답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.부동산 용어의 미묘한 차이로 인해 공부하시면서 답답함과 궁금증이 크셨을 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 전세금은 임차인이 해당 주택을 빌려 쓰는 대가로 임대인에게 맡기는 전체 보증금의 총액을 의미하며, 전세계약금은 그 전체 전세금 중에서 계약 체결을 증명하고 서로의 이행을 구속하기 위해 가장 먼저 지급하는 일부 금액을 뜻합니다.전세금은 계약 기간 동안 세입자가 목적물을 정상적으로 사용하고 수익하기 위해 집주인에게 예치하는 전체 목돈을 말하며, 계약이 정상적으로 만료되면 전액 돌려받게 되는 가장 큰 개념의 자금입니다. 즉 전세금은 거주라는 목적을 달성하기 위한 전체 담보금의 성격을 지니며 추후 돌려받아야 할 채권의 총액이 됩니다.반면 전세계약금은 이 거대한 전세금이라는 총액 중 보통 5퍼센트에서 10퍼센트 정도를 떼어내어 계약서를 작성하는 당일에 가장 먼저 지급하는 초기 자금입니다. 이는 단순히 금액의 일부를 먼저 내는 것을 넘어 양 당사자가 이 계약을 함부로 파기하지 않겠다는 강력한 법적 약속의 증표로 작용합니다.계약금이 교부된 상태에서 세입자가 일방적으로 계약을 무효로 하고 싶다면 자신이 낸 계약금을 포기해야 하며, 반대로 집주인이 계약을 파기하려면 자신이 받은 계약금의 배액을 상환해야만 적법하게 계약을 해제할 수 있습니다. 결과적으로 전세계약금은 향후 지급될 중도금이나 잔금과 합쳐져 최종적인 전세금 총액을 구성하는 일부분이 되며 계약 초기 단계에서는 거래의 안전성을 확보하는 해약금의 기능을 담당한다고 이해하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.정년퇴직 이후의 제2의 인생을 준비하시며 새로운 자격증 취득을 통해 미래를 계획하시는 과정에서 기대와 함께 현실적인 걱정도 크실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 공인중개사 자격증은 법정 정년의 제한 없이 본인의 건강과 의지에 따라 평생 활용할 수 있는 전문 자격이라는 점에서 노후 대비에 큰 도움이 될 수 있으나, 실무 경험 없이 곧바로 사무소를 개업하는 것은 시장 내 경쟁력 확보와 리스크 관리 측면에서 상당한 어려움이 따를 가능성이 높다고 판단됩니다.퇴직 후 사무직의 정년과 관계없이 꾸준한 경제활동이 가능하다는 점은 매우 큰 장점입니다. 하지만 부동산 거래는 큰 금액이 오가고 권리관계가 복잡하여 이론적인 법률 지식 외에도 현장 상황에 유연하게 대처하는 실무 감각과 영업력이 매우 중요한 분야입니다. 부동산 시장의 특성상 계약서를 작성하고 고객의 다양한 요구사항을 조율하며 예기치 못한 분쟁을 예방하는 노하우는 단기간의 이론 공부만으로는 체득하기 어려운 것이 사실입니다.따라서 자격증을 취득하신 직후 무리하게 자본을 투자하여 곧바로 창업하시기보다는, 먼저 기존에 자리 잡고 있는 다른 중개사무소에 소속되어 실무를 익히시는 방향을 적극적으로 고려해 보시기를 권장해 드립니다. 법률상 공인중개사로서 다른 개업공인중개사에 소속되어 중개업무를 수행하거나 보조하는 자를 소속공인중개사라고하며, 이러한 형태로 일정 기간 근무하시면서 상권 분석, 매물 확보, 고객 응대 등의 현장 경험을 충분히 쌓으신다면 훗날 본인만의 사무소를 안정적으로 운영하는 데 훌륭한 밑거름이 될 수 있습니다.부동산 자산관리회사 등 직접적인 중개업무가 아닌 부동산 관련 업계로 취직하는 방법도 있으나, 이 경우에는 일반적으로 관련 경력을 요구하는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.컴활 자격증을 따셨다면, MOS자격증을 추천드려보고 싶습니다. 마이크로소프트 오피스 스페셜리스트 라는 자격증인데, 오피스 프로그램을 다루는 객관적인 실무활용 능력을 어필할 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.제과제빵 자격증을 따시려면 학원을 권장드립니다.혼자서도 가능은 하겠지만, 어려움이 많습니다.시험에 최적화하여 배우고 빠르게 취득을 희망하신다면 학원을 다녀보시길 추천드립니다

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.경매 참여는 누구나 할 수 있습니다. 자격증을 필요로 하지않습니다.매매사업자도 누구나 할 수 있습니다. 자격증을 필요로 하지않습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 제3자는 해당 건물을 적법하게 점유할 수 있으며, 채무를 갚을 '의무'는 없지만 본인의 권리를 지키기 위해 '대신 갚을 권리'는 있습니다.■ 저당권이 설정된 건물을 제3자가 점유할 수 있는가?네, 완벽하게 가능합니다. 점유할 수 없다는 것은 오해입니다. 뭔가 헷갈리신것 같습니다.1. 저당권의 특징저당권은 목적물의 '점유'를 빼앗지 않습니다. 은행에 아파트를 담보로 잡히고 대출을 받아도, 그 아파트에 주인이 계속 살거나 세입자에게 전세를 줄 수 있는 것과 같은 원리입니다.2. 제3자 및 물상보증인의 점유채무자 본인, 내 건물을 대신 담보로 내어준 사람(물상보증인), 또는 해당 건물을 빌려서 사용하는 세입자(용익권자) 등 제3자는 해당 건물을 합법적으로 점유하고 사용할 수 있습니다.■ 점유하고 있는 제3자가 채무를 변제해야 하는가?아닙니다. 제3자에게 채무를 갚을 '법적 의무'는 없습니다.1. 변제의 책임자돈을 갚아야 하는 절대적인 의무는 돈을 빌린 '채무자'에게만 있습니다. 건물을 점유하고 있다고 해서 남의 빚을 대신 갚아야 할 의무가 생기는 것은 아닙니다. 이는 세입자가 집주인 담보 대출을 갚아줘야한다는 논리가 됩니다.2. 제3자의 '대위변제권' (대신 갚을 권리)의무는 없지만, 제3자(세입자나 해당 건물을 산 사람 등 '제3취득자') 입장에서는 채무자가 돈을 안 갚아서 건물이 경매로 넘어가면 쫓겨날 위기에 처하게 됩니다. 따라서 이들을 보호하기 위해 우리 민법은 "제3자가 채무자를 대신해 빚을 갚아버리고 저당권을 없앨 수 있는 권리"를 부여하고 있습니다. 대신 세입자는 대항력을 확보할 수 있고, 경매를 취하시킬 수도 있게됩니다.2. 구상권 청구만약 제3자가 살기 위해 자기 돈으로 빚을 대신 갚았다면, 나중에 원래 채무자에게 "내가 너 대신 갚았으니 그 돈 내놔라"라고 요구(구상권 행사)할 수 있습니다.어디에선가 법령과 해석이 섞이면서 헷갈리신듯 합니다. 개인적으로 유치권 성립요건이나 질권 내용에서 뭔가 헷갈리신게 아닐까 싶습니다. 위 내용으로 다시 한번 잘 정리 되셨길 바랍니다. 

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 소속공인중개사로서의 실무 경험자격증 취득 직후 즉시 개업하기보다는, 말씀하신 대로 중개사무소에 소속공인중개사로 취업하여 일정 기간 실무 경험, 계약 사고 예방, 지역 영업 노하우를 습득하는 것이 실무상 가장 권장되는 절차입니다. 자격증 취득 만으로는 실무상 계약 진행방식이나 매물작업 등 아무것도 할 수없는 상태에 가깝습니다.■ 부동산 개발업 진출 및 학위 연계성1. 종합적인 사업 기획 역량 확보부동산 개발은 단순 중개를 넘어 토지 매입, 자금 조달(PF), 사업성 분석, 건축 기획 등 고도화된 지식이 요구됩니다. 따라서 경영학 학사 과정을 통해 재무, 회계, 경영 전략을 학습하는 것은 높은 시너지 효과가 있을것으로 생각됩니다.2. 개발업 법정 등록 요건 확보향후 타인에게 공급할 목적으로 일정 규모 이상의 부동산 개발을 업으로 하려면 자본금(법인 3억 원, 개인 영업용자산평가액 6억 원 이상)과 상근 전문인력 2명 이상 등의 법정 요건을 갖추어 등록해야 합니다. 물론 기준 이하의 규모라면 해당되지 않습니다.■ 중개사무소 공간 확보의 법적 기준1. 사용권 확보본인 소유의 건물에서 개업하여 임대료 지출을 막는 것이 수익성 측면에서 가장 이상적이나, 이를 위해서는 초기 자본과 고정비가 필요합니다.2. 임대차를 통한 적법한 개업법적으로 중개사무소는 반드시 본인 소유일 필요는 없습니다. 상가 건물 등에 임대차, 전세, 또는 사용대차 계약 등을 맺어 ‘사무소로 사용할 권리’만 확보하면 정상적으로 개설등록이 가능합니다. 아버지 사무실이 있다면, 한 켠에 사용권을 확보하여 시작해보는것도 좋다고 봅니다. 영업력만 있다면 반드시 1층이 아니어도 중개업이 가능합니다. 최근에는 공유오피스에서 개업하시는분들도 계십니다.저도 최종 목표는 디벨로퍼 입니다. 질문자님은 가족분중에 도움 주실 수 있는 분이 계신만큼 빠르게 치고나가실 수 있으시겠네요 부럽습니다 ㅎㅎ 응원합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 공인중개사 자격증 취득 요건 및 절차1. 학력 제한 없는 응시 자격 공인중개사 자격시험은 학력, 나이, 성별, 경력 등에 어떠한 제한도 두지 않습니다.2. 시험 구성 및 과목 시험은 1차 시험(2과목)과 2차 시험(3과목)으로 구성되며, 매년 1회 치러집니다. 모든 과목은 객관식 5지선다형으로 출제됩니다.■ 차수별 시험 구분1차 시험: 부동산학개론, 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정2차 시험: 공인중개사 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무, 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정, 부동산공시법 및 부동산세법■ 합격기준합격 기준 및 유예 제도 합격 기준은 1차와 2차 시험 모두 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점해야 하는 절대평가 방식입니다. 만약 1차와 2차를 동시에 응시하여 1차만 합격 기준을 충족한 경우, 다음 회차 시험에 한하여 1차 시험을 면제받고 2차 시험만 응시할 수 있는 유예 제도가 마련되어 있습니다. 1차 시험에 불합격하고 2차 시험에만 합격 점수를 받은 경우에는 전체 불합격 처리됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.직장인이 일을 병행하며 준비한다고 했을때, 시험만 준비하는 분들보다는 당연히 어려움이 있습니다. 각 개인의 기본 지식이나 역량에따라 합격률은 크게 차이나지만, 제 주변에 준비하셨던분들을 봤을때 불가능한 수준은 아닙니다.사실 제일 핵심은 시험내용이 나랑 결이 맞느냐인것 같습니다. 노베이스더라도 누군가는 3개월 6개월만에 붙기도 하고, 누군가는 2년, 3년이 걸립니다.직장과 병행하며 준비하는 분들은 실제로 제 주변에도 많이계셨고 지금도 일을 병행하며 준비하는분들이 많습니다.다만, 철저한 시간관리와 전략적으로 접근하셔야할 필요는 있습니다.보통 동차합격을 노리지는 않습니다.(그래도 밑져야 본전이니, 1차과목과 2차과목을 동시에 공부 하는 경우가 있긴합니다.) 1차와 2차 나누어 합격하는걸 목표로 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.공인중개사 자격 시험은 1년에 한번씩 치뤄지며, 1차와 2차로 나뉘어져 있습니다.1년에 한번인 시험이기에 보통 1년정도 잡고 동차 합격을 노리는게 일반적이긴 했습니다.그러나 똑같은 노베이스라고 하더라도 인생에서 직간접적인 경험 등의 차이로 인해 용어 등 이해속도가 다르기도 하고, 시험의 난이도가 점차 올라간 관계로 요즘엔 1차와 2차를 나누어 합격하는 경우가 많아지면서 2년 합격생들(1차 붙고, 다음 해 2차 최종합격)이 많아지는 추세로 알고있습니다.