답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 특약 사항 보완 및 검토① ‘전세대출 상환’ 절차의 명확화지금 특약에는 "임대보증금 반환을 먼저 실행한다"고만 적혀 있는데, 만약 매수인이 매도인 계좌로 돈을 입금했을 때 매도인이 이 돈을 엉뚱한 데 사용하면 문제가 생길 수 있습니다.- 보완 방안: "매수인이 잔금 중 일부를 매도인의 대출 은행 계좌로 직접 입금해 곧바로 상환하거나, 법무사가 동행해 즉시 상환과 말소 서류를 확인한다"는 단서를 추가하는 게 훨씬 안전합니다.② 대출 불가 시의 계약 해제 조건"임대보증금 반환이 이뤄지지 않아 매매대금 대출 실행이 안 될 경우 계약을 해제할 수 있다"고 명시한 점은 좋습니다. 다만, 매도인 잘못이 아닐 때, 예를 들어 정부 정책이나 은행 심사 기준 강화로 '신혼부부 디딤돌 대출'이 거절될 경우를 대비해, "금융기관의 대출 규제 등 매수인에게 책임이 없는 대출 불가 시 본 계약은 무효로 하고, 계약금을 반환한다"는 내용을 넣으면 매수인에게 더 유리합니다.③ 하자 담보 책임 구체화"6개월 이내 중대 하자 발생 시 매도인이 수리한다"는 조항도 괜찮습니다.- 팁: 중대 하자의 범위를 누수, 결로, 상하수도 배관 문제 등으로 구체적으로 적어두면 나중에 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다. 이미 거주 중이라면 현재 발견된 하자를 계약서에 명시하고, 이것을 누가 어떻게 처리할지 확정하는 것도 좋겠습니다.3. 매매 과정에서 잊지 말아야 할 추가 확인 사항관리비 및 장기수선충당금: 전세 거주 기간 동안 납부한 장기수선충당금은 매도인(임대인)에게 받을 수 있는 돈입니다. 잔금 정산 시 상계(차감) 처리가 되는지도 꼭 확인하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 계약서 신규 작성과 인도일(전입일)새로운 계약서를 쓸 때 실제 이사해서 거주를 시작한 날(인도일)이 계약일보다 빠르더라도, 문제 되지 않습니다. 오히려 ‘기존 계약의 연장선’임을 계약서에 분명히 표시하는 게 중요합니다.- 방법: 계약서 특약란에 “본 계약은 2025년 10월 1일자 기존 임대차 계약에 임차인을 추가(공동명의)하기 위해 작성된 재계약서이며, 기존의 모든 권리와 의무를 승계한다”라는 문구를 꼭 넣으세요.2. 인도일(대항력) 유지하며 공동명의로 바꾸는 가장 안전한 방법대항력은 ‘주택을 인도받고(실제 거주) + 전입신고 + 확정일자’를 갖춘 경우에 생깁니다. 질문하신 경우엔, 아래 두 가지 방식 중 ‘특약 추가로 변경하는 방법’이 더 안전하고 간편합니다.추천 방법: 기존 계약서에 특약 추가(수정)하기- 기존 계약서를 새로 쓰는 대신, 기존 계약서 여백이나 뒷면에 임대인·임차인(언니, 질문자)이 함께 모여 내용을 수정하는 방식입니다.- 임차인란에 질문자 이름 추가하고 도장 찍기- 특약란에 “20XX년 X월 X일부로 임차인 OOO을 공동임차인으로 추가한다”라고 기재- 반드시 임대인 확인(날인) 받기- 중요: 변경된 계약서를 들고 주민센터에 가셔서, 질문자 명의로도 확정일자를 다시 받아 두세요. (언니의 기존 확정일자는 그대로 유지됩니다.)신규 계약서 작성 시 주의점- 신규로 작성할 경우에는 ‘기존 계약 기간(예: 2025.10.01~2027.10.01)’을 꼭 그대로 명시하세요. 만약 계약 기간을 새로 시작한다고 작성하면, 기존에 확보했던 대항력 순위가 밀릴 수 있습니다.3. 월세 세액공제 관련 체크포인트공동명의로 바꾸는 목적이 세액공제(환급)라면, 다음 항목도 꼭 챙기세요.- 전입신고: 질문자도 해당 주소로 전입신고를 마쳐야 합니다.- 소득조건: 연 총급여 7,000만 원(종합소득금액 6,000만 원) 이하 무주택 세대주 또는 세대원- 월세 입금: 월세를 질문자 계좌에서 임대인에게 직접 이체해두는 게 증빙에 유리합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.잔금을 치르거나 소유권 이전 등기 접수를 하기 전에 혼인신고를 하면 법적으로는 ‘무주택 세대’로 혼인한 것으로 인정받습니다.* 주택을 언제 취득한 것으로 보냐는 점에서, 세법이나 부동산 관련 규정은 보통 잔금을 모두 지급한 날과 등기 접수일 중 더 빠른 쪽을 기준으로 삼습니다. 그러니 계약서 작성날이나 계약금을 낸 시점에는 아직 주택을 가진 것으로 보지 않습니다. 이때 혼인신고를 할 필요는 없습니다.* 청약이나 대출(예: 생애최초, 디딤돌 대출, 신혼부부 특별공급 등)을 계획하고 계시다면, 혼인신고 시점이 자격에 영향을 줄 수 있습니다. 보통 무주택 세대주 자격을 유지해야 하는 경우가 많기 때문에, 잔금 지급이나 등기 전에 혼인신고를 마치는 것이 안전한 방법입니다.* 혼인신고를 하게 되면 두 분은 자동으로 같은 세대가 됩니다. 만약 배우자분이 이미 집을 갖고 있다면, 신고하는 순간 1가구 2주택이 될 수 있기 때문에, 서로 주택 보유 현황을 꼭 확인하는 것이 필요합니다.즉, 문의하신 것처럼 계약 날짜가 아니라, 잔금일이나 등기일 전에만 혼인신고를 하면 주택 보유 전에 혼인신고를 하고자 하는 목적을 달성할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.혼인신고 시기와 순서에 대하여가장 추천하는 순서는 먼저 2주택자가 된 후(두 번째 집 취득 후) 혼인신고를 하는 것입니다. 각각 주택을 보유한 상태에서 혼인하여 2주택이 되면, 혼인한 날로부터 10년 이내에 먼저 파는 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있는 '혼인 합가 특례'가 적용되기 때문입니다. 만약 혼인신고를 먼저 하고 집을 사게 되면 일반적인 일시적 2주택 규정(현재 3년 이내 매도)만 적용받게 되어 선택의 폭이 좁아질 수 있습니다.공동명의 여부와 취득 시점두 번째 집을 구매할 때 처음부터 공동명의로 진행하는 것이 장기적으로 유리합니다. 종합부동산세는 인당 기본 공제가 적용되므로 지분을 나누는 것이 세 부담을 낮추는 길이며, 나중에 집을 팔 때도 양도소득세는 과세표준이 분산되어 절세 효과가 큽니다. 다만, 취득 시점에 여자의 지분에 대해서는 2주택자 세율이 적용될 수 있으므로 이 부분은 미리 체크해야 합니다.질문에 대한 답변 정리첫째, 혼인신고 시기는 두 번째 주택을 취득한 이후에 하는 것이 세법상 가장 안전하고 유리합니다.둘째, 공동명의는 종부세와 양도세 절세를 위해 적극 추천합니다.셋째, 공동명의를 하신다면 '두 번째 주택 공동명의 취득'을 먼저 완료하신 다음, 그 이후에 '혼인신고'를 하는 순서가 가장 좋습니다.계획하신 대로 첫 번째 집을 3년 이내에 매도하신다면 일시적 2주택 비과세 요건도 충족되므로, 이 순서만 잘 지키시면 세금 혜택을 극대화하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 원룸 계약 시 월세는 선불로 내는 게 맞나요?보통 원룸이나 작은 주택을 임대할 때는 월세를 먼저 내는 경우가 많아요. 민법 제633조에는 원래 건물이나 땅의 임대차에서는 매월 말에 월세를 후불로 주는 것이 원칙이라고 나와 있지만, 이건 어디까지나 합의가 없을 때의 기본 규칙입니다. 실제로는 집주인과 세입자 간에 따로 정한 내용(특약)이 우선이에요.특히 원룸 같은 경우, 세입자가 월세를 내지 않고 갑자기 이사를 가버릴 위험이 있기 때문에, 입주할 때 보증금뿐만 아니라 첫 달 월세도 선불로 받는 게 흔한 실무 관례입니다.2. 입주도 전에 왜 미리 월세를 내야 하나요?보통 잔금을 치르는 날이 임대차 계약의 시작일이자 집에 들어갈 수 있는 날로 정해져요. 오늘 계약서를 쓰고 보증금과 첫 달 월세를 냈다면, 오늘부터 그 방을 쓸 권리가 생긴다고 보면 됩니다. 집주인 입장에서는 방을 내주기도 전에 월세를 못 받은 채로 계약이 시작되는 게 걱정스럽기 때문에, 첫 달은 미리 받는 경우가 많아요.3. 확인하고 대처할 점- 계약서 확인: 계약서에 '차임 지급 방식'이라는 항목이 있는데, 거기에 선불인지 후불인지 표시돼 있어요. 대개의 경우 '선불'에 체크가 되어 있을 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.계약 기간이 아직 남아 있는데 개인 사정으로 이사를 가야 하는 경우, 법적으로는 계약이 끝날 때까지 월세를 계속 납부해야 할 의무가 있습니다. 다만 현실에서는 보통 다음과 같은 방법으로 해결하는 경우가 많습니다.1. 새로운 세입자 구하기 (가장 일반적인 방법)먼저 임대인에게 상황을 솔직하게 설명한 뒤, 직접 또는 부동산을 통해 새로운 세입자를 찾는 것이 보통입니다. 새로운 세입자가 계약을 맺으면 기존 계약은 자연스럽게 종료되고, 보증금도 돌려받을 수 있습니다.2. 중개수수료 부담계약 기간을 채우지 못하고 나오는 경우, 새로운 세입자와의 계약에 필요한 중개수수료(복비)를 기존 세입자가 내는 게 일반적입니다. 이 부분이 실질적으로 위약금 역할을 하게 됩니다.3. 임대료 정산새로운 세입자가 들어올 때까지 월세와 관리비는 기존 세입자가 부담해야 합니다. 다음 세입자가 빨리 구해지지 않으면 남은 기간의 월세가 보증금에서 차감될 수도 있으니 유의해야 합니다.추천하는 대응 방법- 임대인에게 즉시 연락: 상황을 최대한 예의 있게 설명하고, "부득이한 사정이 생겨 중간에 나가게 됐다. 다음 세입자 구하는 데 적극적으로 협조하겠다"고 먼저 이야기하는 것이 좋습니다.- 부동산에 방 내놓기: 임대인의 동의를 구한 뒤, 여러 부동산에 방을 맡겨 최대한 빨리 새로운 세입자를 찾는 게 중요합니다.- 합의점 찾기: 경우에 따라선 임대인이 배려해서 중개수수료만 부담하는 조건으로 보증금을 돌려주기도 합니다. 대화를 통해 최대한 원만하게 조율해 보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전출 신고, 미리 하셔도 괜찮아요매도인은 잔금을 받는 즉시 소유권을 넘겨주게 됩니다. 그렇기 때문에 전날이나 당일 오전에 전출 신고를 미리 하더라도 법적으로 손해보는 일은 없습니다. 오히려 매수인 입장에서는 대출이 빨리 나와야 하니, 매도인이 미리 전출을 해주는 게 서로에게 이롭습니다.2. 매수인 대출 “꼬임” 풀기: 오전 골든타임 활용매수인 대출이 나와야 내 잔금이 해결되는 상황이라면, 아래처럼 움직여보세요.- 이사 전날: 정부24에서 전출 신고를 마칩니다.- 오전 9시 쯤: 매수인이나 대출 담당자(법무사)에게 전출 완료 사실을 알려주세요. 필요하다면 전입세대열람원(이름이 빠진 상태)을 사진으로 보내주면 됩니다.- 오전 10~11시: 은행은 전출 확인 후 매수인(또는 매도인) 계좌로 대출금을 바로 입금합니다.- 입금이 확인되면: 즉시 새 아파트 잔금을 보내고, 관리사무소에서 열쇠를 받으세요.- 오후: 새 아파트에 이삿짐을 넣으면서 전입 신고까지 마무리하시면 됩니다.3. 실무 팁: 대출 담당자와 소통하기매수인 쪽 대출을 담당하는 은행 직원이나 법무사 연락처를 받아두세요.직접 전화해서 “내가 몇 시까지 전출을 마치고 증빙을 보내드리면, 대출금은 몇 시쯤 입금되는지” 확실하게 확인해 두면, 이사 당일에도 마음이 편합니다. 실제로는 이삿짐 사진이나 전출 접수증만으로도 바로 대출이 집행되는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.공매로 집이 낙찰되어 막막하실 때, 현실적으로 가장 도움이 될 수 있는 대응 방안인 ‘이사비 협상’을 중심으로 기술합니다.1. 낙찰자 입장과 점유자 권리낙찰자가 잔금을 내기 전에도 점유자에게 “집을 비워달라”고 요청할 수는 있지만, 법적으로 강제로 퇴거시킬 수 있는 건 잔금을 모두 납부해 소유권을 완전히 넘겨받은 이후부터입니다. 그리고 공매는 경매와 달리 법원 ‘인도명령’ 제도가 없어서, 낙찰자가 직접 명도소송을 해야 합니다. 이 과정이 길게는 6개월에서 1년 정도 걸릴 수 있어요.2. 이사비 협상 어떻게 할까사실 낙찰자도 명도소송을 하면 시간과 돈이 꽤 들어가 걱정합니다. 이 점을 잘 활용해 협상하면 좋습니다.- 협상 시점: 보통 낙찰자가 잔금을 내기 전후로 연락이 오는데, 그때가 제일 좋은 타이밍입니다.- 명분 만들기: “갑자기 낙찰 소식을 듣게 되어 이사 준비할 시간이 필요하다. 서로 힘들게 명도소송까지 가지 말고, 집행 예상비용 정도만 이사비로 지원해주면 최대한 빨리 집을 비워주겠다”고 제안하면 실질적입니다.- 이사비 규모: 보통 실비(평당 일정 금액)나 낙찰자가 생각하는 선에서 정해집니다. 대부분 수백만 원 안팎에서 협상이 이뤄집니다.3. 현실적인 대응 순서- 잔금 납부 확인: 우선, 낙찰자가 실제로 2월 19일까지 잔금을 넣는지 확인하세요. 만약 미납하면 집이 다시 공매로 나올 수 있고, 직접 입찰에 참여할 기회가 있습니다.- 이사비 협상: 낙찰자가 잔금을 냈다면, 집을 넘기는 조건으로 ‘이사비 지원’과 '이사 기간 유예’를 떳떳하게 요구하세요.- 합의서 작성: 협상이 됐다면 꼭 “이사비를 받는 동시에 열쇠(비밀번호)를 넘기고 퇴거한다”는 식의 합의서를 작성해야 안전합니다.4. 주의할 점- 무작정 버티기: 별다른 소득 없이 소송에서 지게 되면 이사비는커녕 소송 비용까지 부담할 위험이 있습니다. 적정한 수준에서 협상하고 이사비를 받고 나오는 것이 현실적으로 유리합니다.- 직접 매수 제안: 집을 정말 떠나기 싫을 땐 낙찰자에게 이사비 대신 “내가 낙찰가보다 조금 더 얹어줄 테니 집을 나한테 다시 팔라”는 식으로 제안하는 방법도 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.실거주 만족도와 자산 가치 상승을 기대한다면 집을 매수하는 것이 유리할 수 있습니다. 하지만 7년 뒤에 발생할 재건축 분담금과 다주택자에게 부과되는 세금이 부담스럽거나 계산이 어렵다면, 전세로 거주하면서 현금을 확보하는 편이 더 안전할 수 있습니다.새로 구입한 집에서 거주하다가 재건축 아파트가 완공되고 일정 기간 내에 기존 주택을 매도하는 경우, 일시적 2주택' 비과세 요건을 충족할 수 있는지 검토해보세요. '