경제
삐닥한파리23
서울 부동산 경매 낙찰가율이 100%가 넘어가는 이유가 뭘까요?
기사를 보는데 서울의 부동산 낙찰가율이 100%를 넘어서 107%나 된다고 하더군요. 보통 경매는 저렴하게 사려고 경매를 하는 것이고 다른 지역들은 다 낙찰가율이 100% 밑이라고 하는데 서울 부동산 경매 낙찰가율이 100%가 넘어가는 이유가 뭘까요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
서울의 경우 대부분의 지역이 토지거래허가구역으로 지정이 되었습니다.
토지거래허가구역의 지정이 되게 되면 매수를 하게 되면 허가를 받아야 하고 허가 승인 후 4개월 이내 전입신고를 해야 하고 2년 실거주 의무가 있게 되어서 주택을 매수하는 제약이 맞습니다. 특히 갭투자를 원천 봉쇄하기 위한 정부의 규제 정책이지만 경매로 취득을 하게 되면 위의 실거주 의무가 없기 때문에 많은 사람들이 일반 매매보다는 경매시장으로 몰리고 있는 상황이라 보시면 됩니다.
감사합니다.
채택된 답변안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
서울에서 부동산 낙찰가율이 100%를 초과하는 것은 인기지역이나 저평가 지역이지만 토지거래허가제로 인한 실거주 요건으로 매입이 어려운 곳이라도 경매시에는 실거주 의무가 적용되지 않는 등의 장점으로 수요가 많다보니 벌어지는 현상 입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
서울 낙찰가율 100% 초과는 공급 부족과 인기 지역 수요 집중 때문입니다. 감정가가 시세보다 낮게 책정된 경우 경쟁이 과열됩니다. 투자, 실수요가 동시에 몰리면 100%를 넘는 사례가 발생합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
최근 서울지역의 경매시장의 낙찰율이 107%라고 한다면 경매가격보다 높게 낙찰되는 현상으로 보여집니다
이랗게 낙찰율이 놓은 원인은 여러가지가 있겠으나 가장 큰 원인은 서울전지역과 수도권 일부지역이 토지거래 허가제로 지정되었기 때문입니다
경매로 취득한 부동선은 복잡한 잘차와 규제를 피힐 수 있다(토허가규정 배제) 잇점때문에 경매시장이 불붙는 것입니다
참고 바랍니다
경매는 감정가를 기준가로 해서 진행합니다.
다만 감정 받고 실제 경매까지는 시일이 조금 걸리기도 하고 감정가 자체가 실거래가보다 조금 낮게 잡히기도 합니다.
두어달전 감정가 10억, 당시 시세 10억5천 하던 집이 실제 경매가 열리는 시점에 가격이 올라 12억 정도 가면 11억원 정도에 낙찰 될 수 있습니다.
그럼 감정가대비 낙찰가율은 100%가 넘어가는것입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
경매 감정가는 통상 수개월 전 시세 기준으로 평가됩니다
그런데 서울 아파트값이 빠르게 상승하면서 현재 시장가보다 감정가가 낮아지는 경우가 많습니다
실제 시장가는 감정가보다 높기 때문에 입찰자들이 시세 수준 이상으로 경쟁 입찰을 하게 되고, 결과적으로 낙찰가율이 100%를 넘어가는 것입니다
감정가가 현실 시세를 따라가지 못하면서 경매에서도 시세 이상의 입찰가가 나오는 구조입니다
최근 정부의 부동산 대책, 특히 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 일반 매매가 제한되었고 매매 시 거주 요건·허가 요건 등이 강화되었습니다
하지만 경매로 취득한 부동산은 이런 규제에서 예외가 많습니다 (예: 거주 의무 면제 등)
따라서 규제를 피하려는 투자·매수 수요가 경매시장으로 옮겨가며 경쟁이 심해지고 있는거 같습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
서울 아파트 값 강세로 실거래가가 감정가를 상회하고 앞으로 공급 감소로 경매 마저 프리미엄이 붙은 이유가 가장 큽니다.
또한 토지거래허가제, 실거주 의무 규제 지역에서도 경매는 규제 적용 안되어 갭투자, 투자자들이 몰린 영향도 큽니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 감정가와 시세의 '시간차'
경매의 기준이 되는 감정평가 금액은 경매 개시 결정 시점(보통 6개월에서 1년 전)을 기준으로 산정됩니다.
- 상승장에서는 그동안 집값이 많이 올라서, 현재 시세가 감정가보다 훨씬 높아집니다. 이럴 때는 낙찰가가 감정가의 100%를 넘어도, 실제로 시장에서 바로 살 수 있는 가격보다는 싼 편이 됩니다.
- 즉, '감정가 대비 비싸 보이지만, 실제 시세보다 저렴하다'고 판단되면 입찰 희망자들이 몰릴 수밖에 없습니다.
2. 신축 및 핵심 입지의 '희소성'
특히 서울, 그 중에서도 강남 3구나 용산 같은 지역은 매물 자체가 귀하기 때문에 희소성이 크게 작용합니다.
- 토지거래허가구역 등 규제가 심한 곳도 경매를 통해 매입하면 상대적으로 절차가 간단해지는 경우가 많죠.
- '투자'보다는 '실거주' 목적이 강해서, "이 가격에라도 이 동네 집을 갖고 싶다"는 수요가 경쟁을 더욱 치열하게 만듭니다.
3. 공격적인 입찰 경쟁 (묻지마 입찰)
- 사람들이 서울 부동산은 언제나 오른다고 믿기 때문에, '유찰을 기다리다간 기회를 아예 놓칠 수도 있다'는 불안심리(FOMO)가 강하게 작용합니다.
- 실제로, 유찰 없이 첫 매각기일(신건)부터 감정가를 훌쩍 넘는 가격에 낙찰받으려는 경우가 많아지면 전체 낙찰가율 자체가 100%를 넘게 되는 겁니다.
4. 권리관계의 특수성
- 특수한 권리 문제가 얽혀 있어 이를 해결한 뒤에는 일반 매매보다 더 유리하다 생각되면, 경쟁자들이 높은 가격에도 과감하게 입찰합니다.
정리하자면, 서울 경매 낙찰가율이 107%를 기록한다는 건 미래 가치에 대한 기대감"과 "현 시점에서 시세가 감정가보다 훨씬 높게 형성되어 있다"는 사실을 모두 반영한 결과입니다.