경제
가로주택 착공 후 준공 전 분양권 매도 관련
안녕하세요. 현재 투기과열지구 및 토허제는 아닌데, 고가주택이 밀집된 동네라 언제 정부의 타겟이 될지는 모르겠습니다. 딱히 뭘 때리던 정부 정책을 믿지 않아서 신경 쓰지는 않습니다. 시기를 잘봐서 34평 분양권을 18억원에 매도하고자 합니다. 이미 거주한지 10년가량 된 주택이고요. 투자로 나둔게 여기까지 와버렸습니다. 착공 전 분양권 매도 시 세금이 많이 나올까요? 실거주 의무는 없는걸로 아는데요.
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
34평 분양권을 18억 원에 매도하는 경우, 양도세 부담이 매우 큽니다. 분양권은 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제가 적용되지 않아 중과세율 60%가 부과되며 실거주 의무도 없습니다. 고가 주택 여부와 관계없이 프리미엄 차익에 고세율이 적용됩니다. 따라서 분양권 매도는 세금 3~4억 원 정도 예상합니다. 실거주 의무 없지만 비과세 불가라 부담이 크다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
가로주택·재개발·재건축에서 착공 전 분양권은 주택이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리로 분류됩니다
그래서 1세대 1주택 비과세 ,장기보유특별공제 안됩니다
실거주 기간은 아예 의미 없습니다
무조건 양도소득세 과세 대상입니다
수억 단위 세금이 나올 가능성 매우 큽니다
착공 후 ~ 준공 전 이 시점부터는 법적으로 분양권을 주택으로 간주 됩니다
즉 1세대 1주택 판단 가능,장기보유특별공제 가능,
실거주 요건도 일반 주택과 동일합니다
특히 중요한 포인트는 기존 주택에 10년 거주 이력이 실거주 요건 충족 가능성 매우 높습니다
매도계획이 있다면 착공후부터가 유리할거 같습니다
안녕하세요. 현재 투기과열지구 및 토허제는 아닌데, 고가주택이 밀집된 동네라 언제 정부의 타겟이 될지는 모르겠습니다. 딱히 뭘 때리던 정부 정책을 믿지 않아서 신경 쓰지는 않습니다. 시기를 잘봐서 34평 분양권을 18억원에 매도하고자 합니다. 이미 거주한지 10년가량 된 주택이고요. 투자로 나둔게 여기까지 와버렸습니다. 착공 전 분양권 매도 시 세금이 많이 나올까요? 실거주 의무는 없는걸로 아는데요.
===> 현재 상황 만을 고려할 때 세금이 얼마인지 판단이 곤란합니다. 관련 자료를 정리한 후 주변 세무사 사무실에 방문하여 상담을 받아 보시기 바랍니다안녕하세요. 공인중개사입니다.
착공 전후를 떠나 권리를 매도하면 양도소득세 과세 대상이 될 수 있고, 보유기간이 짧으면 단기양도 세율이 적용되어 1년 미만 70퍼센트, 2년 미만 60퍼센트 같은 높은 세율 구간이 걸릴 수 있습니다. 가로주택정비사업의 입주자 지위가 소득세법상 조합원입주권으로 보지 않는 해석 사례도 있어 1세대 1주택 비과세 같은 특례 적용 판단이 까다로울 수 있으니, 매도 시점 확정 전에 등기 형태와 권리 성격부터 세무사나 관할 세무서 기준으로 정리하는 게 안전합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
10년 거주로 장기보유특별공제 최대 80% 를 받아 18억 매도 시에도 12억 초과분에 대한 세금을 내므로 부담이 매우 적습니다. 현재는 전매가 가능하나 투기과열지구로 지정이 되면 지위 양도가 즉시 금지될 수 있어 타이밍이 중요합니다. 실거주 의무는 없지만 계약 전 반드시 조합을 통해 지위 승계 가능 여부를 최종적으로 확인하셔야 합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 전매 제한 여부: "현재 매도에 제한 없습니다"
질문자님 말씀처럼 지금은 투기과열지구가 아니기 때문에, 가로주택정비사업은 착공 이후부터 준공 전 단계라도 입주권을 자유롭게 매도할 수 있습니다.
* 다만, 혹시라도 매도 전에 해당 지역이 갑작스럽게 투기과열지구로 지정될 경우에는, 조합설립 인가 후부터 소유권 이전 등기까지 전매가 제한될 수 있습니다(소규모주택정비법 제24조 참고). 따라서 시장 상황을 한 번씩 꼼꼼히 체크하면서 매도 타이밍을 잡으시는 것이 좋겠습니다.
2. 양도소득세: "12억 비과세, 6억만 과세"
질문자님이 '분양권'이라 하셨지만, 실은 기존 주택 소유자이기 때문에 세법상 ‘조합원 입주권’에 해당합니다. 1세대 1주택으로 10년을 거주하셨다면 다음과 같은 혜택이 적용됩니다.
* 12억 원까지 비과세: 18억 원에 매도해도, 12억 원까진 양도소득세가 전혀 없습니다.
* 12억 초과분(6억)에만 과세: 나머지 6억 원에 대해서만 세금이 산정됩니다.
* 장기보유특별공제(최대 80%): 10년 넘게 보유·거주하셨으니, 과세되는 6억 원에도 최대 80% 장기보유특별공제가 적용됩니다. 결국 실제로 내는 세금은 생각보다 많이 줄어들 수 있습니다.
3. 실거주 의무
가로주택정비사업은 일반 재건축이나 재개발과 달리 현재 실거주 의무 규정이 없습니다. 특히 투기과열지구가 아닌 비규제지역이라면, 입주권을 매수하는 분도 실거주 조건 없이 취득할 수 있어서 매수 희망자를 찾기에도 더 수월합니다.
4. 매도 전 체크리스트
* 사업시행계획인가일 확인: 입주권 비과세 적용은 사업시행계획 인가일에 1세대 1주택(2년 보유 등) 요건을 충족해야 하니, 해당 시점의 자격을 한 번 더 점검해보세요. 10년 거주하셨다면 일반적으로 문제 없습니다.
* 추가 주택 여부: 만약 매도 시점에 다른 주택이나 분양권을 가지고 계시면 비과세 적용에서 제외될 수 있으니, 자신 명의의 부동산 현황을 꼭 점검하시길 권합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
가로주택정비사업 10주년 거주 1주택자라면 세금과 규제 면에서 매우 유리한 상황입니다. 1세대 1주택 12억원 비과세 및 10년 거주에 따른 장기보유특별공제 적용으로 18억 매도 시에도 세금 부담이 낮습니다. 조합원에게는 실거주 의무도 없습니다. 현재 투기과열지구가 아니므로 매도가 가능하나 규제 지역 지정 시 조합원 지위 양도 금지에 묶일 수 있으니 빠른 판단이 필요합니다. 결론적으로 12억 초과분에 대해서만 낮은 세율로 과세되므로 세금 걱정은 크지 않습니다. 다만 매도 전 반드시 조합 사무실에 지위 양도 가능 여부를 최종 확인하세요.