답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 관악구 봉천동 & 신림동 (2호선)강남 직장인들에게 예전부터 인기 많은 지역이에요. 2호선을 타면 강남역까지 15~20분 정도면 도착하고요. * 장점: 서울에서 오피스텔과 원룸이 가장 많이 몰려 있어서 선택지가 많아요. 월세도 강남보다 훨씬 저렴하고, 1인 가구를 위한 식당이나 마트 같은 생활 편의시설도 풍부해요. * 특징: 최근 신림선이 개통돼서 교통이 더 편리해졌어요.2. 광진구 화양동 & 자양동 (건대입구역/구의역)강남구와 한강만 사이에 두고 있어서 접근성이 무척 좋아요. * 장점: 2호선과 7호선을 모두 이용할 수 있어 강남 여러 방면으로 가기 편해요. 건대 상권이 있어서 밤늦게까지도 밝고, 근처 생활 인프라가 정말 잘 되어 있습니다. * 특징: 강남역 뿐만 아니라 청담이나 논현 쪽 출퇴근도 무난해요.3. 강동구 성내동 & 천호동 (8호선·2호선 환승)조금 더 쾌적하고 조용한 동네를 원하신다면 추천해요. * 장점: 8호선 천호/성내 쪽에서 잠실역으로 환승하면 강남까지 오기 편하고, 신축 오피스텔 비율이 높아서 동네가 깔끔한 편이에요. * 특징: 한강공원이나 올림픽공원이 가까워 산책하기도 좋아요.■ 참고사항 * 네이버 부동산이나 직방 앱에서 '강남역' 기준 대중교통 시간으로 매물을 필터링해 보세요. * 오피스텔은 월세 외에 관리비가 꽤 나오는 경우가 많으니 꼭 미리 확인해 보세요. * 평일이나 주말 밤에 직접 가서 주변 분위기가 어떤지도 체크해보시면 도움이 돼요. 밤에 어떤 느낌인지 꼭 한 번 느껴보시길 추천해요!

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 통합 찬성 논리와 기대 효과- 수도권 집중 견제 : 대구와 경북이 힘을 합치면 서울·수도권에 집중된 인구와 자원에 맞설 수 있는 '메가시티'의 경쟁력을 갖출 수 있다는 기대가 큽니다.- 행정 효율성·예산 확보 : 기존에 따로 추진하던 사업을 통합해 행정 효율을 높이고, 더 큰 규모의 예산 지원과 규제 완화 등 특별법상의 혜택도 기대할 수 있습니다.- 광역 교통망 구축 : 대구경북신공항 건설과 연계해 철도·도로 등 광역 교통 인프라를 체계적으로 연결하면, 경제권 전체가 하나로 움직이기 쉬워집니다.■ 우려와 주요 쟁점- 행정 중심지 갈등 : 통합 시 청사를 어디에 둘지, 어떤 시·군이 주도할지 이해관계가 복잡하게 얽혀 있습니다.- 북부권 소외 문제 : 안동, 예천 등 경북 북부 지역 주민들은 대구 중심 개발이 이뤄질까봐 자신들의 소외를 걱정하고 있습니다. - 주민 공감대 : 윗선의 추진이 아니라 실제 거주하는 시민들의 충분한 참여와 공감대 형성이 여전히 과제로 남아 있습니다.■ 제 언질문자님의 “지역 이익보다 상생과 정부 혜택이 중요하다”는 말씀은 통합 추진의 핵심 동력이 될 수 있습니다. 하지만 전문가들은 이 과정에서 나타날 수 있는 ‘지역 내 불균형’을 해소하는 방안을 마련하는 것이 성공을 좌우할 것이라고 지적합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 조합 설립 전(추진위원회 단계)가장 많이 궁금해하시는 ‘자원봉사냐 아니냐’에 대해 말씀드리면, 원칙적으로 무보수"가 기본입니다. 다만 최근에는 예외적으로 보수가 명확하게 규정되는 곳도 늘어나고 있습니다.- 실비 위주 보상: 서울시 등 지자체의 정비사업 표준 행정업무 규정을 보면, 추진위 단계에서는 별도의 급여 대신 교통비나 통신비 등 실제로 쓴 비용만 지급받는 경우가 일반적입니다.- 운영비 차입: 추진위에는 예산이 없어, 간혹 정비업체 등 협력업체에서 운영비를 빌려와 위원장에게 활동비 명목으로 지급하는 곳도 있습니다. 이 또한 나중에 조합이 설립된 뒤에 갚는 방식입니다.- 사후 정산: 초기 비용을 본인 돈으로 부담한 뒤, 조합 설립 인가가 나면 승인 절차를 거쳐 한 번에 보상받는 단지도 많아요. 그래서 추진위 시절 위원장은 사실상 ‘외상 자원봉사’를 하는 셈입니다.2. 조합 설립 후(조합장 승계 시)의 이익추진위원장이 조합 설립 이후 ‘조합장’으로 선출되면 그때부터는 공식적으로 급여와 실익이 생깁니다.- 급여 수준(2025년 기준): 단지 규모와 정관에 따라 다르지만, 일반적으로 월 350만 원에서 600만 원 사이의 급여를 받게 됩니다. 여기에 직책수행비나 상여금이 붙는 경우도 있습니다.- 성과급 관련: 최근 대법원 판례와 지자체 권고안에서는 과도한 성과급 지급을 엄격히 제한하는 쪽입니다. 옛날처럼 수억 원대 성과급을 받는 것은 불법 논란이 커졌고, 지금은 무리하지 않은 선에서 포상금 정도만 허용됩니다.- 우선 분양권 및 로열층 배정: 조합장이 일반분양분이나 동·호수 배정에서 이득을 볼 수 있다는 오해가 있지만, 최근에는 전산 추첨 시스템이 강화된 덕분에 개인적인 이익을 챙기는 것은 거의 불가능해졌습니다.3. 무형의 이익과 리스크(최신 흐름)- 단지 가치 영향력: 위원장은 커뮤니티 시설, 주차장 등 주요 설계안 결정에 적극적으로 참여합니다. 본인의 집값이나 자산가치 방향을 어느 정도 이끌어갈 수 있다는 점이 실질적인 ‘무형 이익’이 될 수 있죠.- 무거운 법적 책임: 2024년 이후 정비사업 비리에 대한 처벌이 훨씬 강해졌습니다. 위원장은 ‘공무원에 준하는 책임’을 적용받아, 만약 뇌물이나 횡령 등의 문제가 생기면 매우 엄격한 처벌을 받게 됩니다.한 줄로 정리하면,조합 설립 인가 전까지는 "나중에 보상받을 약속만 있는 고된 자원봉사"에 가깝고, 정식 조합장이 된 다음에야 비로소 "안정적인 급여를 받는 전문 경영인"의 위치가 됩니다.이 자리를 맡을지 고민 중이시라면, 먼저 해당 단지의 운영 규정에서 위원장 활동비 지급 관련 조항이 있는지 꼼꼼하게 확인해 보시길 추천합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 묵시적 갱신 해지의 법적 효력주택임대차보호법 제6조의2에 따르면, 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 이때 해지의 효력은 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월이 지난 시점에 발생합니다. 따라서 질문자님이 미리 3개월 전에 해지 의사를 밝혔으면, 계약서에 적힌 다른 조건보다 이 법적 효력이 우선 적용됩니다.2. 계약서 특약(제5번, 제6번)의 효력계약서에 있는 "임차인이 세를 놓고 나간다"거나 "만료 2개월 전에 통보한다"와 같은 특약은 주택임대차보호법 제10조에 따라 효력에 제한이 있습니다.- 강행 규정에 따르면, 법에서 정한 내용에 반해 임차인에게 불리하게 적용되는 약정은 효력이 없습니다.- 묵시적 갱신 시 임차인의 해지권을 제한하거나, 법이 정한 3개월보다 더 불리한 조건(예를 들어 월세를 추가로 부담하게 하는 특약 등)을 부과하는 경우, 실제로는 무효가 됩니다. 최근 판례에서도 이런 특약으로 임차인을 보호하는 법적 권리를 제한하려는 시도는 거의 인정되지 않는 분위기입니다.3. 월세, 중개수수료 부담 관련- 월세의 경우, 임차인이 해지 통보를 하고 3개월이 지나 계약이 종료되었다면, 그 이후부터는 월세를 부담할 필요가 없습니다. 즉, 만약 3월에 계약이 법적으로 끝났다면, 임대인은 아무리 집이 공실이어도 이후 월세를 보증금에서 공제할 수 없습니다.- 중개수수료도 마찬가지로, 국토교통부와 법제처의 해석에 따르면 묵시적 갱신 중 해지로 인해 새 임차인을 구할 때 발생하는 중개보수는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 임차인이 중간에 나가더라도 법에서 인정한 정당한 해지 절차를 따른 것이기 때문에, 중개수수료까지 임차인에게 부담시키기는 어렵습니다.4. 실제 대응 방법 및 결론법적으로는 3개월이 경과한 시점에 임차인은 보증금을 온전히 돌려받을 권리가 있습니다. 실제로 2월에 집을 비웠더라도, 3월 계약 종료 시점까지 월세만 정산하면 됩니다. 이후 공실에 따른 책임이나 월세는 임대인에게 있습니다.집주인에게는 "주택임대차보호법 제6조의2와 제10조에 따라 묵시적 갱신 해지 효력이 3월에 발생하므로, 특약보다 법이 우선한다"는 점을 명확히 전달하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 장기수선충당금 반환 절차장기수선충당금은 아파트나 오피스텔 등 공동주택의 가치를 유지하기 위해 집주인이 부담해야 하는 비용이에요. 하지만 대개 세입자가 관리비에 포함해 먼저 내는 경우가 많아서, 이사를 나갈 때 꼭 돌려받아야 합니다.- 관리사무소 방문: 퇴실하는 날이나 전날, 관리사무소에 들러 ‘장기수선충당금 납부 확인서’를 요청하세요. 거주 기간 전체에 대한 납부 내역을 출력해 달라고 하면 됩니다.- 집주인에게 청구: 확인서에 기재된 총액을 집주인에게 알려주고, 보증금과 함께 입금을 요청합니다.- 부동산 중개업소 활용: 집주인에게 직접 얘기하기 어렵거나 불편하다면, 중개업소에 미리 장기수선충당금도 함께 정산해달라고 부탁할 수 있어요. 보통 부동산에서 이런 중간 역할을 잘 해줍니다.2. 추가로 꼭 챙겨야 하는 것들장기수선충당금 말고도 이사할 때 정리해야 할 항목들이 있습니다.- 관리비 예치금: 신축 아파트에 처음 입주할 때, 한 달 치 관리비를 미리 내는 경우가 있어요. 해당 금액을 아직 못 돌려받았다면, 집주인이나 다음 세입자에게 꼭 확인하세요.- 공과금 정산(전기, 수도, 가스): 이사 당일 아침, 각 계량기 수치를 사진으로 남기고 각 회사 고객센터에 전화해 이사까지 쓴 요금을 정산하세요. 영수증은 다음 세입자나 부동산에 전달하면 문제없이 마무리할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 법적 원칙: 묵시적 갱신과 통지 기간 주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 계약 종료일 2개월 전까지 "계약을 연장하지 않겠다"(즉, 퇴거 의사)를 집주인에게 알려야 합니다. - 질문자님의 경우, 계약 종료일이 2026년 3월 12일이기 때문에 원칙적으로는 2026년 1월 12일 전까지 통지했어야 합니다. - 그런데 실제로는 2월 14일에 통지하셨으니, 법적으로는 이미 ‘묵시적 갱신’이 된 상황으로 볼 가능성이 높습니다.2. 묵시적 갱신 뒤 해지 통보 묵시적 갱신이 되면 계약이 이전과 같은 조건으로 자동 연장됩니다. 이 경우 임차인은 언제든지 해지 의사를 알릴 수 있습니다. - 단, 해지의 효력은 집주인이 해당 내용을 전달받은 날로부터 3개월 후에 발생합니다. - 즉, 2월 14일에 해지 의사를 밝혔으니, 원칙적으로 5월 14일쯤부터 보증금을 돌려받을 권리가 생긴다고 보시면 됩니다.3. 집주인 요구의 의미 집주인이 "지금이라도 짐을 다 빼서 새 세입자를 들이거나, 아니면 계약을 연장해야 한다"고 하는 건 법적인 강제라기보다는 현실적인 대안을 제시하는 것입니다. - 바로 짐을 빼라는 요구는, 새 임차인을 빨리 구해서 질문자님도 미리 이사할 수 있도록 도와주겠다는 뜻이 될 수 있습니다. (질문자님 입장에서는 3개월치 월세를 다 부담하지 않고 나갈 수 있는 기회가 될 수도 있죠.) - 연장 계약 요구는 묵시적 갱신 상태를 명확하게 하자는 의미입니다.4. 가장 현명한 대응 방안 이미 통보 시기를 놓쳤다는 점을 잘 알고 계시니, 최대한 원만하게 합의하는 것이 좋습니다. - 보통 묵시적 갱신 상태에서 중간에 나갈 땐 새 세입자를 구하는 데 드는 중개수수료(복비)를 임차인이 부담하는 것이 관행이니, 이를 먼저 제안해 보세요. - "법적으로는 3개월 뒤에 퇴거가 가능하지만, 최대한 빨리 다음 세입자를 구할 수 있게 집을 보여주고 협조하겠다"고 말씀하시는 게 좋겠어요. - 월세는 새 세입자가 들어오는 날까지만 정산하는 방향으로 협의해 보시는 것도 방법입니다.정리하면, 당장 짐을 모두 빼야 할 필요는 없습니다. 다만, 새 세입자가 구해지는 시점에 맞춰 이사하는 것으로 집주인과 타협한다면 3개월치 월세 부담 같은 경제적 손해를 최소화할 수 있을 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 아파트가 아니어도 충분한 이유: 실거주 가치 중심가족이 편안하게 지낼 집을 찾는 것이 가장 중요하다면 굳이 아파트만을 고집할 필요는 없습니다. 특히 5인 가족이 서울에서 넓은 공간을 확보하려면 아파트는 기회비용이 큽니다.- 넉넉한 공간: 15억 원 예산으로 서울에서 아파트를 찾으면 전용면적 84㎡(34평형) 정도인 경우가 많아 5인 가족에게는 좁게 느껴질 수 있습니다. 반면, 같은 금액으로 고급 빌라나 리모델링된 단독주택을 선택하면 방이 4~5개 이상인 더 넓은 공간에서 생활할 수 있습니다.- 생활의 질: 단독주택에서는 층간소음 스트레스에서 벗어날 수 있고, 단독주택이라면 마당이나 테라스 같은 독립된 공간도 누릴 수 있어 가족 구성원 각자의 프라이버시를 지키기에 좋습니다.2. 빌라와 단독주택 선택 시 꼭 참고할 점- 빌라(다세대·연립) 선택 시 - 관리 효율성: 아파트와 비슷한 구조에 가격은 절반 수준인 경우가 많습니다. 최근 신축 빌라라면 엘리베이터와 주차 공간도 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다. - 입지의 중요성: 나중에 매매를 고려한다면, 역세권이나 초등학교 인근 등 수요가 꾸준한 곳을 선택해야 자산 가치도 지킬 수 있습니다.- 단독주택 선택 시 - 유지보수 비용: 아파트는 관리사무소에서 많은 일을 해결하지만, 단독주택은 지붕 방수나 난방시설 등 직접 챙겨야 할 부분이 많습니다. 오래된 주택을 살 경우 리모델링 비용(평당 500만~700만 원 정도)을 예산에 포함하는 것이 필요합니다. - 보안과 생활 편의: 별도의 보안 시스템 설치가 필요하고, 쓰레기 분리수거나 택배 수령 등에서 아파트보다 불편할 수 있는 점도 미리 생각해 두는 게 좋습니다.3. 15억 원 예산의 알뜰한 활용법15억 원 전부를 주거 비용에 쓰기보다는, 8~10억 원대로 넓은 빌라를 매수하고 남은 5~7억 원은 금융 자산이나 수익형 부동산에 투자해 가족의 생활비나 미래를 위한 자금으로 활용하는 것도 매우 합리적인 방법입니다.■ 핵심 요약 5인 가족이 화목하게, 여유 있게 살고 싶다면 아파트라는 '브랜드'를 포기하는 대신 넓은 실내 공간과 비교적 적은 대출 부담을 선택하는 것이 훨씬 현명할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 세금 감면 혜택(취득세 면제 및 감면)집을 살 때 내야 하는 취득세 부담이 크게 줄어듭니다. 현재 이 제도는 2028년 말까지 연장되어 시행 중입니다. - 실거래가 12억 원 이하의 집을 처음 구입하면, 취득세를 최대 200만 원까지 면제받을 수 있습니다. - 만약 사려는 집이 인구감소지역에 있다면 감면 한도가 300만 원까지 늘어납니다. - 주의할 점은 집을 산 뒤 3개월 이내에 전입신고를 하고 실제로 거주해야 하며, 3년 안에 집을 팔거나 임대하면 감면받았던 세금을 다시 내야 할 수도 있다는 점입니다.2. 대출 규제 완화(LTV 80%)생애 최초 주택 구매자라면 담보인정비율(LTV)이 최대 80%까지 적용됩니다. 덕분에 모아둔 돈이 많지 않아도 집을 마련하기 수월하죠. - 지역이나 집값과 상관없이 LTV 80%를 받을 수 있습니다. - 대출 한도는 최대 6억 원까지 가능합니다. 최근 들어 소득에 따라 실제 한도가 달라질 수 있으니, 은행에서 미리 확인해보시는 게 좋겠습니다.3. 정부 지원 저금리 대출시중 은행보다 더 낮은 금리로 지원받을 수 있는 정책 대출 상품도 있습니다.<내집마련 디딤돌 대출> - 부부 합산 연소득이 8,500만 원 이하인 무주택자라면 신청할 수 있습니다. - 생애 첫 구입 시 금리가 0.2%p 추가로 내려가고, 대출 한도도 2억 원에서 2.4억 원으로 올라갑니다.<신생아 특례 대출(해당 시)> - 대출 신청일 기준 2년 이내 출산이나 입양한 무주택 가구라면 대상이 됩니다. - 생애 최초라면 LTV 80%를 적용받을 수 있고, 최저 1%대의 매우 낮은 금리로 대출이 가능합니다. 또 12억 원 이하 주택은 취득세를 최대 500만 원까지 전액 면제받을 수 있어 혜택이 큽니다.■ 핵심 요약 가장 먼저 본인의 소득 조건을 체크하신 뒤, 디딤돌 대출 같은 정책 금융 상품으로 대출 이자를 줄이고, 생애 최초 취득세 감면도 꼭 신청해서 최대 300만 원까지 세금을 아끼시길 권합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 제도권 편입과 시장 정착2026년은 한국 부동산 조각 투자 시장에 특별한 전환점이 된 해입니다. 정부가 토큰 증권(STO) 관련 법제화를 마무리하면서, 그동안 ‘혁신금융서비스(금융규제 샌드박스)’ 같은 한시적 규제 아래서만 운영되던 조각 투자 서비스들이 이젠 공식적인 금융 상품으로 인정받고 있습니다. 더 이상 실험적인 서비스가 아니라, 자본시장법 등 법의 규제를 받는 정식 투자 수단으로 자리 잡았습니다.2. 100만 원 투자 가능 여부와 최소 투자 금액100만 원이면 충분히 투자가 가능합니다. 2026년 현재 대부분의 플랫폼에서 최소 투자 금액을 5,000원~10,000원 수준으로 두고 있어, 100만 원 정도의 자금만으로도 여러 빌딩, 물류센터 등 다양한 부동산에 나누어 투자(포트폴리오 구성)가 가능합니다. 여러 자산에 분산투자하면 위험도 낮추면서 적절한 수익도 기대할 수 있어, 투자 규모로도 매우 적합합니다.3. 거래의 편리성: 24시간 실시간 거래2026년부터는 조각 투자 전용 장외거래소가 본격적으로 운영되고 있습니다. 이전에는 각 플랫폼 내부에서만 제한적으로 거래가 가능했지만, 이젠 여러 플랫폼에서 통합된 환경이 마련돼 주식처럼 간편하게 지분을 사고팔 수 있습니다. 블록체인 기반 시스템 덕분에 24시간 실시간으로 거래와 정산이 이뤄져, 현금화까지의 소요 시간도 기존 주식 시장에 비해 한결 빨라졌습니다.4. 수익 방식과 기대 수익률부동산 조각 투자의 수익 구조는 크게 두 가지로 나뉩니다.- 배당 수익: 건물에서 발생하는 임대수익을 투자 지분 비율만큼 월별 또는 분기별로 배당금 형태로 받을 수 있습니다. 최근에는 서울 주요 오피스의 공실률이 낮아 안정적인 배당이 계속되는 편입니다.- 매각 차익: 건물을 최종 매각할 때 얻는 시세 차익도 지분만큼 나눠 돌려받게 됩니다.■ 투자 전 꼭 확인할 점- 원금 보장 아님: 부동산 가격이 떨어지거나 공실이 늘면 수익률이 낮아지고, 투자 원금에 손실이 발생할 수 있습니다.- 수수료와 세금: 거래할 때 드는 수수료 및 배당 소득에 대한 세금(보통 15.4%)도 미리 따져보는 것이 좋습니다.- 플랫폼 선택: 2026년 초에 금융당국 인가 심사에 따라 주요 서비스 운용권이 재편된 만큼, 정부 인가를 받은 공식 플랫폼(KDX 컨소시엄, NXT 컨소시엄 등)인지 꼭 확인한 뒤 투자해야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 구조 보수 및 보강(건물을 손봐서 수명 연장)- 안전진단에서 지적된 부분을 중심으로 취약 부위를 보완해 등급을 올릴 수 있습니다. * 탄소섬유 보강: 기둥이나 보에 얇은 탄소섬유 시트를 붙여 인장 강도를 높이는 방식으로, 무게가 가볍고 공사가 비교적 간편해 빌라 보강에 자주 사용됩니다. * 철골 브레이싱 설치: 건물 안팎에 철골 구조물을 덧대 내진 성능과 하중 지지력이 좋아집니다. * 단면 증설 공법: 낡은 콘크리트 표면을 일부 제거하고 철근을 추가한 뒤 고강도 모르타르로 두께를 키워 강도를 보완합니다. * 균열 주입·방수: 벽이나 바닥의 균열엔 에폭시를 주입해 철근 부식과 구조 약화를 막고, 방수 처리를 함께 합니다.2. 현실적인 대응 방법- 정밀안전점검 보고서 확인: 구조적으로 약한 부분(기둥, 슬래브, 기초 등)을 정확히 파악해야 합니다.- 유지관리 필요: 안전진단 결과에 따라 지방자치단체가 보강 명령을 내릴 수 있습니다. 명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 나올 수 있으니 주의가 필요합니다.- 입주민 합의 절차: 빌라는 여러 명이 나누어 소유하는 경우가 많아, 보수 비용을 분담해 사용할지, 아니면 재건축으로 가치 상승을 노릴지 주민 간 합의가 가장 중요합니다.자세한 사항 건축구조기술사사무소