답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 양도소득세 절감가장 큰 장점은 바로 양도소득세를 줄일 수 있다는 점입니다. 나중에 아파트를 매도해 시세 차익이 생기면 양도소득세를 내야 하는데요,- 누진세율이 적용되기 때문에 공동명의로 지분을 나누면 각자의 소득 구간에 따라 더 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다.- 기본 공제(연 250만 원)도 각자 한 번씩 받아, 한 집에 최대 500만 원까지 중복 공제가 가능합니다.2. 종합부동산세(종부세) 부담 완화종부세는 사람별로 부과되기 때문에, 공동명의로 하면 각자에게 공제금액이 적용됩니다.- 단독명의보다 세 부담이 확실히 줄거나, 아예 발생하지 않을 수도 있습니다.- 단, 1주택자 특례 신청 여부 등에 따라 유불리가 달라질 수 있으니, 자신에게 무엇이 더 유리한지 미리 확인해보는 게 좋습니다.3. 상속세 및 증여세 절약- 한 사람 명의로 소유하다가 사망 후 상속하는 것보다, 처음부터 공동명의로 해두면 각자의 지분만큼만 상속 분이 나뉘어 실제 세 부담이 줄어듭니다.4. 일방적인 재산 처분 방지- 공동명의는 집을 담보로 대출하거나 매도할 때 두 사람의 동의가 모두 필요합니다.- 부부 재산임을 법적으로 인정받을 수 있고, 일방적인 재산 처분도 막을 수

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전입신고, 할 수 있나요?네, 할 수 있습니다. 친척분이 이미 거주 중인 집에서 실제로 함께 살면서 생활할 예정이라면, 본인도 그 집의 '세대원'이나 '동거인'으로 전입신고를 할 수 있습니다.2. 집주인 허락이 꼭 필요할까요?원칙적으로 전입신고만 하는 경우라면 집주인 동의는 필수 조건이 아닙니다. 전입신고는 "내가 이 주소에서 살고 있다"고 행정기관에 알리는 절차이기 때문이죠. 다만 주의해야 할 상황이 몇 가지 있는데요,- 전세 계약서 특약 확인: "임차인 외 추가 전입 금지"처럼 세입자를 제한하는 조항이 있는지 친척분이 계약서를 미리 확인하는 게 안전합니다.- 단순히 함께 살면서 전입신고만 하는 거라면 집주인 허락 없이도 충분히 가능합니다. 다만 혹시 모를 오해나 불편함을 피하려면, 친척분이 집주인에게 "조카(혹은 친척)가 잠깐 함께 살 계획이라 전입신고를 할 예정이다" 정도로 미리 이야기해 두면 이후 관계가 더 원만해집니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매물 구경 및 계약 시 꼭 확인할 점방을 직접 볼 때는 단순히 ‘깨끗한가’를 넘어, 실제로 살면서 겪을 수 있는 문제들을 미리 점검하는 게 좋습니다.방을 볼 때 (중개사에게 꼭 물어보기)* 관리비 세부 내역: “관리비에 어떤 항목이 포함돼 있나요?” 인터넷·수도·전기·가스 등이 관리비에 포함되는지 확인하세요.* 수압과 배수: 화장실 변기 물을 내리는 동시에 세면대 수도꼭지도 틀어보세요. 문제가 없는지 직접 확인하면 안심할 수 있습니다.* 결로, 곰팡이 흔적: 벽지나 창틀 구석에 뭔가 덧댄 흔적이 없는지 살펴보고, 마음에 걸리는 부분이 있으면 바로 물어보세요.* 옵션 상태 확인: 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 옵션 품목이 얼마나 오래됐는지, 고장 났을 때 수리비는 누가 부담하는지 정확히 해두세요. 보통 노후화로 인한 고장은 집주인이 부담합니다.* 소음: 벽이 얇거나 외부 소음(도로, 상가 등)이 심하지 않은지, 옆집 소리가 잘 들리지 않는지도 솔직하게 물어보세요.계약 전·후 (중개사에게 반드시 요구)* 특약 사항 꼭 넣기: 입주 전 청소 상태, 도배·장판 교체 여부, 전세자금대출 불가 시 계약금 반환 등 중요한 조건을 특약에 넣어달라고 요청하세요.* 중개대상물 확인·설명서 받기: 중개사는 관련 하자나 권리관계를 설명할 법적 의무가 있습니다. 설명서를 서류로 받고, 궁금한 점은 빠짐없이 질문하세요.2. 서류 확인과 집주인 신분 확인직접 서류를 확인하는 자세는 정말 현명해요.서류 직접 확인하기* 등기부등본: 주소만 알면 인터넷등기소에서 700원에 누구나 확인할 수 있습니다. 중개사가 건네준 서류가 조금이라도 의심스러우면, 계약 직전에 본인 휴대폰으로 직접 최신 등기부등본을 발급해 보는 게 가장 안전합니다.* 건축물대장: 정부24에서 무료로 열람할 수 있습니다. 근린생활시설이 주택으로 불법 개조된 곳은 없는지 꼭 확인하세요.집주인 인적사항과 신분증 확인* 신분증 직접 보기: 중개사는 계약 시 집주인의 신분증을 반드시 보여줘야 할 의무가 있습니다. 등기부등본상의 이름과 생년월일이 신분증과 일치하는지 직접 확인하세요.* 인적사항 공유: 개인정보 보호 때문에 계약 전에는 연락처나 상세 주소를 잘 안 알려줄 수 있지만, 계약서에는 반드시 기재돼야 하니 당일에는 꼭 받아두세요.* 대리 계약 주의: 집주인 대신 다른 사람이 계약하러 나온다면 위임장과 인감증명서 등 관련 서류를 꼭 받으시고, 가능하면 집주인 본인과 통화해 내용을 확인하는 것이 안전합니다.집주인 국세, 지방세 납부 내역, 전입세대열람원, 확정일자부여현황도 확인하세요~■ 실전 팁: 계약금은 꼭 집주인 계좌로 보내세요!계약금이나 잔금은 반드시 등기부등본상 소유주(즉, 집주인) 명의 계좌로 입금해야 나중에 법적 보호를 제대로 받을 수 있습니다. 공인중개사나 관리인 계좌로 입금하는 건 위험하니 꼭 주의하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 부산 북구 지역별 최신 전세 시세현재 부산 북구에서 보증금 1억 원 내외로 실거래가 이뤄지는 아파트는 주로 만덕동, 화명동에 몰려 있습니다.만덕동의 경우, 협성파크나 상학아파트 같은 곳에서 1억~1억 2,000만 원 정도면 20평 초반대 아파트를 찾으실 수 있습니다. 지형이 약간 경사진 곳이 있지만 주거 환경은 조용한 편입니다.화명동과 덕천동 쪽은 역세권 아파트인 도시화명그린이나 기비골마을의 소형 평수가 1억 원 전후에 실거래되고 있습니다. 생활 인프라를 우선 고려하신다면 이 지역도 괜찮은 선택입니다.2. 자금 및 대출 활용 방법본인이 가지고 계신 2,000만 원을 보증금의 20%로 두고, 나머지 80%인 8,000만 원은 청년 버팀목 허그 대출로 충당하는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 이렇게 하면 보증금 1억 원의 전세 아파트에 입주하실 수 있습니다.이 경우 대출 이자는 월 14만~18만 원 정도로 예상됩니다. 매달 월세를 따로 내는 반전세 형태보다 훨씬 저렴하게 안정적인 거주가 가능합니다.3. 추가 조언자금이 2,000만 원이라도 아파트 전세 자체가 크게 어렵지는 않습니다. 다만, 신축 브랜드 아파트보다는 연식이 있는 복도식 아파트에 더 많은 매물이 나와 있습니다. LH 임대가 아니더라도, 일반 민간 아파트에서도 HUG 대출이 가능한 곳이 많이 있으니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.반전세는 보증금을 낮추는 대신 매달 월세가 추가로 나가기 때문에, 현재 상황에서는 버팀목 대출을 최대한 활용해 온전한 전세로 들어가시는 것이 월 지출을 줄이는

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.가능합니다. Ai 답변대로 10억 원짜리 아파트라면 세법상 증여세 없이 무상으로 거주하실 수 있습니다.■ 증여세상속세 및 증여세법에 따르면, 타인 부동산을 무상으로 사용하여 얻는 이익의 총액이 5년간 1억 원을 초과하지 않는다면 증여세가 발생하지 않습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.202호 누수 원인이 302호 배관 문제로 드러난다면, “이미 이런 상태를 알고 샀다(즉, 현 시설 상태 매매다)”는 논리로 불리해질 여지가 있습니다.중도금 지급 전 반드시 챙겨야 할 대응 지침1. 전문가와 함께 현장 확인 및 확실한 약속 받기매도인과 단순히 현장을 둘러보는 것만으로는 부족합니다.- 누수 점검: 302호 바닥 배관, 화장실 방수 등은 누수 전문 업체와 동행하여 꼼꼼히 점검받으세요.- 책임 소재 파악: 직접 202호 누수 현장을 보고, 원인이 4층이나 5층이라고 해도 그 물이 302호를 경유해서 내려오는 것인지 전문가의 의견을 꼭 들어보시길 바랍니다.2. 특약 사항 구체화(중도금 전 추가 합의)기존에 6개월 담보 책임 조항이 있지만, 이번에 새롭게 발견된 202호 누수에 대해서는 구체적으로 약속을 받아두는 것이 안전합니다.- 요구 사항: “현재 발생한 202호 누수와 관련해, 훗날 302호 문제로 밝혀질 경우에는 잔금 지급일과 상관없이 매도인이 즉시 수리 및 보상을 책임진다”라는 내용을 문자나 통화 녹음, 또는 계약서 여백에 추가로 서명받으세요.3. '현 시설 상태' 특약에 대한 대비특약 1번에 현 시설 상태 매매라는 문구가 있어, 매도인 측이 “누수 사실을 알고 계약(혹은 중도금 지급)한 것이니 내 책임이 아니다”라고 주장할 가능성이 있습니다.- 대응 방법: 중도금 입금 전, 부동산 중개인을 통해 “누수 문제는 인지하고 있으나, 이는 단순한 현 시설 상태와는 다른 중대한 하자이므로, 매도인의 명확한 수리 약속 없이는 중도금 지급이 어렵다”는 점을 분명히 전달하세요.4. 잔금일 조정도 검토계약서상 잔금일은 2026년 3월 30일로 잡혀있으나,- 제안: 누수 원인 규명 및 수리 완료 여부에 따라 잔금일을 늦추거나, 수리가 미완료될 경우 잔금의 일부를 수리비 명목으로 따로 보관하겠다는 제안을 해볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전입신고와 확정일자, 꼭 해야 할까요?네. 꼭 하시는 게 안전합니다.* 대항력과 우선변제권: 전입신고를 하고 실제로 거주하면 '대항력'이 생기고, 확정일자까지 받으면 '우선변제권'도 갖게 됩니다. 집에 문제가 생기거나 경매 같은 일이 벌어졌을 때 소중한 보증금을 지킬 수 있는 가장 기본적인 장치입니다.* 월세 세액공제: 소득 기준이 맞는다면 연말정산 때 월세에 대해 세액공제(또는 소득공제)를 받을 수 있습니다. 이때 주민등록상 주소와 임대차계약서 주소가 같아야 공제가 가능합니다.2. 주민등록등본과 주소지 변경 관련강남구 월세집으로 전입신고를 하시면 아래와 같이 바뀝니다.* 주소지 변경: 주민등록등본상 주소지가 도봉구에서 강남구로 변경됩니다.* 세대주 표시: 가족 모두가 함께 이사하면 강남구 집에서 세대주로 표시되고, 혼자 이사하면 1인 가구 세대주로 나옵니다.* 도봉구 집 상태: 도봉구 집은 여전히 본인 소유이지만, 주민등록상으로는 단순히 '소유'만 남고 '거주'는 하지 않는 것으로 처리됩니다. 등본에도 표시되지 않습니다.3. 세금과 관련한 주요 체크포인트아마 가장 신경 쓰이실 부분일 텐데요. 1주택을 유지하면서 이사할 때 꼭 주의할 점입니다.① 양도소득세 비과세 혜택지금 도봉구 집이 1세대 1주택 비과세 조건을 충족하는지 확인해야 해요.* 거주 요건: 도봉구 집을 샀을 때 '조정대상지역'이었다면, 2년 거주를 채워야 비과세가 됩니다. 만약 아직 2년을 채우지 않았는데 전입신고를 빼면, 다시 들어가서 살지 않으면 비과세 혜택을 놓칠 수 있어요.* 일시적 거주 이전: 지금은 1주택이 그대로이니 당장 문제는 없지만, 나중에 도봉구 집을 팔 계획이 있다면 거주 기간이 어떻게 계산될지 꼼꼼하게 따져보는 게 필요합니다.② 보유세(재산세, 종부세)* 보유세: 집이 비어 있어도 소유하고 있으면 재산세나 종합부동산세(공시가격 기준)는 계속 나옵니다. 실제로 거주하지 않아도 1주택자로 과세하는 건 변함이 없습니다.■ 추가로 참고하실 점강남구에서 월세 계약하실 땐 '임대차 신고(전월세 신고제)'도 꼭 챙기세요. 보증금이 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원이 넘으면 반드시 신고해야 하고, 임대차 신고를 하시면 확정일자가 자동으로 같이 처리되는 경우도 많아 편리합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.여자친구분 통장에 900만 원을 한 번에 넣는 건 거의 불가능하다고 보시는 게 맞습니다. 그래도 대출 조건에는 크게 문제가 없을 수도 있습니다.이유와 해결 방법을 정리해드릴게요.1. ‘900만 원 일시 납입’이 어려운 이유청년주택드림청약통장은 일반 주택청약종합저축과 달리 납입 한도가 정해져 있습니다.* 월 납입 한도: 월 100만 원* 현재 상황: 통장에 100만 원 있음 + 추가로 900만 원이 더 필요* 문제: 아무리 급하게 900만 원을 한꺼번에 넣으려고 해도, 은행 시스템에서 월 100만 원까지만 입금할 수 있어 막혀버립니다.2. 하지만 ‘대출’은 크게 걱정하지 않으셔도 돼요다행인 점은, 문의주신 ‘청년주택드림대출’ 1,000만 원 기준이 ‘청약 신청 시점(공고일)’이 기준이 아니라는 것입니다.* 청약 신청 시(공고일 전): ‘지역별 예치금’만 맞추면 됩니다. (아래 3번 참고)* 대출 신청 시(입주 전): 실제 대출을 받는 시점(보통 입주할 때 잔금 대출을 진행할 때)까지 통장에 1,000만 원 이상만 있으면 돼요.[전략 팁]지금부터 한 번에 1,000만 원 채우려고 무리하실 필요 없어요. 청약에 당첨되고 계약금 등으로 통장을 해지하지 않는 이상, 계속 납입이 가능하니, 당첨 후에도 매달 100만 원씩 꾸준히 넣으셔서 입주 전에만 1,000만 원을 달성하면 대출 자격이 생깁니다.3. 지금 바로 체크할 것: ‘지역별 예치금’ 기준가장 중요한 건, 1,000만 원(대출 조건)이 아니라 지금 당장 청약 자격이 있는지입니다. 민영주택 청약(특별공급 포함)은 모집 공고일 전까지 거주 지역에 맞는 예치금을 채워야 해요.* 서울/부산: 300만 원* 기타 광역시: 250만 원* 경기도/기타 지역: 200만 원*(전용면적 85㎡ 이하 기준)*[급하게 체크!]여자친구분 통장에 현재 100만 원이 있다고 하셨네요.* 만약 거주지가 서울이라면, 200만 원이 더 필요합니다.* 월 납입한도가 100만 원이라서, 안내 공고가 이번 달에 뜨면 예치금을 못 맞춰서 청약 자체가 안 될 수도 있습니다.* 해결 방법: 지금 은행 앱 켜서 오늘 100만 원 추가로 입금하세요. 그리고 다음 달 1일이 되면 바로 100만 원을 더 넣으면, 서울 기준 예치금 요건을 맞출 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문하신 화성시 반월동 아파트의 양도세 비과세 적용 가능성에 대해 설명드릴게요.1. 2023년 1월 기준 화성시의 비조정대상지역 여부경기도 화성시는 2022년 11월 14일에 조정대상지역에서 해제되었습니다(일부 특수 지역 제외).따라서 질문자께서 잔금을 지급하신 2023년 1월 당시, 화성시는 비조정대상지역에 해당합니다.2. 비과세 요건(보유기간 2년 vs 거주기간 2년)1세대 1주택 비과세 요건은 ‘취득 시점’ 해당 지역이 조정대상지역이었는지에 따라 달라집니다.- 거주 요건 없이 비과세 혜택이 가능할 때:취득일(잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날) 기준으로 비조정대상지역이었다면, 2년 보유만으로 비과세가 적용됩니다.- 질문자님의 경우:2023년 1월, 즉 비조정대상지역에 속하는 시점에 잔금을 지급하여 취득하셨으므로, 실거주 여부와 관계없이 2년만 보유하시면 비과세 혜택이 적용됩니다. 즉, 2025년 1월 이후에 매도하실 경우 양도세 비과세 요건을 충족하게 됩니다.단, 매도 금액이 12억 원을 넘는 고가주택이라면 12억 초과분에 대해서는 과세될 수 있다는 점 참고해주세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 세입자와의 협상으로 ‘조기 퇴거’ 유도 가장 효과적인 방법은 세입자와 충분히 대화해서, 계약 만료 전에 자발적으로 이사를 나가도록 합의하는 것입니다. - 이사비·복비 지원: 매수자가 실제 입주할 수 있도록 이사비나 새 집을 구할 때 필요한 중개수수료 등을 보상금으로 제안할 수 있습니다. 조건을 잘 맞추면 이른 퇴거 협상이 원활해집니다. - 중도 퇴거 합의서 작성: 합의에 성공했다면 바로 퇴거 확정일을 명시한 합의서를 써두는 게 좋습니다. 그래야 실거주 매수자에게 안심을 줄 수 있습니다.