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전세사기 방지를 위해서는 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다.
경제 / 부동산
22.08.10
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전세 연장을 신계약으로 증액해서 했는데 임차인이 만약 변심하면
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.위 사례의 경우 5% 이상 보증금이 인상되어 신규계약으로 보는것은 계약갱신청구권의 유효함을 따질때 편의상 사용하는 말이지 실제 살던 세입자가 연장을 하는 경우 재계약(연장계약)으로 봐야 할 것 같습니다.세입자의 변심이라고 하더라도 재계약을 안하겠다고 한것이니 보증금은 전액 돌려주는것이 맞다고 생각됩니다.
경제 / 부동산
22.08.10
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유주택자의 청약 신청 가능여부
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.미분양된 소위 말하는 줍줍 매물들도 무주택자만 청약 신청 가능합니다.수도권에서 유주택자가 청약을 신청할 수 있는것은 85㎡ 이상 면적의 추첨제만 가능한데 추첨제로 있는 물량 중에서도 무주택자 위주로 먼저 뽑고 유주택자를 포함해서 한번 더 뽑는 방식이라 당첨 가능성은 굉장히 희박합니다.
경제 / 부동산
22.08.10
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전세 금액은 어느정도로 책정해야하나요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.대출을 안갚고도 구하실 수는 있지만 그렇게 되면 세입자가 1순위 권리자가 안되니 아마 들어오시려고 하는 분들이 안계실 겁니다.만약 구하고자 하시면 [현재 전세시세 - 1억(근저당)] 한거에서 조금 더 저렴해야 세입자 구하실 수 있을 것으로 보여집니다.
경제 / 부동산
22.08.10
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전세계약시 전세보증보험은 어떻게 하는거인가요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세 보증보험은 말그래도 보험입니다.보험은 일이 생겼을때 보상받기 위해 드는거죠.나중에 만기후 보증금을 제대로 못돌려받을때를 대비해서 드는거고, 실제로 못돌려받으면 보증회사에서 먼저 약정된 금액을 돌려주고 회사에서 주인에게 청구해 받는 시스템입니다.보증회사는 HUG와 SGI 서울 보증보험이 있고,HUG 가입조건이 조금 까다로운 대신 보험료가 저렴하고, SGI서울보증이 보증한도는 조금 높습니다.예로 HUG에서 약 3억 아파트 2년 전세로 가입할경우 보험료율은 0.122%로 연 36만원 가량 나오고 2년이니 72만원정도 되겠네요.보험료율과 보증금 액수와 주택 형태에 따라 조금씩 다르며 저소득가구나 신혼부부등 할인 대상도 있으니 자세한 사항은 각 홈페이지에서 둘러보시면 자세히 알 수 있으실 겁니다.
경제 / 부동산
22.08.10
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부동산과 금리의 관계가 궁금해요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.집을 매수하건 전세를 살건 대출을 많이받고 거주를 하시는 분들이 많지요.주택담보대출은 대부분 변동금리이고 전세는 2년에 한번씩 보증금이 올라가니 금리가 오를 수록 내는 이자 비용이 많아지게됩니다.당장 1억 정도 대출을 2.5% 이율로 내다가 4.5%정도로 내려면 이자가 월 18만원정도 더 나가니까요~그럼 매수세가 줄어들고 전세가도 주춤하면 아무래도 집값이 더 오르기는 쉽지 않습니다.
경제 / 부동산
22.08.09
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경매로 나온 집을 사게 된다면
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.경매로 집을 사시게되면 제일 중요한 명도를 하셔야 합니다. 그집에 살고 있는 사람이 주인이든 세입자이든 좋은 감정상태는 아닐거라 적당히 협의해서 내보내야 하는데 그게 쉬운일은 아닙니다.경매는 집 내부의 하자는 대부분 확인하지 못하고 진행됩니다. 어느정도는 수리할 생각으로 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
22.08.09
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매수인인데 잔금날에 근저당을 말소 하겠다고하네요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.보통 잔금날 근저당 정리합니다. 잔금시에 부동산에 다같이 모여 그 자리에서 서로서로 이체 하면서 마무리합니다.다 완납이되고 하는 부분은 법무사님이 봐주실 거에요~
경제 / 부동산
22.08.09
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부동산 양도세 신청은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.비과세라도 신고는 하셔야 합니다.인터넷 신고는 홈택스 > 신고/납부 > 양도소득세에서 하시면 되고, 화면 나오는대로 차례대로 따라 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.08.09
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일반상가 분양을 받았는데 분양계약시 알고있던 외관의 모양과 다릅니다. 어떻께해야할까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.선분양 받으시고 나중에 건물이 처음 얘기와 다른게 문제인데, 참으로 안타까운 케이스 입니다ㅠㅠ일단 다르다는 부분이 주관적인 내용이므로, 제공 받으신 평면과 실제가 얼마나 다른지와 당초 예상했던 사용 수익 목적에 얼마나 부합하지 않는지등을 자료화 하셔서 변호사를 먼저 찾아가보심이 좋을 듯합니다.그쪽에서 안내된사항이다라고 하는거 보니 인지된 상태 수준인것 같아 그 다름의 차이를 가지고 계약취소 내지 손해배상 소송등을 하셔야 하지 싶습니다.
경제 / 부동산
22.08.09
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