대상입니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 가족관계가 아니더라도 임대차계약서를 공동명의로 할 수 있습니다. 한쪽이 대출이 나오지 않는다면 가급적 공동명의로 계약서를 작성행위가 적절하지 않는만큼 주거래 은행에 문의후 공동명의 작성여부를 판단해 보시기 바랍니다.