월세환급으로 임차인 공동명의로 변환
계속 질문하고있는데
언니가 단독 계약자라 제가 월세 환급을 못받고있는데
공동명의로 변경하는 방법이 이전 계약서에 여백에 추가하는 방법, 또는 계약서를 신규 작성하는 방법이 있다했는데
계약서 신규 작성시 인도일이 계약일보다 빨라도 되는건가요? 기존 인도일과 계약기간 2025.10.01 ~ 2027.10.01
인도일을 유지해서 공동명의로 변경하는 방법이 있을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
이전 질문에서도 설명드린 것과 같이 임차인 명의를 임의대로 바꾸는 것은 결국 새로운 계약으로밖에 볼수 없습니다, 즉 임대인이 동의를 하더라도 신규계약으로써 볼수 있고 계약기간도 현 시점부터 시작되는 것이기에 동일하게 계약을 유지하면서 명의를 바꾸는 실질적인 방법은 없다고 할수 있습니다. 참고로 여백에 추가하는 방법은 누가 이야기 했는지 모르겠으나, 인정될수 있는 부분이 아닙니다. 이전처럼 전월세신고가 되지 않는 경우 임대인과 합의에 따라 할수 있겠으나, 전월세신고가 의무화된 상황에서 이러한 행위는 인정될 여지가 없습니다. 그리고 월세환급의 경우 본인명의의 임대차계약과 월세입금내역을 기본으로 하는 것으로 알고 있고 지금시점 위와 같은 과정을 거쳐 명의를 바꾸더라도 소급적용은 되지 않아 현시점부터 환금대상이 되지, 이전 납부분은 환급대상이 되지 않을것으로 예상이 됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
기존 계약서에 특약으로 공동임차인을 추가하는 방식은 가능합니다. 계약서를 새로 작성할 경우에도 기존 인도일을 유지할 수 있습니다,. 세무 혜택을 받으려면 계약 내용이 명확히 반영되어야 합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
실제 입주일인 2025.10.01 일로 적어도 무방하며 그렇게 해야 기존 거주 사실이 증명됩니다. 계약 기간은 기존 그대로 2025~2027년으로 적고 특약에 기존 계약에 임차인을 추가하여 재작성함을 명시하세요. 계약서 작성 후 본인 이름으로 전입신고와 확정일자를 다시 받아야 환급이 가능합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
인도일이 계약일보다 빨라도 가능은 합니다
하지만 세액공제 목적이면 그렇게 하면 위험합니다
인도일·임대차기간을 그대로 유지한 채 공동명의로 바꾸는 방법이 제일 안전합니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 계약서 신규 작성과 인도일(전입일)
새로운 계약서를 쓸 때 실제 이사해서 거주를 시작한 날(인도일)이 계약일보다 빠르더라도, 문제 되지 않습니다. 오히려 ‘기존 계약의 연장선’임을 계약서에 분명히 표시하는 게 중요합니다.
- 방법: 계약서 특약란에 “본 계약은 2025년 10월 1일자 기존 임대차 계약에 임차인을 추가(공동명의)하기 위해 작성된 재계약서이며, 기존의 모든 권리와 의무를 승계한다”라는 문구를 꼭 넣으세요.
2. 인도일(대항력) 유지하며 공동명의로 바꾸는 가장 안전한 방법
대항력은 ‘주택을 인도받고(실제 거주) + 전입신고 + 확정일자’를 갖춘 경우에 생깁니다. 질문하신 경우엔, 아래 두 가지 방식 중 ‘특약 추가로 변경하는 방법’이 더 안전하고 간편합니다.
추천 방법: 기존 계약서에 특약 추가(수정)하기
- 기존 계약서를 새로 쓰는 대신, 기존 계약서 여백이나 뒷면에 임대인·임차인(언니, 질문자)이 함께 모여 내용을 수정하는 방식입니다.
- 임차인란에 질문자 이름 추가하고 도장 찍기
- 특약란에 “20XX년 X월 X일부로 임차인 OOO을 공동임차인으로 추가한다”라고 기재
- 반드시 임대인 확인(날인) 받기
- 중요: 변경된 계약서를 들고 주민센터에 가셔서, 질문자 명의로도 확정일자를 다시 받아 두세요. (언니의 기존 확정일자는 그대로 유지됩니다.)
신규 계약서 작성 시 주의점
- 신규로 작성할 경우에는 ‘기존 계약 기간(예: 2025.10.01~2027.10.01)’을 꼭 그대로 명시하세요. 만약 계약 기간을 새로 시작한다고 작성하면, 기존에 확보했던 대항력 순위가 밀릴 수 있습니다.
3. 월세 세액공제 관련 체크포인트
공동명의로 바꾸는 목적이 세액공제(환급)라면, 다음 항목도 꼭 챙기세요.
- 전입신고: 질문자도 해당 주소로 전입신고를 마쳐야 합니다.
- 소득조건: 연 총급여 7,000만 원(종합소득금액 6,000만 원) 이하 무주택 세대주 또는 세대원
- 월세 입금: 월세를 질문자 계좌에서 임대인에게 직접 이체해두는 게 증빙에 유리합니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
기존 월세 계약을 공동명의로 변경할 때 신규 계약서 작성 시 인도일을 기존과 동일하게 유지하는 건 임대인 동의 하에 가능합니다.
임대인 동의를 얻어 동일 조건으로 새 계약서를 작성하심 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
언니와 공동명의로 계약서를 재작성하여 월세 세액공제(환급)를 받으려는 전략은 매우 실무적이고 현명한 판단입니다.
결론부터 말씀드리면, 신규 계약서 작성 시 인도일(입주일)이 계약일보다 빨라도 아무런 문제가 없습니다.
계약서 재작성 시 작성 요령
기존 계약의 중간에 명의만 추가하는 것이므로, 다음과 같이 작성하여 계약의 연속성을 증명하는 것이 핵심입니다.
인도일 및 계약기간: 말씀하신 대로 기존 기간(2025.10.01 ~ 2027.10.01)을 그대로 명시하십시오. 실제 입주는 과거에 이루어졌으므로 계약서상의 '인도일'은 소급하여 작성하는 것이 당연하며 법적으로도 정당합니다.
특약사항 활용: 계약서 하단 특약란에 "본 계약은 2025년 10월 1일 체결된 기존 임대차 계약에 임차인(본인 성함)을 공동임차인으로 추가하기 위해 재작성된 계약임"이라는 문구를 반드시 넣으십시오. 이렇게 해야 기존에 확보한 대항력과 우선변제권의 효력을 안전하게 유지할 수 있습니다.
확정일자 재발급: 공동명의로 바뀐 새 계약서를 들고 주민센터에 방문하여 확정일자를 다시 받으십시오. 월세 환급(세액공제)을 받기 위한 필수 조건 중 하나가 확정일자입니다.
월세 환급을 위한 체크리스트
재작성된 계약서만으로 환급이 자동으로 되는 것은 아닙니다. 아래 요건을 충족해야 합니다.
전입신고: 본인의 이름이 임대차계약서에 있고, 해당 주소지로 전입신고가 되어 있어야 합니다.
실제 송금: 월세의 전부 또는 일부를 본인 명의의 계좌에서 임대인에게 직접 송금한 내역(무통장 입금증 등)이 있어야 증빙이 쉽습니다.
소득 요건: 총급여 7,000만 원(종합소득 6,000만 원) 이하이며 무주택 세대주(또는 세대원)여야 합니다.
임대인에게는 "동생이 월세 세액공제를 받아야 해서 명의만 추가하는 것이니 임대 조건은 변함없다"고 잘 설명하여 협조를 구하시기 바랍니다. 임대인 입장에서는 세원 노출을 우려할 수 있으나, 이미 언니 명의로 계약된 건이라 크게 거부할 명분은 없습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 계약서 재작성 시 언니와 본인, 임대인 세 명의 도장(또는 서명)이 모두 들어가야 유효하다는 점을 잊지 마세요.