답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택금융공사의 아낌e보금자리론은 잔금일이 지난 후에도 대출을 실행할 수 있는데, 보통 이를 ‘소유권 이전 등기 후 대출’이라고 부릅니다.질문하신 것처럼 본인 자금으로 먼저 잔금을 치르고 소유권 이전 등기까지 마친 경우라면, 대출 실행일인 2월 2일 이전까지 추가로 제출해야 할 서류는 일반적으로 없습니다. 은행에서는 등기부등본을 통해 소유권 이전과 저당권 설정 여부를 전산으로 확인한 뒤, 정해진 날짜에 대출금을 입금합니다.다만 대출금이 매도인이 아닌 본인 계좌로 들어오는지 반드시 확인하셔야 하고, 승인받은 대출 조건에 변동이 생기지 않도록 대출 실행일까지 신용 상태를 유지하는 것도 중요합니다. 예를 들어, 추가 대출을 받지 않는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.SH행복주택의 우선순위 판단 기준은 모집공고일을 기준으로 삼습니다. 작성하신 내용 기준으로 보면, 2025년 12월 31일이 해당 기준일이 됩니다. 공고일 당시 서울시 해당 자치구에 거주하면서, 거주 기간 등 관련 요건을 충족해 1순위 6점을 받으셨다면, 신청 후 이사를 하더라도 당첨에는 영향을 주지 않습니다.행복주택에서는 모집공고일부터 입주할 때까지 계속해서 무주택 세대 구성원 자격을 유지하는 것이 가장 중요합니다. 우선순위와 배점은 모집공고일 현재의 상황으로 확정되기 때문에, 이후에 계약 만료로 타 지역으로 이사를 하더라도 이미 받은 우선순위 점수에는 변동이 없습니다.그래서 4월 말에 계약이 끝나 이사를 하시더라도, 당첨자 발표나 입주 자격 유지에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 입주 시점까지 반드시 무주택 자격을 계속 유지하셔야 하고, 혹시나 예기치 못한 상황에 대비해 SH공사 콜센터에 문의해 정확하게 본인 상황을 한 번 더 확인해보시는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.아파트를 아내 명의로 구입하면서 대출을 받을 경우, 남편이 받은 전세자금대출도 부부의 전체 부채로 함께 계산될 수 있습니다. 특히 대출 심사를 할 때 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함되어, 대출 한도가 줄어들 가능성이 높습니다. 하지만 전세자금대출은 실제로 주거를 위한 담보 성격이 있다 보니, 일반 신용대출에 비해 심사 기준이 다소 완화될 수 있습니다.생애최초 주택 구매자가 아니더라도 보다 저렴한 금리 조건을 원한다면, 특례보금자리론이나 디딤돌 대출 등 정부 정책 금융상품을 한번 확인해보시는 것이 좋습니다. 만약 아내의 소득이 최저임금 수준이라면, 소득 증빙에 따라 우대 금리나 추가 혜택을 받을 수 있는지도 살펴볼 필요가 있습니다.또한, 전세계약이 끝나기 전에 대출을 실행해야 한다면, 전세금 반환일과 아파트 잔금일을 잘 맞춰서 자금 운영에 문제가 없도록 신경 써야 합니다. 부부의 소득과 부채를 기준으로 대출 한도를 정확하게 파악하려면 거래하고 있는 은행을 직접 방문해 상담을 받아보시는 걸 권합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.일시적 2주택 비과세를 받으려면, 흔히 '1-2-3 법칙'이라고 부르는 핵심적인 순서와 각 기한을 제대로 지켜야 합니다.1. 핵심 순서 (1-2-3 법칙)- 1년 이상 지나서 새 집 구입: 기존 주택(A)을 산 뒤 최소 1년이 지난 후에 새 집(B)을 사야 합니다. 너무 빨리 새 집을 사면 일시적 2주택으로 인정받지 못해요.- 2년 이상 보유: 처분하려는 기존 주택(A)을 반드시 2년 이상 가지고 있어야 합니다. 만약 그 집이 조정대상지역에 있다면 2년 거주 요건까지 확인해야 하고요.- 3년 이내 매도: 새 집(B)을 산 날로부터 3년 안에 기존 집(A)을 팔아야 합니다.2. 귀하의 상황에 대입해 보면 (분양권이 있는 경우)질문자님처럼 분양권(C)을 이미 가진 상태에서 임대아파트(A)를 인수(분양전환)하는 경우는 조금 더 따져볼 부분이 있습니다.- 일반적으로는 기존 집(A)이 있는 상태에서 분양권(C)을 나중에 취득하는 쪽이 비과세가 유리한데, 질문자님께서는 반대로 분양권을 먼저 받은 후 임대아파트를 인수하게 된 상황이네요.- 이럴 땐 특례 규정이 적용돼서, 분양권이 실제로 주택으로 완공되는 시점(2030년 예정)을 기준으로 비과세 조건을 따지게 됩니다.- 새 아파트가 완공되기 전 또는 완공 후 3년 이내에 기존 주택(임대아파트)을 파시면 됩니다.- 입주 및 거주 조건: 새 아파트가 완공된 다음 3년 안에 세대원 전원이 이사를 해야 하고, 이사 후에는 최소 1년 이상 실제로 거주해야 합니다.3. 정리하자면,내년에 임대아파트를 인수하신 뒤, 2030년에 새 아파트가 완공되기 전이나, 완공된 이후 3년 안에 임대아파트를 매도하시면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 완공 후 정말 입주해서 1년 이상 살아야 한다는 점을 꼭 기억하셔야 해요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.먼저, 토지 분할 신청은 구청 민원실의 지적 부서에서 할 수 있습니다. 신청서 양식은 현장에 비치되어 있으니, 방문하실 때 매매계약서와 신분증도 꼭 챙기셔야 합니다. 단, 서류만 제출한다고 바로 분할이 되는 것은 아닙니다.가장 먼저 해야 할 일은 분할 측량을 신청하는 것입니다. 한국국토정보공사에 의뢰해 측량을 받은 후, 그 결과로 발급된 측량 성과도를 가지고 구청에 분할 허가를 신청하면 됩니다. 이때, 만약 개발행위 허가가 필요한 상황이라면, 미리 담당 공무원과 상의하시는 것이 좋습니다.토지 분할 신청은 현재 토지 소유자 혼자서도 가능하고, 필요시 매수인과 함께 방문하거나 위임장을 이용할 수도 있습니다. 분할이 끝나서 새 지번이 부여되면, 이후 등기소에서 소유권 이전 등기를 해야 매매가 법적으로 마무리됩니다.참고로, 지분할은 토지 면적이나 관련 법규에 따라 허용되지 않을 수도 있으니, 신청 전 해당 지자체에 분할이 가능한지 꼭 확인해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.재건축 아파트 전세 계약 시 4년 동안 거주할 수 있는지, 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 재건축을 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 다만, 이때도 철거 또는 건물 노후로 인한 안전문제 등 구체적인 사유가 있어야만 거절이 인정됩니다.단순히 사업시행계획인가 단계라는 이유만으로 임대인이 갱신을 거절하기는 쉽지 않습니다. 하지만 관리처분계획인가가 나오고 실제 이주가 시작되는 단계에 들어가면 상황이 달라집니다. 이주가 본격적으로 이루어지면 임차인은 법적으로 계약기간과 상관없이 퇴거해야 할 가능성이 높아집니다. 즉, 계약서상으로 4년 거주를 약속했다고 해도, 이주 시기가 앞당겨지면 실제로 그 약속이 지켜지지 않을 수 있습니다.주택임대차보호법에 따르면, 임대차 기간을 2년 미만으로 정해도 임차인은 최소 2년 동안 거주할 수 있는 권리와 계약갱신을 요구할 권리(2+2)가 있습니다. 그래서 ‘이주 전까지 거주한다’는 특약이 있더라도, 법적으로는 2년 또는 4년 거주가 보장됩니다. 하지만 실제로 이주가 시작되면 별다른 선택의 여지가 없는 경우가 많습니다.일반적으로 사업시행계획인가 단계에서 시공사 선정 중이라면, 실제 이주까지는 2~3년 정도 걸리는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 4년 거주를 보장받기는 현실적으로 위험 부담이 큽니다. 관리처분계획인가 일정에 따라 중간에 퇴거해야 할 수도 있으니, 계약 전 신중하게 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.매봉역 근처로 취업하신 것을 진심으로 축하드립니다. 서울에서 사회초년생의 출퇴근 효율성과 주거 환경을 모두 고려해서 몇 군데 추천드리고 싶습니다.가장 먼저 권해드리고 싶은 곳은 수서역 인근입니다. 현재 수서역 주변에는 보증금 천만 원에 월세 60만 원 정도의 매물들이 많이 나와 있어서 예산에 맞게 선택하실 수 있습니다. 수서역은 3호선이라 매봉역까지 환승 없이 네 정거장만 가면 도착할 수 있어 출퇴근 시간이 크게 줄어드는 게 큰 장점입니다.이 지역은 교통이 편리할 뿐만 아니라, 주변에 녹지도 많고 각종 편의시설도 잘 갖춰져 있어 사회초년생이 지내기에 쾌적한 환경을 자랑합니다. 매봉역과 가까운 양재동이나 포이동 일대도 함께 살펴보셔도 좋겠지만, 가성비와 교통편의를 모두 챙기고 싶으시다면 수서역 근처의 원룸이나 1.5룸 매물을 먼저 알아보시길 추천드립니다.좋은 집 찾으시길 진심으로 응원하겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.행복주택 신혼부부의 자격에서 가장 중요한 점은 본인과 배우자, 그리고 예비 배우자를 포함한 세대원 모두가 무주택자여야 한다는 것입니다.질문자님이 친형의 집에 동거인으로 전입신고를 해도, 본인 명의로 된 주택이 없다면 무주택 요건에는 문제가 없습니다. 형님은 법적으로 하나의 세대이긴 하지만, 동거인은 세대주와 주민등록상 한 집에 함께 적힐 뿐 주택 소유 여부를 따질 때 동일한 세대원으로 간주되지 않습니다.즉, 질문자님이나 앞으로 배우자가 되실 분이 집을 가지고 있지 않다면, 어디에 사는지는 상관없이 무주택자로 인정받아 신청할 수 있습니다. 다만, 소득과 자산 등 다른 조건도 함께 충족해야 하니, 입주자 모집 공고를 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.일 년 동안 자취할 곳을 찾고 계신다면, 아래 세 가지 방법을 추천드립니다.먼저, 대학가 근처 원룸을 살펴보세요. 학교 주변에는 대학생들을 위한 원룸이 많아서, 학기 단위나 1년 단위로 계약하는 게 흔합니다. 부동산에 방문하실 때 1년 계약을 원한다고 미리 말씀드리면, 조건에 맞는 방을 좀 더 쉽게 찾으실 수 있어요.두 번째는 오피스텔 단기 임대입니다. 요즘은 1년 미만 단기 계약이 가능한 오피스텔 매물도 많이 나오고 있습니다. 보증금이 조금 높을 수 있지만, 시설이 깨끗하고 보안이 잘 되어 있어 비교적 안전하게 지낼 수 있다는 장점이 있습니다.세 번째로는 쉐어하우스나 고시텔을 추천합니다. 쉐어하우스는 보통 6개월에서 1년 사이로 계약할 수 있고, 공동 공간을 함께 쓰기 때문에 비용 부담이 적은 편입니다. 고시텔은 월 단위로 계약이 가능해서 원하는 기간을 자유롭게 정할 수 있다는 점이 매력입니다.이외에도 부동산 앱에서 단기 임대 필터를 설정해서 검색하거나, 학교 커뮤니티의 방 양도 게시판을 확인해보는 것도 좋은 방법입니다. 원하시는 방을 꼭 찾으시길 바랍니다~!