경제
일부 지분 수증 주택도 거주 의무가 있는지요
1）토지거래 허가지역내 부모님 아파트 2채 중 한채를 결혼하신 누님과 각자 1/2씩 증여 받으려 합니다. 거주 의무가 있나요? (저도 결혼, 분가함)
2）납부해야 할 증여세율과 납부 기간은 어떻게 되나요?
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
대출이나 보증금 승계 없는 순수 증여이면 거주 의무는 없으나 채무를 물려받는 부담부 증여는 토지거래허가 대상이 되어 2년 실거주를 해야 합니다. 성인 자녀 공제 5천만우너을 뺀 나머지 금액에 대한 액수별 10~50% 세율이 적용이 됩니다. (1억이하는 10%, 5억 이하는 20% 등) 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 결론적으로 채무 승계 여부에 따라 거주 의무가 결정이 되니 이를 먼저 확인하시고 다주택자 증여 취득세 중과 여부도 꼭 체크하세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,원칙적으로 거주 의무가 적용될 가능성이 높습니다
실거주는 전입 및 실제 생활이어야 하고
공동명의 모두가 거주해야 인정되는 경우가 많습니다
다만 구체적 규정은 해당 구청·지자체 토지거래허가 조건서에 따라 조금씩 달라질 수 있으며, 허가서에 거주 기간 등이 명시되므로 허가 조건을 반드시 확인해야 합니다
,한국 상속세·증여세는 누진세율 구조로 10% ~ 50%까지 적용됩니다
세율
~1억 원 이하. 10%
1억~5억 원. 20%
5억~10억 원. 30%
10억~30억 원. 40%
30억 초과. 50%
위는 증여세 과세표준 기준입니다
자세한 누진공제 적용은 세무사 상담이 필요합니다
,증여일로부터 3개월 이내 신고·납부해야 합니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
토지거래허가구역이라도 지분 증여는 거주 의무가 발생하지 않는 것이 일반적입니다. 증여세는 수증자 기준으로 과세되며 누진세율 적용 후 증여일로부터 3개월 이내 신고·납부해야 합니다. 지분가액 산정과 공제 여부에 따라 세액 차이가 큽니다.
1）토지거래 허가지역내 부모님 아파트 2채 중 한채를 결혼하신 누님과 각자 1/2씩 증여 받으려 합니다. 거주 의무가 있나요? (저도 결혼, 분가함)
==> 토지거래허가지역에서 매매, 증여 등 거래자체가 허가대상입니다. 따라서 거주의무가 발생됩니다.
2）납부해야 할 증여세율과 납부 기간은 어떻게 되나요?
==> 증여세율은 다음과 같습니다.
1억 원 이하: 10%
1억 ~ 5억 원: 20% (누진공제 1천만 원)
5억 ~ 10억 원: 30% (누진공제 6천만 원)
10억 ~ 30억 원: 40% (누진공제 1억 6천만 원)
30억 원 초과: 50% (누진공제 4억 6천만 원)
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
토지거래허가는 대가는 있는 매매에만 적용되므로 무상으로 받는 증여는 허가대상이 아니며 실거주 의무도 발생하지 않습니다. 성인 자녀 공제액인 5000만원을 제외한 나머지 금액에 대해 1억원 이하는 10%, 5억원 이하는 20%, 10억원 이하는 30%의 세율이 단계뼐로 적용이 됩니다. 증여받는 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 관할 세무서에 신고하여 세금을 납부하시면 됩니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 내 주택을 지분으로 증여받을 때 가장 주의해야 할 점은 실거주 의무와 세무 리스크를 동시에 관리하는 것입니다.
결론부터 정리해 드리자면, 토지거래허가구역 내 주택을 증여(무상취득)받는 경우에는 원칙적으로 거주 의무가 발생하지 않습니다.
1) 토지거래허가구역 내 지분 증여와 거주 의무
현행 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'상 토지거래허가는 유상거래(매매 등)일 때만 적용됩니다. 증여는 대가성이 없는 무상 취득이므로 토지거래허가 대상 자체가 아니며, 따라서 허가에 따른 '2년 실거주 의무'도 부과되지 않습니다. 다만, 증여 계약 후 60일 이내에 시·군·구청에 증여 계약 신고는 반드시 진행해야 합니다.
2) 증여세율 및 납부 기간
증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 자진 신고 및 납부해야 합니다.
증여세율: 과세표준(아파트 시가 - 증여재산공제)에 따라 10% ~ 50%의 5단계 초과누진세율이 적용됩니다.
1억 원 이하: 10%
5억 원 이하: 20% (누진공제 1천만 원)
10억 원 이하: 30% (누진공제 6천만 원)
증여재산공제: 성인 자녀가 부모로부터 증여받을 경우 1인당 5,000만 원이 공제됩니다. 누님과 질문자님이 각각 1/2씩 받으므로 각자의 지분 가액에서 5,000만 원씩 공제 후 세액을 산출합니다.
혼인 공제 특약: 만약 두 분 모두 혼인 신고일 전후 2년(총 4년) 이내라면, 기본 5,000만 원에 더해 추가 1억 원(총 1.5억 원)까지 공제가 가능하니 이 점을 반드시 활용하십시오.
지분 증여는 향후 종부세나 양도세 산정 시 각각 1주택을 소유한 것으로 간주되어 세금 부담이 커질 수 있으니, 증여 전 세무 전문가와 전체 포트폴리오를 점검해 보시길 권합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 먼저 해당 아파트의 최근 유사 거래가(시가)를 확인하여 예상 증여세액을 산출해 보시는 것이 다음 단계입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 내 주택 증여와 관련괸 거주 의무 및 세금 문제는 최근 규제 변화에 따라 꼼꼼히 따질 부분이 있습니다.
증여를 통해 취득하실 경우에는 실거주 의무가 발생하지는 않습니다.
실거주 의무란 토지거래허가구역에서 주택을 매매로 취득할 때 발생하며, 허가 목적에 따라 2년간 실거주 의무가 생깁니다. 증여는 대가성 없이 취득하는 무상계약입니다. 따라서 무상증여로 지분을 취득할 때는 토지거래허가 자체를 받으실 필요가 없는 것입니다.
다만, 부담부 증여의 경우 유상취득으로 간주되어 허가 대상이 될 수 있으므로 이점 주의 부탁드립니다.
즉, 순수 증여라면 남매가 1/2씩 나누어도 실거주의무 없이 보유가 가능합니다.
증여세율에 관하여는 증여받은 날이 해당되는 달의 말일부터 3개월 안에 내시면 됩니다.
과세표준에 따라 세율 적용이 달라지며, 1억까지는 10%, 1억-5억 까지는 20%, 5억-10억은 30%,
10억-30억은 40%, 30억 초과부터는 50% 입니다.
주택 가격이 10억에 해당된다면, 전체 금액의 30%가 아니라, 구간별로 계산하시는 겁니다.
최근 10년간 부모님께 증여받은 것이 하나도 없을 경우는 5000만원은 공제 되니 이점 계산에 참고하시기 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 토지거래허가구역에서 지분 증여와 거주 의무
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따르면, 토지거래허가는 기본적으로 ‘유상 계약’(매매나 교환 등)을 할 때 필요한 절차입니다.
- 먼저, 일반 증여의 경우를 보면 부모님이 자녀에게 대가 없이 재산을 넘겨주는 ‘무상 증여’라면 토지거래허가를 받을 필요가 없습니다. 이런 경우에는 2년 실거주 의무도 없으니 큰 부담 없이 진행하실 수 있습니다.
- 반면, 부담부 증여처럼 부모님의 대출금이나 세입자의 보증금을 자녀가 함께 넘겨받는 경우에는 이야기가 달라집니다. 채무를 인수하는 부분이 ‘유상 거래’로 인정돼 토지거래허가가 필요하고, 2년간 실제 거주해야 하는 의무도 따라오니 주의하셔야 합니다. 2026년 현재 해당 구역의 규제가 꽤 엄격하기 때문에, 순수 증여인지 잘 확인하시는 것이 중요합니다.
2. 증여세율과 공제 혜택
증여세는 재산을 받는 사람 기준으로 매겨지며, 2026년에는 아래와 같은 기준이 적용됩니다.
- 성인 자녀라면 부모님에게서 10년 동안 최대 5,000만 원까지 증여를 공제받을 수 있습니다. (형제자매가 있다면 각각 5,000만 원씩 받을 수 있습니다.)
- 만약 증여일 기준으로 2년 전후에 혼인신고나 출산을 했으면 기본 공제 5,000만 원에 최대 1억 원까지 추가 공제가 가능합니다. (최대 1억 원까지 합산해서 적용됨)
3. 과세표준별 증여세율
공제한 금액을 뺀 금액(과세표준)에 따라 아래와 같이 증여세가 매겨집니다.
- 1억 원 이하: 10%
- 1억 초과~5억 원 이하: 20% (누진공제 1,000만 원)
- 5억 초과~10억 원 이하: 30% (누진공제 6,000만 원)
- 10억 초과~30억 원 이하: 40% (누진공제 1억 6,000만 원)
- 30억 초과: 50% (누진공제 4억 6,000만 원)
4. 신고와 납부 기한
증여받은 달의 말일부터 3개월 안에, 거주지 관할 세무서에 직접 신고하셔야 합니다. 2026년에도 자진 신고를 하면 산출세액의 3%를 감면해주니, 기한을 꼭 지키는 것이 유리합니다.