답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임대인이 집을 담보로 대출을 받을 수 있습니다.그 이유는 대항력의 발생 시점 때문입니다. 전세 세입자가 보증금을 보호받기 위해 필요한 '대항력'은 다음 세 가지 조건을 모두 갖춰야 완성됩니다.* 주택의 인도 (이사)* 전입신고* 확정일자2. 주의해야 할 점* 대항력 발생 시점: 전입신고를 하더라도 대항력은 신고한 당일이 아니라 '다음 날 0시'부터 발생합니다.* 근저당권의 효력: 반면, 은행의 대출(근저당권 설정)은 등기소에 접수된 '즉시' 효력이 발생합니다.* 현재 상황: 질문자님은 아직 이사 전이고 전입신고를 하지 않으셨기 때문에, 현재 등기부상으로는 세입자의 권리가 나타나지 않습니다. 따라서 임대인이 이 틈을 타 대출을 받는 것이 기술적으로 가능하며, 이 경우 은행의 근저당권이 질문자님의 보증금보다 우선순위가 됩니다.3. 대응 방법* 잔금일 당일 등기부등본 확인: 이사 당일(잔금 치르기 직전)에 반드시 등기부등본을 다시 떼서 그사이 대출이 실행되었는지 확인해야 합니다.* 특약 사항 활용: 계약서에 "임대인은 잔금 지급일 익일까지 담보권을 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 계약은 무효로 하고 배액 배상한다"라는 특약이 있는지 확인해 보세요.* 빠른 전입신고: 이사 당일 오전 중으로 바로 전입신고를 마치시는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 감정가와 시세의 '시간차'경매의 기준이 되는 감정평가 금액은 경매 개시 결정 시점(보통 6개월에서 1년 전)을 기준으로 산정됩니다.- 상승장에서는 그동안 집값이 많이 올라서, 현재 시세가 감정가보다 훨씬 높아집니다. 이럴 때는 낙찰가가 감정가의 100%를 넘어도, 실제로 시장에서 바로 살 수 있는 가격보다는 싼 편이 됩니다.- 즉, '감정가 대비 비싸 보이지만, 실제 시세보다 저렴하다'고 판단되면 입찰 희망자들이 몰릴 수밖에 없습니다.2. 신축 및 핵심 입지의 '희소성'특히 서울, 그 중에서도 강남 3구나 용산 같은 지역은 매물 자체가 귀하기 때문에 희소성이 크게 작용합니다.- 토지거래허가구역 등 규제가 심한 곳도 경매를 통해 매입하면 상대적으로 절차가 간단해지는 경우가 많죠.- '투자'보다는 '실거주' 목적이 강해서, "이 가격에라도 이 동네 집을 갖고 싶다"는 수요가 경쟁을 더욱 치열하게 만듭니다.3. 공격적인 입찰 경쟁 (묻지마 입찰)- 사람들이 서울 부동산은 언제나 오른다고 믿기 때문에, '유찰을 기다리다간 기회를 아예 놓칠 수도 있다'는 불안심리(FOMO)가 강하게 작용합니다.- 실제로, 유찰 없이 첫 매각기일(신건)부터 감정가를 훌쩍 넘는 가격에 낙찰받으려는 경우가 많아지면 전체 낙찰가율 자체가 100%를 넘게 되는 겁니다.4. 권리관계의 특수성- 특수한 권리 문제가 얽혀 있어 이를 해결한 뒤에는 일반 매매보다 더 유리하다 생각되면, 경쟁자들이 높은 가격에도 과감하게 입찰합니다.정리하자면, 서울 경매 낙찰가율이 107%를 기록한다는 건 미래 가치에 대한 기대감"과 "현 시점에서 시세가 감정가보다 훨씬 높게 형성되어 있다"는 사실을 모두 반영한 결과입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 기본 원칙 (사용 및 수익권)임대차 계약이 이루어지면, 임차인은 해당 집을 용도에 맞게 사용하고 이익을 누릴 권리가 있습니다(민법 제618조). 즉, 계약서에 인원에 관한 별도의 약정이 없다면, 단순히 사람이 더 많다는 이유만으로 임대인이 계약을 해지하거나 퇴거를 요구하는 건 쉽지 않습니다.2. 주의해야 할 상황다만, 다음과 같은 경우에는 분쟁이 생길 수 있으니 유의하셔야 합니다.- 무단 전대차 금지(민법 제629조)같이 사는 가족이 아니라 제3자가, 임차인에게 월세를 따로 내면서 함께 거주한다면, 임대인의 동의 없이 집을 다시 빌려준 것으로 간주될 수 있습니다. 이 경우 임대인은 계약을 바로 해지할 수도 있습니다.- 선량한 관리자의 의무원룸이나 소형 주택에 지나치게 많은 인원이 거주하여 집이 손상될 위험이 높아지거나, 이웃에 피해를 주는 등 공동 생활에 문제가 생긴다면, 임대인이 임차인이 집을 성실하게 관리하지 않았다고 주장하며 손해배상을 청구할 수도 있습니다.- 공동주택 관리규약아파트나 오피스텔의 경우, 개별 임대차 계약과는 별개로 관리규약이 정해져 있을 수 있습니다. 여기에 따라 추가 인원에게 관리비가 부과되는 경우도 있으므로, 사전에 내용을 꼭 확인하세요.3. 종합 의견 및 권장 사항계약서에 명시적으로 제한하는 내용이 없다면 임대인이 즉각적으로 큰 불이익을 주기는 어렵지만, 향후 계약 갱신이나 시설 파손 문제가 발생했을 때 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.■ 제언 만약 가족 등이 함께 거주하게 되어 인원 변화가 있다면, 앞으로의 불필요한 논란과 분쟁을 막기 위해 임대인에게 ‘가족이 추가로 함께 살게 되었다’는 정도만 간단하게 알리는 것이 가장 안전한 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 계약금 반환이 가능한지 보통 단순 변심으로 계약을 해지할 경우, 분양받으신 분(질문자)이 납부한 계약금은 해약금으로 간주되어 돌려받기 어렵습니다. 이는 민법 제565조에 규정되어 있습니다. - 예외적으로, 분양 광고 내용이 현실과 크게 다르거나, 계약 과정에서 중요한 사실을 속이는 등 '정당한 해지 사유'가 있었던 경우에는 계약금 반환 요구가 가능할 수 있습니다. 다만, 단순 변심이라면 계약금(예: 500만 원)을 돌려받기란 실제로는 쉽지 않습니다.2. ‘14일 이내 해지’ 관련 문의 질문 중에 말씀하신 ‘14일’은 ‘방문판매 등에 관한 법률’에서 청약 철회 기한으로 정하고 있는 기간을 의미하는 것 같습니다. - 분양사 직원이 모델하우스가 아닌 외부 장소(예: 홍보관 등)에서 계약 체결을 권유했고, 실제로 그 자리에서 계약을 했다면 14일 이내 청약 철회가 가능할 수도 있습니다. - 그러나 견본주택(모델하우스)에 방문해 직접 계약을 체결한 경우에는 이 법 적용이 어려운 것이 일반적입니다.3. 내용증명 발송 의사 표시를 단순히 구두로만 전달하면 이후 증거로 남기 어렵기 때문에, 내용증명을 보내시는 것이 좋습니다. - 주요 목적은 계약 해지 의사를 분명히 밝히고, 혹시라도 진행될 수 있는 중도금 대출 등 후속 절차를 막기 위함입니다. - 방법은 우체국을 이용해 분양 대행사나 시행사 앞으로 해지 사유, 이후 절차 중단 요청 등을 명확히 기재해 보내시면 됩니다.요약하면, 단순히 마음이 바뀌어서 계약을 해지하는 경우라면 계약금 500만 원은 돌려받기 힘든 경우가 많습니다. 다만, 계약이 ‘방문판매법’에 해당하는지 여부 등에 따라 상황이 달라질 수 있으니, 계약서에 기재된 해지 관련 조항을 먼저 꼼꼼하게 확인해보시는 것이 좋겠습니다. 그리고 신속히 내용증명을 보내시길 권합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 금리와 경제 상황집값에 가장 즉각적으로 영향을 주는 건 역시 금리입니다.* 대출 금리: 지금처럼 금리가 높게 유지되면 아무래도 집을 사려는 사람들의 부담이 큽니다. 그래서 본격적인 금리 인하가 있기 전까진 매수 심리가 쉽게 살아나기 어렵다는 전망이 많아요.* 환율과 물가: 원자재나 분양가가 오르다 보니 집값이 더 크게 떨어지는 것은 막아주는 역할을 하기도 합니다.2. 공급과 정부 정책* 공급 부족 이야기: 서울이나 수도권을 중심으로 새 아파트 공급이 앞으로 몇 년간 줄어들 거란 전망이 나오면서, 일부 지역엔 “지금 아니면 못 살 수도 있다”는 생각이 생길 수 있습니다.* 규제 완화와 강화: 정부는 집값 급락을 막으려고 규제를 완화하면서도, 또 한편으로는 가계부채가 늘지 않게 대출 규제는 강화하는 식으로 상반된 정책을 함께 내놓고 있습니다.3. 지역별 양극화집값이 오를지, 떨어질지에 대한 질문에는 전문가들 대부분이 ‘양극화’를 가장 큰 키워드로 꼽고 있어요.* 강남 등 주요 지역: 교통이 편하고 인프라가 좋은 핵심지는 수요가 많아서 집값이 잘 버티거나 오를 수도 있습니다.* 외곽이나 지방: 반대로 인구가 줄고 미분양 문제가 큰 지역은 집값이 더디게 오르거나, 하락세가 이어질 수 있습니다.■ 요약과 전망지금 시장은 전체적으로 조용히 관망하는 분위기지만, 일부 지역에선 오르는 곳도 보이고 있습니다.* 추가 하락 가능성: 경기 침체가 길어지고 고금리가 계속된다면 집값이 더 조정될 수 있습니다.* 반등 가능성: 금리가 내려가고 공급 부족 문제가 더 뚜렷해지면, 다시 상승세를 보일 수도 있겠죠.2040세대가 더 고민이 많은 이유는, 여전히 집값이 소득에 비해 높아서겠죠. 그래서 무리하게 대출을 끌어쓰기보다는 정부 정책 금융(디딤돌 대출, 특례보금자리론 등)을 적극적으로 활용하고, 내 자산의 흐름과 여유를 잘 따져보는 게 어느 때보다 중요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.최근 통계를 보면 폐업이 가장 많이 일어나는 분야는 소매업(옷가게, 편의점 등)과 음식업 쪽입니다. 음식업 안에서도 많은 분들이 치킨집이 폐업 1위일 거라고 생각하는데, 실제로는 한식 음식점 폐업이 훨씬 많아요. 이는 한식집이 전국적으로 워낙 많아서 생기는 자연스러운 현상입니다.또 한편, 요즘에는 커피전문점, 즉 카페의 폐업률이 빠르게 늘고 있습니다. 최근 몇 년 사이에 카페가 우후죽순 생기면서 시장이 이미 포화 상태에 이르렀거든요. 진입 장벽이 낮아서 창업은 쉽지만, 그만큼 경쟁이 치열해져서 폐업도 빠르게 늘고 있습니다.결국 치킨집도 폐업 비중이 높은 편이긴 하지만, 한식집처럼 전체 수가 압도적으로 많은 업종이나, 최근 들어 경쟁이 심해진 카페 등 다른 업종에 밀려 '폐업 1위' 자리를 차지하는 경우는 오히려 많지 않습니다.2024년 결산과 2025년 국세청 최신 통계 자료를 바탕으로 폐업자가 많은 업종을 순서대로 정리해드릴게요. 특히 음식업 내에서도 세부적으로 순위를 나눴습니다.1. 한식 음식점 한식집이 여전히 폐업자 수 1위입니다. 전체 점포 수도 가장 많다 보니, 자연스럽게 폐업 사례도 많습니다.2. 커피·음료점 최근 몇 년간 창업이 크게 늘면서, 폐업률 역시 급격히 올라 1위 자리를 다투고 있습니다.3. 통신판매업 온라인 쇼핑몰 등 진입 장벽이 낮은 만큼, 폐업하는 곳도 많습니다.4. 호프·주점 회식 문화가 바뀌고 내수 경기가 부진해지면서, 호프집과 주점의 감소세가 점점 뚜렷해졌습니다.5. 치킨 전문점 예전부터 폐업이 많은 업종으로 꼽혔지만, 최근에는 앞선 4개 업종에 비해 조금 낮은 수준입니다.6. 분식·김밥 전문점7. 미용실

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 특약의 문구를 정확히 따르세요- “현 임차인 이사 확정 시”라는 특약은 보통 임차인이 실제로 집을 비우는 날에 맞춰 잔금일을 조정하자는 의미예요. 임차인이 3일 일찍 나감을 확인했다면, 잔금일도 그 3일 내외로 조정하는 것이 일반적인 해석입니다. 3주나 앞당기는 건 특약의 범위를 벗어난 무리한 요구이지요.2. 자금 사정의 현실을 분명히 알리세요- 이미 한 달이나 잔금을 앞당기는 데 동의했던 상황이잖아요. 추가로 3주를 더 땡기는 건 대출 실행일, 전세 보증금 반환 일정 등 현실적으로 어렵다는 점을 분명하게 밝히세요. 부동산 중개인을 통해 차분하지만 단호하게 전달하는 것이 좋습니다.3. 매도인의 손해는 매수인의 책임이 아닙니다- 매도인이 월세 수입을 못 받는 건 매도인과 임차인 사이의 임대차 계약 종료에 따라 발생한 일입니다. 매수인은 이미 계약대로 매매 대금을 지급하는 사람일 뿐, 매도인의 임대 손실까지 책임질 의무는 없어요.4. 합리적인 조정안은 ‘3~4일 이내’가 적당합니다- 질문자님이 제안하신 3~4일 정도의 조정이 충분히 합리적이에요.- “특약에 따라 임차인이 실제 퇴거하는 날짜(3일 전)에 맞춰 잔금을 지급할 수는 있지만, 그 이상 당기는 건 금융 일정상 어렵다”고 분명하게 선을 그으시는 게 좋겠습니다.■ 앞으로 더 신경 쓸 점- 중개인 역할 적극 활용중개인에게 “매도인 요구가 부담스러워서 계약이 성사되기 어려울 것 같다”고 솔직하게 말해 보세요. 계약이 체결되어야 수수료를 받는 중개인의 특성상, 매도인을 설득할 가능성이 큽니다.- 계약서 작성 시 주의사항계약서에는 잔금일을 명확한 날짜로 기재하고, “필요시 상호 협의로 조정할 수 있다” 정도로만 남겨두는 것이 안전합니다. 불필요한 강제 조항은 피하는 게 좋겠죠.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 부동산이 다시 연락한 이유, 이렇게 네 가지가 있을 수 있습니다.- 행정 절차 대행(가장 흔한 경우)임대인이 질문자님과 연장 의사를 확인한 뒤, "세입자가 연장한다니까 부동산에서 공식적으로 계약서를 다시 써주거나 절차를 확인해달라"고 요청했을 가능성이 높아요. 임대인 입장에서는 전문가가 중간에 개입하는 게 훨씬 마음이 놓이기 때문이죠.- 복비(중개수수료)나 대필료 수익부동산에서는 계약이 갱신될 때 계약서를 다시 써주면서 대필료(보통 5~10만 원 정도)를 받을 수 있습니다. 단순히 안부 차원이 아니라, "우리한테 와서 다시 계약서 쓰시라"고 자연스럽게 유도하는 경우죠.- 전세 전환이 무산된 뒤의 후속 조치임대인이 원래 전세로 바꾸고 싶었지만 질문자님이 거절한 상황이라면, 임대인이 부동산에 "세입자가 전세는 어렵다는데, 그러면 월세를 올릴 수 없을지" 혹은 "요즘 시세가 어떤지" 등을 다시 물어봤을 수도 있습니다. 이런 사정을 확인하려고 부동산이 질문자님께 전화한 것일 수도 있어요.2. 임차인(질문자님) 입장에서 유리한 대응 전략지금 질문자님께 가장 든든한 점은 임대인과 이미 합의를 마쳤다는 사실입니다.Case A: 보증금이나 월세가 변동 없이 그대로 연장되는 경우이때는 굳이 새 계약서를 작성하지 않아도 돼요. 법적으로도 '묵시적 갱신'이 적용돼 기존 조건대로 연장되는 것이기 때문에, 질문자님께 훨씬 더 유리합니다. (훗날 나갈 때 복비 문제 등에서도 이점이 있죠)- 답변 예시 : "임대인분과 이미 기존 조건으로 연장하기로 말씀 나눴습니다. 별도로 계약서 작성 없이 그대로 진행하기로 했으니 참고 부탁드려요."Case B: 금액이 바뀌거나 임대인이 계약서를 꼭 작성하길 원하는 경우임대인이 혹시 불안해하고 계약서를 꼭 다시 쓰길 원한다면, 이 때는 부동산에 대필료만 내고 계약서를 작성하는 방식을 추천합니다.- 답변 예시 : "연장에는 동의했습니다. 임대인분과 협의는 다 된 사안인데, 부동산에서 계약서만 작성해주시는 건지, 수수료가 얼마인지 먼저 안내 부탁드립니다."3. 꼭 체크해야 할 주의사항- 전세 전환 권유 주의: 부동산에서 최근 시세를 이야기하며 전세나 월세 인상을 유도할 수도 있습니다. 임대인과 이미 마무리한 대화 내용을 근거로 확실히 말씀하세요.- 중개수수료 체크 : 새 계약서를 굳이 쓰지 않는다면, 수수료를 따로 낼 필요 없습니다. 단순 연장 계약서라면 '대필료'만 협의하면 충분해요.- 확정일자 : 만약 보증금이 인상됐다면 새로운 계약서로 확정일자를 다시 받아야 하지만, 기존 금액 유지라면 기존 계약서로 효력이 이어집니다.결론적으로, 부동산의 연락은 임대인의 단순 확인 요청일 가능성이 높으니 너무 걱정하실 필요는 없습니다. 다만, "이미 임대인과 협의가 끝난 사안"임을 분명하게 밝히고 주도권을 잡으시면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 실버 스테이가 왜 생겼나요?우리나라는 2025년이면 초고령 사회에 들어섭니다. 그런데 현재 어르신 주거 시설은 한쪽에는 고가의 ‘실버타운’이 있고, 다른 쪽에는 저소득층용 ‘공공임대’만 있어 양극화가 심한 상황이죠. 그래서 정부는 중산층 노인 분들도 안심하고 살 수 있는 새로운 주거 모델이 필요하다고 판단해 관련 법과 제도를 정비하고 있습니다.2. 실버 스테이의 효과는?- 주거 안정: 최대 20년까지 거주할 수 있어 노후 이사 걱정을 덜 수 있습니다.- 민간 공급 확대: 규제를 완화해서 건설사들이 어르신 주택을 더 적극적으로 짓게 유도하고, 이로 인해 주택 공급 부족해소를 기대할 수 있습니다.- 케어 서비스: 단순히 집만 제공하는 게 아니라, 식사나 건강관리 등 전문 돌봄 서비스를 합리적인 비용에 누릴 수 있습니다.3. 실버 스테이의 장점은?- 장기 거주 가능: 임대 기간이 길어 오랜 기간 내 집처럼 지낼 수 있습니다.- 임대료 인상 제한: 초기 임대료가 시세의 95% 이하로 책정되고, 이후 인상률도 제한되어 부담이 덜합니다.- 노인 맞춤 설계: 응급 호출, 문턱 없는 구조, 안전 손잡이 등 어르신에 맞춘 설계가 적용됩니다.4. 단점은 뭘까요?- 입지 불균형: 민간 기업 주도다 보니 대도시나 수도권에 집중될 가능성이 높습니다.- 상대적으로 높은 임대료: 공공 임대주택보다는 월세가 비싸서 저소득층 어르신들께는 다소 부담일 수 있습니다.- 서비스 품질 차이: 업체에 따라 식사 서비스나 건강관리의 질에 차이가 있을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 재산권 침해 여부: "전혀 해당하지 않습니다."주택임대차보호법 제3조(대항력 등)​④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.집주인에게도 집을 팔 권리는 물론 있지만, 그 권리는 기존 임차인의 계약 기간이 존중되는 범위 내에서만 보장됩니다.- 계약의 존속: 월세 인상 후 재계약을 하셨다면, 계약 기간 동안은 질문자님께서 그 집에 거주할 권리(임차권)가 확실히 있습니다. 집주인이 집을 팔더라도, 새로 매수하는 분은 기존 임대차 계약을 그대로 승계해야 합니다.- 협조 의무: 법적으로 임차인이 꼭 매수 희망자에게 집을 보여줘야 할 의무는 없어요. 실제로는 관례상 협조하는 것뿐입니다. “지금 당장 이사 갈 생각이 없다”라고 분명히 밝히신 것도 전혀 잘못된 게 아닙니다.2. 현재 상황에 대한 진단- 집주인의 태도: 월세를 올린 뒤 ‘안 나가면 직접 들어오겠다’며 다시 집을 매물로 내놓은 건, 흔히 실거주 의사 없이 퇴거를 유도하는 전형적 상황입니다. 특히 “이사비 줄 테니 집 팔리면 나가라”는 식의 말은, 질문자님이 동의하지 않으면 결코 성립되지 않습니다.- 부동산의 역할: 부동산 중개인들은 매매 수수료에 목적이 있으니, 집이 비어 있는 상태(즉시 입주 가능)를 선호합니다. 그래서 임차인인 질문자님께 부담스러운 얘기를 하기도 하는 거죠.3. 최선의 대응 방법① 계약 기간 준수 의사 다시 한 번 전달하기이미 문자로 의사를 밝혔지만, 답장이 오지 않아도 흔들릴 필요 없습니다. 계약한 2년 동안은 질문자님께서 정당하게 거주할 수 있는 권리가 있습니다. 집주인은 집을 팔 수 있지만, 임차인을 임의로 내보낼 수는 없습니다.② ‘세입자 있는 상태로(세 끼고) 매매’ 진행 요청다시 한 번 부동산에 명확하게 말씀하세요.“저희는 재계약까지 했고 앞으로 2년 동안 이사 계획이 없습니다. 집을 보여주는 건 협조하겠지만, 매수인에게 반드시 ‘임대차 계약 승계(세입자 있는 상태)’ 조건임을 고지해 주세요.”③ 집 보여주기 범위 정하기부동산에서 “이제 당장 올 분들에겐 집 보여줄 필요 없겠네요”라고 말한 건 기 싸움에 가깝습니다. 이럴 땐 다음과 같이 대응하시면 깔끔해요.- “즉시 입주하려는 분들께는 저희가 이사 계획이 없으니, 헛걸음하지 않게 미리 안내 부탁드립니다.”- “투자 목적이거나 입주가 1년 이상 남은 분들이라면 미리 시간 약속 후에 집 보여드릴 수 있습니다.”■ 요약 및 조언질문자님께서는 월세도 인상했고, 임차인으로서 의무를 다하셨습니다. 집주인이 세금이나 개인 사정으로 집을 파는 건 그들 문제일 뿐, 질문자님이 미안해하거나 재산권을 침해한다는 생각을 가지실 필요가 전혀 없습니다.혹시 나중에 집주인이 강하게 퇴거를 요청한다면, 이사비뿐 아니라 중개수수료, 위로금 등 정당한 보상을 요구할 권리도 있다는 점 기억해 두시고요.