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월세나 전세보증금 사기 문제 예방하려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.그외에는 드물지만 부동산이 중간에서 계약금등을 받아먹고 주인에게 주지 않는 일들도 있다고는 합니다. 이런거는 뉴스에나 나올법한 일로 흔한일은 아닙니다. 전세사기라기 보다는 그냥 부동산의 사기라고 보는게 맞을것 같네요.어쨋든 이런일도 있으니 모든 돈은 주인에게 보내시길 바랍니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.그리고 부동산 중개보수는 (보증금+(월세*100)) * 요율 로 계산됩니다.전세는 월세에 0을 넣으시면되고 금액별로 요율이 달라서 1억정도까지는 30만원이 상한입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.18
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더 큰평수에 아파트 언제 옮기면 좋을까요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.말씀하신대로 아이들 학교 등록 시기에 이사 많이들 하십니다.더 큰 평수로 가는것은 벌어서 가던가 대출을 더 받아서 가던가 아니면 더 크지만 오래된 아파트로 가면서 평수를 늘리던가 하는 방법이 있습니다.일반적으로는 대출을 늘리면서 가고, 대출 원리금이 조금 늘어나지만 그만큼 소득도 늘어나니 그렇게 이동합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.18
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전세입자 2년만기시 보증금 5%인상 질문 드립니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.3500만원의 5%는 1750만원이 아니라 175만원입니다.5%인상은 세입자가 계약갱신청구권을 사용한 재계약일경우 5% 상한이 있는것이고 세입자와 협의하에 5% 이상으로 협의 한 경우에는 그대로 재계약은 가능하고 이 경우에는 계약갱신청구권은 사용하지 않은 상태로 남아 있게 됩니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.18
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월세도 계약은 당일인가요 궁금합니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.월세도 다른 계약과 다르지 않습니다.계약서 먼저 작성하고 입주할때 잔금 지급합니다.다만 매매는 계약서 작성하고 3~6개월 정도 뒤에 잔금하고 전세는 계약서 작성하고 2~3개월 정도 뒤에, 월세는 1개월 내외로 입주를 합니다.아무래도 말씀하신대로 월세는 하루하루 돈이다보니 공실이라면 임대인들이 두달 정도씩 기다려주지는 않습니다.그래도 당일에 계약하고 입주 하는 경우는 거의 없으니 부동산 많이 돌아보시면 알것입니다.계약시에는 막도장이나 사인으로도 가능합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.18
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집을 선택할때 가장 중요하게 보는것은?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.집을 볼때 봐야 할것들이 많은데 본인이 가장 우선시 하는 조건이 무엇인지에 따라 많이 달라질 것으로 보입니다.집 자체로 봤을때는 단열이나 곰팡이, 훼손된부분등을 봐야 할 것이고 권리적인 문제로 소유주와 집에 잡혀 있는 근저당등을 봐야겠지요.위반건축물인지에 따라 대출 여부도 달라지니 빌라들쪽에서는 중요하고, 집 주변의 환경도 여자 혼자 거주하시니 으슥하지 않은지 밤에도 한번 봐야 할 것입니다.보다보면 봐야 할것들이 너무 많으니 질문자님의 생활패턴등을 고려하시어 우선순위를 적어보시면 도움이 될 것 같습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.18
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살고있던집에서 재개발되는 경우
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.상황이 잘 이해가 안되는데 시세보다 조금 더 받고 집을 파셨는데 입주권이 나온다는게 잘 이해가 안되네요.입주할때 내는것은 분담금이라고 해서 내야 하는것이고, 입주를 안하시면 현재 권리가액에 P(프리미엄)을 붙여서 팔면 됩니다.재개발이 진행되면서 단계가 진행될수록 P는 조금씩 높아질 것인데 그래도 어느정도는 현 시세에 맞게 거의 선반영되어 있습니다.현재 P가 어느정도에서 거래되는지 알아보시면 될 것 같습니다.그리고 재개발은 내가 안판다고 해서 더 받을 수 있고 그런것은 아닙니다. 재개발은 동의가 75%만 되면 나머지 25%는 강제로 조합으로 가던가 현금청산이 되던가 합니다.알박기 같은 경우는 재개발이 아니라 지역주택조합에서 나오는것으로 지주택에서는 알박기로 많이 받는 경우도 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.18
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재건축이나 재개발일때, 추후 입주하려면 자비로 다른 집을 구해야하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.보통은 권리가액 기준으로 조합에서 이주비 대출등을 알선해 줄 것입니다.자비로 하셔도 되고 그런 대출등을 통해서 옮기셔도 됩니다.
경제 / 부동산
22.09.18
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공인중개사 없이 전월세 등 물건 계약시 야기되는 문제점이 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.임대인 입장에서는 크게 문제가 생길 염려는 없습니다. 오히려 임차인쪽에서 문제가 생기면 생기겠지요.그 지역 시세라던가 계약하려는 집의 등기라던가 건축물대장등을 확인해야 하는데 그런 공문서를 평소에 봐볼 경험이 적기 때문에 아무래도 중개사가 없으면 그런쪽에서 문제가 있을 수도 있습니다.또한 중개사 없이 직거래를 하면 매도나 임대인은 매수나 임차인을 구하는게 아무래도 수가 적을거고 구하는 사람역시 볼 수 있는 매물들이 한정적입니다.직거래로도 마음에 드는 임대인과 임차인을 만나면 중개보수도 아낄 수 있고 좋습니다.
경제 / 부동산
22.09.18
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중개 수수료비는 어떻게 정해지나요??
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.부동산 중개보수(수수료)는 나라에서 정해놓은 비율이 있습니다.매매와 임대차로 크게 구분하고 그 안에서 가격에 따라 차이가 있습니다.임대차의 경우에는 보증금+(월세x100) 의 값에 요율을 곱해서 결정합니다.표를 첨부해드리니 참고 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.09.17
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제 명의로 된 아파트처분이 궁금합니다?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.부동산에 매매가 전세가, 집 구조 및 상태에 대한 정보 주시면서 세끼고 팔아달라고 하시면 됩니다.최근에는 갭투자 수요가 많이 줄어들어 세끼고 파는게 생각보다 빠르게 진행되지는 않는듯 하니 가격을 잘 책정하셔서 내놓으시면 될 것 같습니다.그리고 세입자에게도 양해를 구하고 집을 좀 볼 수 있도록 협조를 구하시는게 좋으실듯합니다.케잌이나 과일 같은거라도 사들고 가서 부탁드리면 대부분은 잘 보여주실 겁니다. 집을 보여줘야 아무래도 거래도 잘 되니까요.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.17
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