답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.◆ 토지거래허가구역 매수 시 핵심 정리- 아파트(규제 대상): 서울 전역과 경기도 주요 지역의 아파트를 구입할 때는 반드시 구청의 허가를 받아야 합니다.- 빌라·다세대·연립주택(원칙적 제외): 일반적인 빌라, 연립주택, 다세대주택은 이번 토지거래허가구역 규제에서 제외됩니다. 그래서 실거주 의무 없이도 매수할 수 있습니다.- 예외적인 빌라: 단지 내에 아파트 동이 함께 있는 연립이나 다세대주택의 경우 규제 대상에 포함될 수 있으니, 이런 단지를 매수할 땐 주의가 필요합니다.◆ 매수 시 꼭 확인해야 할 점- 허가 절차: 계약서를 작성한 뒤 구청에 허가 신청서를 내야 하며, 심사에는 영업일 기준 약 15일이 걸립니다.- 실거주 요건: 아파트의 경우 허가를 받고 4개월 안에 입주해야 하고, 2년 동안 실제로 거주해야 합니다. 이를 지키지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다.- 세입자 관련 사항: 매수하려는 집에 임차인이 있다면, 임차인이 계약갱신 청구를 하지 않고 퇴거하겠다는 서면 확인서가 꼭 필요합니다. 이 서류 없이는 구청 허가가 어렵습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.상속받은 땅의 취득가액을 1억 원, 매도가액을 1억 1천만 원으로 설정한 시나리오를 만들어 계산해드리겠습니다. 이 경우 발생하는 이익은 1천만 원이며, 이에 대한 세금이 산출됩니다.[최종 시나리오]매도가액(판매 금액): 1억 1,000만 원취득가액(상속 당시 금액): 1억 원양도차익(순이익): 1,000만 원보유 기간: 5년 (장기보유특별공제 10% 적용)토지 종류: 비사업용 토지(세율 10%p 추가)1단계: 양도차익 산정예상 필요경비(취득세, 중개수수료 등)로 400만 원을 쓴 것으로 가정하겠습니다.→ 실제 양도차익 = 1억 1,000만 원 - 1억 원 - 400만 원 = 600만 원2단계: 공제 적용장기보유특별공제(5년, 10%) : 600만 원 × 10% = 60만 원 공제공제 후 양도소득금액 : 600만 원 - 60만 원 = 540만 원양도소득 기본공제: 1년에 1회 250만 원 무조건 공제최종 과세표준: 540만 원 - 250만 원 = 290만 원3단계: 세금 계산(비사업용 중과)과세표준이 1,400만 원 이하인 경우 기본 세율 6%이나, 비사업용 토지라 10%포인트 가산해 16%가 적용됩니다.양도소득세: 290만 원 × 16% = 46만 4,000원지방소득세(양도소득세의 10%): 4만 6,400원총 세금: 51만 400원4단계: 부동산 중개보수매매가가 1억 1,000만 원이므로 수수료도 약간 증가합니다.중개보수: 1억 1,000만 원 × 0.9% = 99만 원부가세(10%): 9만 9,000원합계: 108만 9,000원(상한액 기준)[결론]만약 아버지께 1억 원에 상속받은 땅을 1억 1,000만 원에 매도한다면,내야 할 세금은 약 51만 원입니다(필요경비 400만 원 가정).부동산 중개비는 상한 기준으로 최대 약 109만 원 정도 듭니다.최종적으로 손에 쥐는 금액은 약 1억 840만 원 정도가 됩니다.핵심 팁:이익이 크지 않으면 세금 부담은 낮은 편입니다. 다만 필요경비(취득세, 법무사 비용 등) 관련 영수증을 꼭 챙겨 두세요. 증빙이 없으면 세금이 100만 원 이상으로 늘어날 수 있습니다. 꼼꼼히 준비하시면 세금을 훨씬 줄일 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 거주 기간 5년 계산 방식 (합산 가능)질문: 꼭 연속으로 거주하지 않아도, 총 5년을 합산하면 요건이 맞는 건가요?- 판단: 네, 그렇게 합산해서 인정받을 수 있습니다.- 법적 근거: 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조 제2항 제2호- 조문 내용: “1세대 1주택자로서 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주해야 한다.”- 해석: 실질적으로 거주한 기간을 모두 합산해서 5년(총 1,825일) 이상이 되면 조건을 충족한 것으로 봅니다. 예를 들어, 1997년에 주택을 샀더라도 중간에 전입과 전출을 반복한 경우, 소유권을 계속 유지한 채 거주한 날짜를 모두 더해서 5년을 넘기면 요건이 인정됩니다.2. 1세대 1주택 판정 (배우자 분리 세대와 자녀와의 합가 문제)질문: 배우자가 주택을 가진 자녀의 세대에 들어가 살아도 1세대 1주택 요건이 되는 건가요?- 판단: 매우 주의가 필요한 상황입니다. 이런 경우엔 일반적으로 2주택 세대로 분류될 수 있어서, 승계 요건을 못 맞출 가능성이 높습니다.- 법적 근거:- 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제9호 나목: “1세대란 거주자와 그 배우자가, 같은 주소나 거소에서 함께 생계를 유지하는 가족으로 구성된 집단”이라고 규정하고 있습니다.- 「소득세법 시행령」 제152조의3: “배우자는 주소가 다르더라도 같은 세대로 본다.”- 주요 내용:- 배우자가 자녀 집에 전입하면, 주민등록상 배우자와 자녀가 한 세대가 됩니다.- 법적으로 남편과 부인은 한 세대이고, 부인과 자녀도 한 세대가 되어, 결국 남편-부인-자녀가 모두 한 세대가 됩니다.- 만약 자녀가 주택을 가지고 있으면, 이 가족은 ‘남편의 입주권 + 자녀의 주택’을 보유한 1세대 2주택자가 되어, ‘1세대 1주택자’ 예외 승계 규정에서 빠집니다.- 참고로, 국세청의 1세대 1주택 판단 기준(양도세 비과세와 조합원 지위 승계에서의 세대 기준)은 동일하게 적용됩니다.3. 제언- 배우자 세대 분리: 매도자의 배우자는 잔금 지급 전에 자녀의 집에서 주민등록을 빼고, 따로 무주택인 곳에 전입하거나, 매도자(남편)와 다시 같은 세대가 되어야 합니다.- 조합 확인: 이렇게 조치한 뒤, 조합 사무실에 전화를 해서 “조합원 명의변경 가능 확인서”가 발급되는지 꼭 녹음하거나, 서면으로 받아두시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 데이터 라벨링(온라인/앱)AI 학습에 필요한 데이터 작업으로, 이미지에서 사물을 표시하거나 문장을 분류하는 일을 합니다. '크라우드웍스'처럼 잘 알려진 플랫폼을 통해 시간이나 장소 구애 없이 틈틈이 할 수 있어서 진입장벽이 가장 낮은 편이에요.2. 배달 부업(도보/자차)수익을 빠르게 확인할 수 있는 대표적인 부업입니다. 배민커넥트나 쿠팡이츠 배달파트너처럼 본인이 가능한 시간에만 도보나 자전거, 자가용 등을 활용해 운동 겸 일할 수 있어 부담이 적죠.3. 블로그·SNS 체험단글쓰기에 거부감이 없다면 네이버 블로그나 SNS를 통해 제품 협찬이나 맛집 체험단 활동을 해보는 것도 좋아요. 당장은 현금 수익이 크진 않더라도 생활비를 확실히 줄일 수 있는 장점이 있습니다.4. 전자책(PDF) 판매나만의 노하우(예를 들어 부동산 임장 기록법, 생활 절약 팁 등)를 10~20페이지 분량의 PDF로 만들어 ‘크몽’ 같은 재능 거래 플랫폼에 올릴 수 있어요. 한 번 등록하면 이후 자동으로 꾸준한 소득이 나오는 것도 장점이에요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 갱신 후 중도 해지 및 통지 시점주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따르면, 임차인이 계약갱신요구권을 통해 계약을 연장한 경우에도 언제든 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.- 해지의 효력: 임대인이 통지를 받은 지 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.- 실무 예시: 만약 2026년 10월에 퇴거할 계획이라면, 최소 3개월 전인 2026년 7월까지는 해지 의사를 임대인에게 전달해야 합니다. 7월에 통지하면 10월에 해지 효력이 발생해 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.2. 갱신 계약 후 단기간 거주 및 퇴거의 적법성갱신요구권은 임차인의 주거 안정을 보호하기 위한 제도이기 때문에, 갱신 후 2년 중 일부 기간(예: 6개월)만 거주하고 나가더라도 법적으로 문제 없습니다.- 중개보수(복비) 부담: 판례와 국토교통부 해석에 따르면, 임차인이 갱신 계약 중도에 퇴거하면 새 임대차계약 시 발생하는 중개보수는 임대인이 부담하는 게 원칙입니다. 별도 특약이 없다면 임차인은 복비를 내지 않아도 됩니다.3. 보증금 5% 증액 시 확정일자보증금이 오르면, 증액분에 대한 우선변제권을 확보하려면 꼭 확정일자를 다시 받아야 합니다.- 방법: 기존 계약서는 그대로 두고, 증액한 내용을 명시한 변경계약서나 증액계약서를 새로 작성해 그에 확정일자를 받아야 합니다.- 주의: 기존 계약서를 버리면 안 됩니다. 기존 보증금의 대항력과 우선변제권은 기존 계약서에서 인정되기 때문입니다.4. 임차인이 유의해야 할 점 및 관련 법조항갱신요구권을 행사하려면 아래 사항을 꼭 확인하세요.- 임대인의 갱신 거절 사유: 임대인이나 그의 직계존비속이 직접 입주하려고 하면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다(주임법 제6조의3 제1항 제8호).- 차임 연체: 임차인이 2기에 해당하는 월세를 연체한 적이 있으면 갱신 요구가 거절될 수 있으니 주의해야 합니다.주요 관련 법령> 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)> ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.> 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신인 경우의 계약의 해지)> ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우, 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다.> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.20년 전에 증여받은 주택을 매도하실 때, 양도차익을 어떻게 계산하는지 궁금하실 텐데요. 소득세법(제100조)과 그 시행령(제166조)에 따른 기본 원칙을 정리해보겠습니다.1. 양도차익 산정의 기본 원칙- 주택을 팔 때에는 실제 거래가격이 양도가액이 됩니다. 이때, 취득가액도 실제 거래 당시 기준으로 계산하는 것이 원칙입니다.- 증여받은 경우에는 ‘증여세 신고 시 결정된 금액’을 취득가액으로 봅니다. 만약 20년 전 증여받으면서 공시지가 1억원으로 신고했다면, 그 금액이 그대로 취득가액이 됩니다.2. 실제 매도 시 적용 방법- 실거래가로 주택을 팔았다면, 양도차익은 다음과 같이 계산합니다.(실제 매도가격) – (취득가액 1억원) – (필요경비) = 양도차익- 참고로, 토지와 건물을 함께 파는데 정확한 구분이 어려운 경우에는 감정가나 기준시가 비율로 나눠서 계산(안분계산)할 수 있습니다. 하지만 실제 거래가격이 확인되면 감정가격을 임의로 적용하지는 않습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.실제로 대지 위 건물을 철거하고 땅의 형질을 농지로 바꾸는 작업을 거치면, 법적으로 지목 변경이 가능합니다.1. 지목 변경의 법적 근거와 요건지목 변경은 단순히 서류만 제출한다고 해서 이루어지지 않습니다. 아래와 같은 관련 법령에 따른 실질적인 용도 변경이 선행되어야 합니다.- 지목 변경 신청 권리(공간정보관리법 제81조): 토지 소유자는 지목을 변경할 사유가 생긴 날로부터 60일 이내에 지적소관청에 변경 신청을 해야 합니다.- 필수 조건 – 형질 변경(동법 시행령 제67조): 국토계획법 등 관계 법령에 따라 토지의 형질 변경 등 공사가 모두 마무리된 경우에만 지목 변경 신청이 가능합니다. 다시 말해, 대지에 깔린 자갈이나 보도블록을 제거하고 농작물을 심을 수 있는 흙으로 땅을 조성하는 공사가 모두 끝나야 합니다.- 건축물 멸실 의무(건축법 제28조): 만약 대지에 이미 건물이 있다면, 반드시 건축물 멸실 신고를 하고 철거를 마쳐야 합니다. 건물이 남아있는 상태에서는 농지로 지목을 바꾸는 것이 절대 불가능합니다.2. 실제 진행 순서 및 유의할 점- 건물 철거와 멸실 신고: 먼저 건축물을 철거한 뒤, 시·군·구청 건축과에 멸실 신고를 합니다.- 형질 변경과 경작: 해당 부지(약 30평)를 농사에 적합하도록 정리한 뒤, 실제로 작물을 심어야 합니다.- 지목 변경 신청: 현장 사진 등 형질 변경을 증명할 수 있는 자료와 함께, 지적소관청(민원실)에 지목 변경 신청서를 제출합니다. 담당 공무원이 현장에 직접 나와 실제 경작 여부를 확인하고, 요건에 맞는 경우 지목이 변경됩니다.- 농지연금 신청: 지목이 변경된 후 등기부등본을 정리해, 농어촌공사에 농지연금을 신청하게 됩니다.3.제 언대지는 보통 농지보다 공시지가가 훨씬 높게 책정됩니다. 지목을 농지로 전환하면 토지 자산 가치가 내려가 나중에 땅을 팔 때 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 농지연금 수급액이 자산 가치 하락분을 충분히 보완하는지 미리 계산해보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.일부 아파트가 급매물로 나왔다고 해도, 가격 자체가 여전히 감당하기 쉽지 않은 수준입니다. 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되고, 중과가 다시 적용될 것이라는 전망이 겹치면서 세금 부담을 피하려는 ‘매물 출회’ 현상이 나타나는 건 사실입니다. 하지만 말씀하신 것처럼, 시장 상황은 그렇게 단순하지 않습니다.첫째, 가격 괴리의 심화입니다. 예를 들어 10억 원이 내려갔다고 해도 75억 원이라는 매매가는 여전히 초고가 자산에 속합니다. 이런 매물은 보통 강남이나 용산 등 주요 지역의 대형 면적 또는 랜드마크 단지인 경우가 많은데, 현재처럼 금리가 높고 대출 규제가 엄격한 상황에서는 이 금액을 감당할 수 있는 실수요층이 극히 제한적입니다.둘째, 보유세와 양도세 사이에서 다주택자들의 셈법이 복잡해지고 있습니다. 양도세 중과가 다시 시행되면 매물을 거둬들이고 시장 관망에 들어가는 집주인도 많겠지만, 반대로 높은 보유세 부담 때문에 결국은 급매가 계속 나올 가능성도 있습니다. 매수자 입장에선 향후 가격이 더 하락할 것이란 기대감이 커진 상태라, ‘조금만 더 기다리면 더 싸게 살 수 있다’는 분위기가 강하게 깔려 있습니다.셋째, 거래 절벽 현상이 더욱 심해지고 있습니다. 실제로 매물이 나와도 매도자는 ‘세금만큼만 가격을 낮추겠다’는 입장인 반면, 매수자는 훨씬 더 큰 폭의 가격 인하를 기대하면서 양쪽의 눈높이 차이가 커, 쉽게 거래가 이뤄지지 않고 있습니다. 이런 상황이 하반기까지도 이어질 가능성이 높습니다.정리하자면, 양도세 중과가 본격적으로 부활하면 매물이 줄어들면서 전체 거래량도 역대 최저 수준으로 감소할 가능성이 큽니다. 자산 가치가 높은 지역일수록 가격이 쉽게 떨어지지 않는 경향이 나타나겠지만, 실질적인 거래마저 멈추는 ‘심리적 빙하기’는 피하기 어려울 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 준공 전 ‘임시사용승인’ 상태, 대출 연장에 문제가 될까요?임시사용승인만 받았다면 버팀목 대출 연장이 가능할 가능성이 높습니다.- 대출 규정에서는 미등기 건물이어도 (임시)사용승인 후 12개월 이내라면 분양계약서와 (임시)사용승인서 사본 등이 있으면 대출이 가능합니다.- 이미 임시사용승인을 받고 거주 중이시며 대출이 실행된 상태라면, 연장 심사 때도 해당 승인서가 유효한 서류로 인정됩니다.- 다만, 대출 한도나 보증 가능 여부는 각 은행(우리, 국민, 농협 등)의 내부 심사 기준에 따라 달라질 수 있으니, 먼저 은행 담당자에게 꼭 확인하시길 권장드립니다.2. 연장 심사 전 미리 챙기면 좋은 준비사항3월에 대출 연장 심사를 앞두셨다면 다음과 같은 준비가 도움이 됩니다.- (임시)사용승인서 사본: 관리사무소나 시행사에 요청해서 미리 받아두세요.- 입주안내문 및 분양계약서 사본: 미등기 상태임을 설명하고 임대차 관계 확인에 필요할 수 있습니다.- 은행에 미리 상담 요청: 시간이 촉박해지기 전에 현재 아파트의 준공 지연과 임시사용승인 상태를 담당 은행 직원에게 알려 추가로 필요한 서류가 있는지 확인하는 것이 안전합니다.- 공사비 분쟁 상황 체크: 현수막이 걸릴 정도라면 갈등이 크다는 신호입니다. 입주자 협의회를 통해 시공사와 조합의 협상 상황도 꾸준히 파악하시면 좋습니다.근거-주택도시보증공사 민원 상담 글