투기과열지구 가로주택 분양물건 매도시기
투기과열지구에 지정된 구역이라면 가로주택 분양받고 조합원으로써 언제쯤 매도하는게 가장 이득일까요. 2017년 4억원 매수, 9년보유 가정하고 전용84 17억원에 매도한다면요. 토허제가 지정될 우려는 없는 지역입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
분양권 전매 제한 종료 시점에 즉시 매도 가능합니더
장기보유특별공제 최대치 활용은 10년 이상 보유 시 40% 공제 적용되므로 세금을 절감할수 있습니다
17억 예상치가 맞다면, 10년 보유 후 매도 시 유리합니다
,9년 보유 → 30% 공제 적용
,10년 이상 보유 → 40% 공제 적용되면 약 1억 이상 세금 절감 가능합니다
따라서 조합원 지위 유지 및 전매 제한 해제 이후 10년 이상 보유가 가장 세후 실익 관점에서 유리합니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
투기 과열지구에서는 조합원 지위 양도 제한이 있어 매도 시점 선택이 중요합니다. 보통 입주권 전환 직전 또는 장기 보유 요건 충족 후 매도가 세금 측면에서 유리한 경우가 많습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
세금 때문에 입주 후 일정 기간 거주 후 매도가 가장 좋을 듯 합니다.
세금 문제를 제외한다면 지금 매도하셔도 됩니다.
투기과열지구에 지정된 구역이라면 가로주택 분양받고 조합원으로써 언제쯤 매도하는게 가장 이득일까요. 2017년 4억원 매수, 9년보유 가정하고 전용84 17억원에 매도한다면요. 토허제가 지정될 우려는 없는 지역입니다.
===> 통상 권리가격 산정일을 기준으로 그 이전에 매도를 하시는 것이 가장 높은 가격을 받으면서 매수자도 입주권을 얻을 수가 있는 시기입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
투기과열지구 내 가로주택정비사업지는 일반 재개발·재건축보다 사업 속도가 빠르지만, '조합원 지위 양도 제한'이라는 강력한 변수가 있습니다. 이를 고려한 최적의 매도시기와 세무 전략을 정리해 드리겠습니다.
1. 법적 매도 가능 시기 (지위 양도 제한 확인)
투기과열지구 내 정비사업은 원칙적으로 조합설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 다만, 가로주택정비사업의 경우 소규모주택정비법에 따라 아래 요건 중 하나에 해당해야 매수가 가능(승계)하므로 매도 시점을 잡을 수 있습니다.
1세대 1주택자로서 10년 보유, 5년 거주한 경우 (가장 확실한 탈출구)
사업 지연 특례(조합설립 후 3년 내 사업시행인가 미신청 등)에 해당할 경우
근무상 형편, 질병 치료, 상속 등으로 세대원 전원이 이전하는 경우
2. 수익 극대화 측면에서의 매도 시점
질문하신 시나리오(4억 매수, 17억 매도)를 기준으로 본다면 '준공 직후' 또는 '비과세 요건 충족 직후'가 가장 유리합니다.
준공 전 매도: 조합원 입주권 상태로 매도하게 됩니다. 이때는 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용받기 위해 '거주 요건'을 채우는 것이 핵심입니다.
준공 후 매도: 신축 아파트의 '호가'가 가장 높게 형성되는 입주 2~4년 차가 시세 차익 측면에서 유리합니다. 특히 9년을 보유하셨다면 1년을 더 채워 10년 보유를 완성하고, 실거주 2년을 채워 1주택자 비과세(12억 공제) 및 장기보유특별공제 80%를 적용받는 것이 세후 수익률에서 압도적입니다.
3. 예상 세무 시뮬레이션 (요약)
양도차익: 약 13억 원 ()
전략: 1세대 1주택 비과세 요건(2년 거주)과 10년 보유를 충족한다면, 12억 초과분에 대해서만 과세되며 장기보유특별공제 80%를 적용받아 세금이 수천만 원 수준으로 대폭 줄어듭니다. 만약 거주를 못 하고 매도한다면 일반 세율이 적용되어 세금만 수억 원이 발생할 수 있습니다.
가장 이득인 시점은 거주 2년을 포함해 보유 10년을 채운 뒤 비과세 혜택을 받고 매도하는 시점입니다. 현재 9년 보유 중이시라면 신축 아파트 완공 후 직접 입주하여 1~2년 거주하며 비과세 요건을 완성하고 매도하시길 권장합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
이미 9년가량 보유하신 상태라면 투기과열지구 내라도 1세대 1주택자 예외 규정을 통해 입주권을 다른 사람에게 파는 데는 법적인 걸림돌이 없을 것으로 보이구요. 다만 세금 문제를 고려했을 때 1년 정도 더 기다리셔서 10년 보유와 거주 요건을 모두 채우시는 편이 장기보유특별공제 혜택을 최대치인 80%까지 적용받을 수 있어 실익이 클 듯합니다. 오래 보유하고 거주할수록 양도세를 대폭 깎아주는 제도인 만큼 당장 현금화가 급한 상황이 아니라면 매도 타이밍을 조금 더 늦추는 쪽을 추천드립니다.