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지금 갭투자 하는건 어떤가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.갭투자는 세입자의 전세금을 가지고 투자하는 방식입니다.10억 집에 세입자 전세가 9억이면 내돈 1억만 있으면 그 집을 살 수 있습니다.그리고 계속 9억이상으로 전세 놓을 수 있으면 나는 추가금을 낼 필요도 없습니다.그러다 보면 집값은 10억 이상이 되어 있고 나는 매도를 하고 이득을 챙깁니다.하지만, 전세가 한번이라도 끊기거나 9억 이하로 세입자를 구하게 된다면?집 가격이 10억보다 떨어지고 부동산 경기가 급격하게 나빠진다면?세입자가 나간다는데 9억을 돌려줘야 하는데 집 가격이 8억정도로 빠져서 못돌려주면 나는 깡통전세를 세놓고 전세사기를 친 주인이 되는 것입니다.그리고 요즘 부동산 경기가 위와같이 되어가고 있는 실정입니다.갭투자를 고려하고 계시더라도 조금은 더 지켜 보시다가 하시는게 좋을 것으로 생각됩니다.모든 투자에는 리스크가 있으니 잘 알아보시고 투자하시기 바랍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
경제 / 부동산
22.10.08
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용적률 낮고 대지지분률 높은 재건축 아파트가 좋은 이유
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.용적률이 낮다는 말은 지금 아파트의 용적률이 본래 지을 수 있는 용적률보다 낮다는 말입니다.지금 아파트가 있는 땅의 용적률이 250% 인데 현재는 150%만 지어져 있다면 재건축을 할때 250%까지 채워서 지으면 많은 세대를 더 지을 수 있겠지요.그럼 일반분양하는 세대수가 많아질테고 그 일반분양하는 세대의 분양대금은 건축비로 사용되면서 조합원들이 내야하는 분담금이 줄어들어 이익이 더 커지게 됩니다.지분율이 높다는건 그 땅안에 세대수가 적다는 말이고 그 말 역시 재건축을 하면 더 많은 세대를 일반분양할 수 있다는 말이 됩니다.일반분양 세대가 많을수록 조합원들은 이득을 보겠지요.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
경제 / 부동산
22.10.08
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요즈음 신문에 많이 나오고 있는데 경매와 공매의 차이점이 뭔가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.공매는 채무자가 세금등을 많이 연체하여 압류된 부동산등을 한국자산관리공사가 매각하는것으로 주로 국가재산이 그에 해당합니다.경매는 개인 또는 회사(주로 은행)등의 채권자의 요청에 의해 법원이 채무자의 부동산을 매각하는것입니다.그외에 입찰방식등은 동일합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
경제 / 부동산
22.10.08
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나와 아무관계가 없는 모르는 사람에게 시세보다 훨씬 싸게 팔수있나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.그렇게 팔 수 있습니다.그렇지만 누가 자신의 자산을 그렇게 손해 보면서 팔까요? 손해를 감수하고라도 팔아야 하더라도 일반인의 상식선이라는 선이 있습니다.그 선을 넘으면 아무래도 의심을 받겠지요.증여의 목적이 없고 아무런 대가성도 없다면 거래가 완성되겠지만 세무당국에서는 의심이 드니 이런저런 자료를 요청하고 뭔가 있을지 모를 뒷거래등을 파보겠지요.거기서 걸리는것만 없으면 괜찮을 것 입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
경제 / 부동산
22.10.08
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세입자의 이자 요구 .. 은행 이자로 주면 되나요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.세입자가 부동산을 인도하고 나갔는데 만기때 보증금을 지급하지 못하셨으면 연체이자를 물어야 합니다.연체이자는 법정이율인 연 5% 에서 최대 연 12% 내에서 협의로 정하시면 됩니다.이자는 지급하지 못한 보증금 전액에 해당하는 이자를 주시면 됩니다.만약 세입자가 현재 집을 인도하지 않고 계속 살고 있다면 연체이자를 줄 의무는 없습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
경제 / 부동산
22.10.08
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집 매수한지 6개월 이후 하자 발견 시 매도자에게 청구가능여부?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.매도인의 하자담보는 알게된날로부터 6개월이 맞긴합니다만 정확히는 매매 당시에 있었던 하자를 그때는 몰랐다가 매수자가 알게된 날로부터 6개월입니다.그말은 결국 매매당시에 그 하자가 있었음을 증명해야 하는데 사실상 쉬운일은 아닙니다.또한 저 내용이 약간 변형되어 잔금 후 6개월로 많이들 통용되어 사용되기도 합니다.이미 잔금 후 6개월이 지나기도 했기에 매도인에게 요청해도 일단 들어줄 가능성은 거의 없어 보이고 소송을 통해서 진행하려면 위에 말씀드린대로 그때 위와같은 하자가 있었고 이걸 나는 지금에서야 알았다는것을 입증해야 합니다.부디 일이 원만히 해결되길 바라겠습니다.답변이 조금이라도 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다.
경제 / 부동산
22.10.08
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아파트 매입할때 천세대를 강조하는이유?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.아무래도 대단지의 기준을 편의상 1,000세대라고 보는 사람들이 많이 있습니다.단지가 크면 그만큼 관리면에서 잘되어 있을 가능성이 더 있습니다.물론 관리 회사의 역량과 주민들의 관심에 따라 다르겠지만 사람이 많으면 많을수록 보는눈도 더 많고 관심있는 사람도 더 많아지고 하니까요.또한 그런 인식들이 있기 때문에 가격적인 면에서도 가격방어나 거래 역시 인근의 소형단지들보다는 잘되는 편입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
경제 / 부동산
22.10.08
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아파트 시세가 언제까지 하락할까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.딱히 광주 뿐 아니라 지금 전국적으로 부동산 경기가 좋지는 않습니다.최근 집값이 하락하는 이유는 전세계적으로 인플레이션이 너무 커지고 그것을 잡기위해 금리를 급격하게 올리는 이슈 하나와 몇년간 피로감이 쌓일정도로 집값등 모든 자산의 가격이 급격하게 올라가서 이제는 내려갈때라는 기대심리가 겹치면서 가격이 많이 하락하고 있습니다.일단 매도인과 매수인 모두 버티기 모드라서 거래 건수 자체가 근 10년정도만에 최저치를 기록하고 있고 간간히 급매정도만 거래 되고 있는 실정입니다.매수 문의는 체감상 작년의 절반도 채 안되는 느낌입니다.작년 7~9월이 현재로는 최고점으로 보여지며 실거래가 기준으로 단지에 따라 10~40%까지 하락한 단지들도 있습니다.보통 20% 내외로 하락하고 있고 이게 언제까지 이어질지는 알 수 없네요.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
경제 / 부동산
22.10.08
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지역주택 조합에 관해서 질문드리려고 합니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.95%의 소유권을 확보하면 나머지 5%는 매도청구가 가능합니다.단, 매도청구 전에 3개월간 토지 소유주들과 현금청산에 대한 협의가 선행되어야 합니다. 이 과정에서 금액의 협의가 되지 않을 경우에는 매도청구를 할 수 있습니다.매도청구에 들어가면 감정을 통해 청산 가격이 결정되니 참고하시면 될 것 같습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
경제 / 부동산
22.10.07
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금리인상과 부동산 하락에 관한 궁금증
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.부동산이 금리 하나만의 영향을 받는다면 금리가 낮아지면 시세가 올라갈 수 있겠지만 부동산은 금리를 포함해서 거시적인 경제상황과 정책도 많은 영향을 미치기 때문에 금리가 다시 내려간다고 해서 오르거나 내리거나 한다고 말씀드리기는 어렵습니다.다만 시간이 갈수록 인구가 재편되고 우리나라는 특히 저출산이 심하기에 아무래도 상급지 위주로 가격 방어가 되고 상승기때는 상급지 위주로 오를 가능성은 많이 있습니다.앞으로도 상하급지의 가격 차이는 더 벌어질 것이라고 생각됩니다.부동산 시세 및 예측은 개인의 의견이므로 참고만 하시기 바라며 투자의 결과는 전적으로 본인의 운과 역량에 따라 달라집니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
경제 / 부동산
22.10.07
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