답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 단기간 내에 다시 돌려받는 경우이 방법은 토지거래허가를 받기 위해 ‘가장(가짜) 증여’로 판단될 확률이 거의 100%에 가깝습니다.- 토지거래허가 취소 및 형사 처벌 위험:최근 국토교통부는 토지거래허가구역에서 발생하는 이상 거래를 집중적으로 조사하고 있습니다. '허가를 피하려고 계약일을 허위로 신고하는 행위'나 '명의신탁'에 대한 단속도 크게 강화됐습니다.- 관련 근거: 부동산거래신고법에 따르면 부정한 방법으로 허가를 받은 사실이 적발되면 2년 이하 징역 또는 해당 부동산 가액의 30% 이하에 해당하는 벌금이 부과됩니다.- 세무조사 즉시 착수:증여한 뒤 1년 이내처럼 짧은 기간 안에 다시 되돌려받는 거래는 국세청의 ‘부동산 거래분석 시스템’에 바로 포착됩니다. 이 경우 단순 증여가 아니라 명의신탁으로 볼 수 있기 때문에, 증여세뿐 아니라 부동산 가액의 30%에 달하는 과징금이 추가로 부과될 수 있습니다.2. 긴 기간 후에 다시 돌려받는 경우 (경제적 손실이 커짐)규제 회피를 목적으로 수년 뒤에 다시 증여를 받는 방법은 법적 처벌은 피할 여지가 있지만, 세금을 두 번 내야 해 자산 가치가 크게 줄어듭니다.1차로 자녀가 부모에게 증여하면 취득세와 증여세를 내야 하고,2차로 부모가 자녀에게 돌려줄 때는, 그 사이 오른 집값 기준으로 다시 취득세와 증여세를 부담해야 합니다.- 보유·거주 기간 초기화:다시 돌려받는 시점부터 보유 기간이 새로 시작됩니다.- 이에 따라, 나중에 서울주택과 지방주택을 모두 정리하려 할 때, 지방주택 ‘1세대 1주택 비과세’ 혜택을 보려면 거주 및 보유 요건(대개 2년 이상)을 다시 채워야 하니 원하는 시점에 매도하기가 어렵습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 살던 집값을 낮추는 방법이 있나요? 집값을 인위적으로 낮춰 신고하는 건 '다운계약'이라 불법입니다. 2026년부터는 세무 시스템이 더 정교해져서, 실제 시세와 다른 금액으로 거래하면 바로 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 게다가 취득세 규정도 강화돼서, 낮은 가격으로 계약해도 세금은 결국 시세 기준으로 부과됩니다.2. "낮춘 가격으로 다시 그 집을 살 수 있나요?" 본인 명의로 다시 사는 건 별다른 이득이 없습니다. 가족이나 지인에게 싸게 판 뒤 그 집을 되사오는 방식은 '가장 매매'로 쉽게 의심받을 수 있습니다. 특히 가족끼리 거래할 때는 2026년부터 증여로 간주하는 규정이 적용돼서, 절세 효과보다는 오히려 과태료나 세금 추징 부담이 커질 수 있습니다.3. 경매 시 원가보다 낮게 올릴 수 있나요?불가능합니다. 경매 시작가는 법원이 지정한 감정평가사가 정하기 때문에 집주인이 임의로 정할 수 없습니다. 또, 집주인(채무자)은 자기 집 경매에 참여해 입찰할 수 없도록 법적으로 막혀 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. '소유'와 '거주'는 다릅니다.땅의 소유자가 되려면 반드시 그곳이 집을 짓기에 편해야 하는 것은 아닙니다. 예를 들면, 가파른 절벽이나 습지같이 사람이 살기 힘든 곳이라도, 누군가 그 땅을 매입하거나 상속받아 등기까지 마쳤다면 법적으로는 명확한 개인 재산이 됩니다. 즉, 살기 좋은 땅이어야만 '내 땅'이 되는 건 아니라는 뜻입니다.2. 조상 대대로 내려오는 '선산'일 수 있습니다.험한 산속의 사유지는 최근에 투자 목적으로 매입했다기보다, 수십 년 혹은 수백 년 전부터 가문에서 계속 보유해 온 임야(선산)인 경우가 더 많습니다. 조상의 묘소가 있거나 종중에서 관리한다면, 땅이 아무리 험해도 소유권이 그대로 넘어오게 됩니다. 겉으로 보기엔 방치된 숲처럼 보여도, 엄연히 주인이 존재한다는 사실입니다.3. '농사'가 아닌 '임업' 현장일 수도 있습니다.사람이 살지는 못해도, 산 자체가 생업의 현장인 경우도 있습니다.- 약초나 특용작물(산양삼, 버섯 등)도 깊은 산속에서 잘 자랍니다.- 미래의 목재 생산을 위해 수목을 가꾸는 임야도 많습니다.이런 곳에서는 외부인의 출입을 막으려고 ‘사유지, 입산 금지’ 같은 경고문을 붙여놓기도 합니다.4. 우리가 걷는 등산로 중에도 '사유지'인 경우가 많습니다.등산로가 모두 국가 땅일 것 같지만, 실제로는 개인 소유의 산을 통과하는 경우도 많습니다. 땅주인이 등산객을 위해 일정 부분 통행을 허용해줄 뿐, 법적으로는 남의 집 땅을 밟고 지나가는 것과 비슷한 상황도 제법 많습니다.5. 사유지라도 언제나 집을 지을 수 있는 건 아닙니다.땅이 내 명의라고 해도, 국가에서 정한 용도(예를 들어 개발제한구역이나 보전임야 등)에 속해 있다면 집을 짓거나 개발하는 게 사실상 어렵습니다. 즉, 소유권은 분명히 내게 있지만, 실제로 활용할 수 있는 권한에는 여러 제약이 따르는 게 산속 사유지에서 자주 볼 수 있는 모습입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 적정 주거비(월세+관리비+공과금) 제안 연봉 2,600만 원이라면 실수령액이 월 190만 원대 중반쯤 됩니다. 여기에 계획하신 저축 100만 원, 생활비 40만 원을 빼면 실제로 쓸 수 있는 주거 예산은 약 55만 원 정도 남아요.- 권장 예산: 월세와 관리비는 합쳐서 45~50만 원 선이면 비교적 안전합니다.- 이유: 전기, 가스, 수도 같은 공과금은 계절 따라 금액 차이가 많이 나요. 예상치 못한 지출에도 대비하려면 5~10만 원 정도는 항상 여유를 남겨두는 게 좋습니다.2. 원룸 공과금 평균 공과금은 사용량에 따라 다르지만, 일반적으로 원룸에서 드는 평균은 아래와 비슷해요.- 전기세: 평소에는 2~3만 원대, 여름에 에어컨 많이 쓰면 5~6만 원 이상 나올 수 있습니다.- 가스비: 평소엔 1만 원 미만이지만, 겨울에 난방하면 8~10만 원 넘는 경우도 많아요(중앙난방인지에 따라 차이 큼).- 수도세: 월평균 2만 원 정도입니다(관리비에 포함되기도 합니다).- 인터넷/TV: 관리비에 포함되는지 꼭 확인해야 해요. 별도로 가입하면 보통 2~3만 원대가 추가됩니다.3. 자취 시작 전 체크리스트 - 관리비에 어떤 항목이 포함됐는지 반드시 확인하세요. 수도세, 인터넷, TV 수신료 등이 들어 있으면 고정 지출을 줄일 수 있어요.- 중기청이나 청년 전세대출 같은 지원 제도를 한 번 알아보세요. 만약 보증금 마련이 가능하다면, 월세보다 대출 이자가 더 저렴한 경우가 많으니 청년 주거 지원 정책을 적극 활용하는 것도 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 감정평가액 실제 적용 원칙 현재 주택도시기금 지침에 따르면, 담보 주택의 가치는 KB시세, 한국부동산원 시세, 감정평가액, 매매가 중 가장 낮은 금액을 기준으로 정합니다. 예를 들어 감정평가액이 5억 8천만 원이고 매매가가 5억 5천만 원이면, 실제 대출 기준이 되는 가치는 5억 5천만 원입니다. 반대로, 만약 시세가 더 낮아 대출 한도가 부족한 상황에서 감정평가를 통해 5억 5천만 원을 인정받았다면, 그만큼 대출 한도를 높게 받을 수 있는 장점이 있습니다.2. 신혼부부 및 생애최초 대출 한도 신혼부부가 생애최초로 주택을 구입하는 경우, 담보인정비율(LTV)이 최대 80%까지 적용됩니다. 하지만 담보 가치의 80% 전액을 대출받을 수 있는 건 아니고, 디딤돌 대출에는 한도가 정해져 있어서 최대 3억 2천만 원까지만 가능합니다. 예를 들어, 5억 5천만 원의 80%는 4억 4천만 원이지만 실제로 받을 수 있는 최대 금액은 한도 때문에 3억 2천만 원입니다. 추가 자금이 필요하다면 보금자리론 등 다른 대출 상품과 함께 이용하는 방법을 고려해볼 수 있습니다.3. 2026년 소득 및 금리 조건 2026년 기준, 신혼가구의 소득 요건은 부부 합산 연 8,500만 원 이하로 유지되고 있습니다. 금리는 소득과 대출 기간에 따라 다르게 적용돼요. 특히 올해부터 청약저축 가입 기간에 따라 우대 금리가 더욱 세분화되었는데, 가입 기간이 15년 이상이거나 납입 횟수가 180회 이상이면 최대 연 0.5%p까지 금리 혜택을 받을 수 있습니다. 본인의 청약 통장 유지 기간을 꼭 확인해보시길 추천합니다.실행 전 꼭 체크해야 할 점 - 은행 지정 감정: 개인적으로 받은 감정평가서는 은행에서 인정받지 못할 수 있으니, 대출을 진행할 은행(우리, 국민, 신한, 농협, 하나 등)에 직접 방문해서 해당 은행과 협약된 감정평가 법인을 통해 진행 여부를 꼭 확인해야 해요. - 실거주 의무: 대출 실행 후 1개월 이내에 전입을 완료하고, 2년 이상 실거주를 유지해야 합니다. 이를 어기면 대출금을 상환해야 하니 반드시 지켜야 해요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 지자체 인허가 현황 확인하기대부분의 음식점이나 카페 등은 관할 구청에서 영업신고 또는 영업허가를 받아야 영업을 시작할 수 있습니다. - 정보공개포털에서는 최근 처리된 영업신고 내역을 특정 주소로 검색해 확인하는 것도 가능합니다.2. 관리사무소 또는 부동산에 문의하기 상가 건물 내 관리사무소가 있다면 입점 신고가 이미 접수되어 있을 가능성이 큽니다. 또, 근처 부동산에 간단히 물어보면 가장 빠르고 정확하게 정보를 얻을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전매 제한 여부: "현재 매도에 제한 없습니다"질문자님 말씀처럼 지금은 투기과열지구가 아니기 때문에, 가로주택정비사업은 착공 이후부터 준공 전 단계라도 입주권을 자유롭게 매도할 수 있습니다. * 다만, 혹시라도 매도 전에 해당 지역이 갑작스럽게 투기과열지구로 지정될 경우에는, 조합설립 인가 후부터 소유권 이전 등기까지 전매가 제한될 수 있습니다(소규모주택정비법 제24조 참고). 따라서 시장 상황을 한 번씩 꼼꼼히 체크하면서 매도 타이밍을 잡으시는 것이 좋겠습니다.2. 양도소득세: "12억 비과세, 6억만 과세"질문자님이 '분양권'이라 하셨지만, 실은 기존 주택 소유자이기 때문에 세법상 ‘조합원 입주권’에 해당합니다. 1세대 1주택으로 10년을 거주하셨다면 다음과 같은 혜택이 적용됩니다. * 12억 원까지 비과세: 18억 원에 매도해도, 12억 원까진 양도소득세가 전혀 없습니다. * 12억 초과분(6억)에만 과세: 나머지 6억 원에 대해서만 세금이 산정됩니다. * 장기보유특별공제(최대 80%): 10년 넘게 보유·거주하셨으니, 과세되는 6억 원에도 최대 80% 장기보유특별공제가 적용됩니다. 결국 실제로 내는 세금은 생각보다 많이 줄어들 수 있습니다.3. 실거주 의무가로주택정비사업은 일반 재건축이나 재개발과 달리 현재 실거주 의무 규정이 없습니다. 특히 투기과열지구가 아닌 비규제지역이라면, 입주권을 매수하는 분도 실거주 조건 없이 취득할 수 있어서 매수 희망자를 찾기에도 더 수월합니다.4. 매도 전 체크리스트 * 사업시행계획인가일 확인: 입주권 비과세 적용은 사업시행계획 인가일에 1세대 1주택(2년 보유 등) 요건을 충족해야 하니, 해당 시점의 자격을 한 번 더 점검해보세요. 10년 거주하셨다면 일반적으로 문제 없습니다. * 추가 주택 여부: 만약 매도 시점에 다른 주택이나 분양권을 가지고 계시면 비과세 적용에서 제외될 수 있으니, 자신 명의의 부동산 현황을 꼭 점검하시길 권합니다.

1. 최우선 원칙: 매수인과 ‘사전 합의’매수인이 이미 “4구형을 쓰고 싶다”고 분명히 말했다면, 매도인이 마음대로 3구나 저가형을 설치할 경우, 이사가 끝난 후에도 분쟁이 이어질 수 있습니다.- 합의 노하우: “요즘은 3구도 많이 쓰이고 성능도 괜찮은데, 꼭 4구를 원하시는 이유가 있으신지요?”처럼 다시 한번 매수인 의사를 확인해 보세요.- 현금 합의 제안: 가장 추천드리는 방법입니다. *가스레인지 구입·설치 비용(예: 20~30만 원)을 드릴 테니 직접 원하시는 제품으로 설치하시는 건 어떨까요?”라고 제안해 보세요. 매수인은 원하는 제품을 고를 수 있고, 매도인은 사후 문제에서 벗어날 수 있습니다.2. 화구 수 결정 (3구 vs 4구)만약 합의가 잘 되지 않아 직접 설치해 주기로 했다면, 기존처럼 4구 제품을 선택하는 것을 권합니다.- 이유: ‘원상복구’ 기준은 분양 당시 사양에 맞추는 것이 일반적입니다. 매수인이 4구를 고집하는데 그렇지 않게 설치하면, 나중에 ‘복구가 완전하지 않다’며 문제를 제기할 수 있습니다. 불필요한 논쟁을 피하려면 기존 사양에 맞추는 것이 좋습니다.3. 제품의 수준(브랜드 및 가격)- 너무 저렴한 미인증 제품보다는, 기존에 설치됐던 린나이·SK매직·하츠 같은 국내 브랜드의 기본형이면 충분합니다.- 계약서에 모델이나 금액 기준이 없다면, 굳이 중급형 이상의 제품으로 교체할 필요는 없습니다. 다만, 딱 기본 모델 정도는 되어야 매수인도 ‘합리적 복구’라고 받아들일 수 있습니다.■ 정리 및 결론 - [1순위] 가스레인지 구입·설치 비용을 현금으로 정산하고, 문자 등 증거를 남기신 후 협의 마무리.- [2순위] 현금 합의가 어렵다면, 매수인이 원하는 4구형·대중적 브랜드의 기본 모델로 설치해 주기.- [3순위] 설치 후에는 정상 작동 사진을 찍어 공인중개사나 매수인에게 보내 설치를 완료했음을 알리기.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 토지거래허가구역에서 지분 증여와 거주 의무「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따르면, 토지거래허가는 기본적으로 ‘유상 계약’(매매나 교환 등)을 할 때 필요한 절차입니다. - 먼저, 일반 증여의 경우를 보면 부모님이 자녀에게 대가 없이 재산을 넘겨주는 ‘무상 증여’라면 토지거래허가를 받을 필요가 없습니다. 이런 경우에는 2년 실거주 의무도 없으니 큰 부담 없이 진행하실 수 있습니다. - 반면, 부담부 증여처럼 부모님의 대출금이나 세입자의 보증금을 자녀가 함께 넘겨받는 경우에는 이야기가 달라집니다. 채무를 인수하는 부분이 ‘유상 거래’로 인정돼 토지거래허가가 필요하고, 2년간 실제 거주해야 하는 의무도 따라오니 주의하셔야 합니다. 2026년 현재 해당 구역의 규제가 꽤 엄격하기 때문에, 순수 증여인지 잘 확인하시는 것이 중요합니다.2. 증여세율과 공제 혜택증여세는 재산을 받는 사람 기준으로 매겨지며, 2026년에는 아래와 같은 기준이 적용됩니다. - 성인 자녀라면 부모님에게서 10년 동안 최대 5,000만 원까지 증여를 공제받을 수 있습니다. (형제자매가 있다면 각각 5,000만 원씩 받을 수 있습니다.) - 만약 증여일 기준으로 2년 전후에 혼인신고나 출산을 했으면 기본 공제 5,000만 원에 최대 1억 원까지 추가 공제가 가능합니다. (최대 1억 원까지 합산해서 적용됨)3. 과세표준별 증여세율공제한 금액을 뺀 금액(과세표준)에 따라 아래와 같이 증여세가 매겨집니다. - 1억 원 이하: 10% - 1억 초과~5억 원 이하: 20% (누진공제 1,000만 원) - 5억 초과~10억 원 이하: 30% (누진공제 6,000만 원) - 10억 초과~30억 원 이하: 40% (누진공제 1억 6,000만 원) - 30억 초과: 50% (누진공제 4억 6,000만 원)4. 신고와 납부 기한증여받은 달의 말일부터 3개월 안에, 거주지 관할 세무서에 직접 신고하셔야 합니다. 2026년에도 자진 신고를 하면 산출세액의 3%를 감면해주니, 기한을 꼭 지키는 것이 유리합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전용면적 대비로 보면 다소 높은 편입니다 보통 오피스텔 관리비는 계약면적 기준으로 평당 산정되는데, 6평 정도의 소형 오피스텔에서 공용 관리비가 13만 원이면 일반적으로 평균보다 높은 수준입니다. 비슷한 평수의 오피스텔은 보통 8~10만 원대에 머무는 경우가 많기 때문이죠.2. ‘인터넷 포함’과 ‘사당역’ 입지를 고려해야 합니다 * 인터넷 포함: 별도로 인터넷을 신청하면 월 2~3만 원이 들기 때문에, 이 비용이 관리비에 포함됐다면 실제 순수 관리비는 10만 원 초반대로 볼 수 있습니다. 이 정도 금액이라면 이해할 수 있는 범위입니다. * 역세권 입지: 사당역처럼 유동 인구가 많고 땅값이 높은 곳은, 건물 관리에 더 많은 인력이나 보안 시설이 필요해 관리비가 높게 책정되는 경우가 많습니다.3. 준공 10년 차 건물의 특징 10년 정도 된 오피스텔은 신축에 비해 에너지 효율이 낮을 수 있고, 슬슬 공동 전기료나 수선비 등 유지보수 비용이 늘어나는 시기라서 관리비가 더 나오는 편입니다.