재건축 아파트 전세계약 관련 문의 (신혼부부)
안녕하세요. 전세 계약 관련하여 문의드립니다.
자금 사정상 재건축이 진행 중인 아파트에 전세 계약을 검토하고 있습니다.
입지와 교통, 생활권이 좋아 고려 중이나 재건축 일정과 관련해 거주 기간이 걱정되어 확인드리고자 합니다.
현재 안내받은 내용으로는 올해 중 사업시행계획인가 고시 및 시공사 선정이 예상된다고 합니다.
저희는 서울시 신혼부부 임차보증금 이자지원 제도를 이용할 예정으로, 가능하다면 2년 + 계약갱신청구권을 활용해 총 4년 거주를 희망하고 있습니다.
부동산측에서는 충분하다거 설명주시긴 하는데 불안해서요..
이에 대해 아래 사항이 가능한지 확인 부탁드립니다
1. 사업시행계획인가 이후에도 계약갱신청구권(2년)을 임대인이 거부할 수 있는지
2.계약 시 ‘이주 전까지 거주 가능’ 등의 특약을 넣을 경우, 계약기간 종료 시에도 임차인이 원하지 않으면 즉시 퇴거해야 하는지, 혹은 계약서상 기간(2년 또는 2+2)이 우선되는지
추가로 재건축 진행 상황을 고려했을 때 4년 거주 가능성에 대한 실질적인 리스크가 어느 정도인지도 조언 주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
신혼부부로서 생애 첫 보금자리를 준비하시느라 고민이 많으시겠네요. 재건축 단지는 저렴한 전세가라는 큰 장점이 있지만, '주택임대차보호법'과 '도시 및 주거환경정비법'이 충돌하는 지점이 있어 매우 신중하셔야 합니다.
질문하신 두 가지 핵심 사항에 대해 실무적인 답변을 드립니다.
1. 사업시행인가 후 계약갱신청구권 거부 가능 여부
결론부터 말씀드리면, '사업시행인가' 단계만으로는 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
법적 근거: 임대인이 갱신을 거절하려면 "철거 또는 재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우"여야 하는데, 이때는 단순히 계획이 있는 정도가 아니라 관리처분계획인가가 나서 조만간 이주와 철거가 실제로 임박한 시점이어야 합니다.
사업시행인가 단계: 이 단계는 건축 계획을 확정하는 단계로, 실제 이주까지는 아직 관리처분인가라는 큰 산이 남아 있습니다. 따라서 단순히 사업시행인가를 받았다는 이유만으로는 2년 뒤 갱신권을 거부하기 어렵습니다.
2. '이주 전까지 거주' 특약과 계약 기간의 우선순위
이 부분이 가장 위험한 지점입니다. 법은 원칙적으로 임차인에게 유리하지만, 재건축은 예외입니다.
특약의 효력: "재건축 이주 시 즉시 퇴거한다"는 특약을 넣고 계약했다면, 2년 기간이 다 차지 않았더라도 관리처분인가 후 이주 공고가 나면 임차인은 나가야 할 가능성이 높습니다.
우선순위: 법원 판례는 재건축 사업의 공익적 성격을 인정하여, 관리처분인가에 따른 이주 단계에 접어들면 임대차 기간이 남았더라도 계약 해지가 가능하다고 봅니다. 즉, '계약서상 2년'보다 재건축법에 따른 '이주 명령'이 우선할 수 있습니다.
3. 실질적인 4년 거주 가능성 및 리스크 분석
현재 사업시행인가 고시 및 시공사 선정 단계라면, 냉정하게 보았을 때 4년 거주는 '운'에 맡겨야 하는 상황입니다.
표준 스케줄: [사업시행인가] → [조합원 분양신청] → [관리처분인가] → [이주 및 철거] 순으로 진행됩니다. 통상 사업시행인가부터 이주까지 2년~4년 정도 소요됩니다.
리스크: 속도가 빠른 단지라면 2~3년 안에 이주가 시작될 수 있습니다. 이 경우 2년은 채울 수 있으나, 계약갱신권을 쓰는 시점(2년 후)에 이미 관리처분인가가 나서 갱신이 불가능할 리스크가 매우 큽니다.
이자 지원 제도 관련: 신혼부부 이자지원 제도는 '전입유지'가 필수입니다. 만약 4년을 채우지 못하고 이주 때문에 중도에 나오게 되면, 대출금을 상환하거나 다른 집으로 목적물 변경을 해야 하는 번거로움이 발생합니다.
부동산 측에서 "충분하다"고 하는 말은 '지금 당장 쫓겨날 일은 없다'는 뜻이지, '4년을 보장한다'는 뜻이 아닙니다.
관리처분인가 시점을 확인하세요: 만약 올해 사업시행인가가 난다면, 내년 말이나 내후년 초에 관리처분인가가 날 가능성이 큽니다. 즉, 2년은 무사히 살 수 있으나 갱신권을 써서 4년까지 사는 것은 불투명합니다.
이사 비용 및 보상: 재건축 이주로 인해 나갈 때는 이사비 지원 등을 받기 어렵습니다(세입자 보상은 사업시행인가 고시일 훨씬 이전부터 거주한 경우에만 해당).
특약 협의: "재건축으로 인해 2년 미만 거주 후 퇴거 시, 중개보수는 임대인이 부담한다"는 특약을 넣어 중도 퇴거 리스크를 최소화하시기 바랍니다.
신혼부부로서 안정적인 주거가 최우선이라면 사업시행인가가 나지 않은 '조합설립인가' 단계의 단지를 가시거나, 차라리 마음 편히 일반 아파트를 선택하시는 것이 정신 건강과 가계 계획에 이로울 수 있습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
신혼부부로 첫 보금자리를 마련하시는 시기에 재건축이라는 특수한 상황 때문에 신경이 많이 쓰이시겠습니다.
신혼부부에게 낮은 전세가는 분명히 큰 메리트이기는 한데요, 하지만 재건축단지는 시간이 많이 걸리는 변수가 있어서 그것을 염두에 두어야 합니다.
1. 사업시행계획인가 이후 계약갱신청구권 거부 가능 여부
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제7호에 따르면, 임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절하려면 다음 중 하나에 해당해야 합니다.
가. 임대차계약 체결 당시 재건축 계획을 매우 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우 (안전진단 D, E등급 등)
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
결과적으로, 단순히 "사업시행계획인가가 났다"는 사실만으로는 갱신권 거절이 어렵습니다. 하지만 관리처분계획인가 단계에 진입하면 '다' 항목(도시 및 주거환경정비법 등)에 해당하여 임대인이 법적으로 갱신을 거절할 수 있게 됩니다. 따라서 2년 뒤 갱신 시점에 해당 단지가 어느 단계에 있느냐가 관건입니다. 그래서 갱신시점이 중요하게 됩니다.
2. '이주 전까지 거주' 특약과 계약 기간의 우선순위
결론부터 말씀드리면, 임대차보호법은 강행규정이므로 세입자에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.
2년 미만 거주 특약: 만약 특약에 "1년만 살고 이주 시 퇴거한다"고 적었더라도, 임차인은 법적으로 보호받는 최소 2년의 기간을 주장하며 거주할 수 있습니다.
계약갱신청구권(2+2): 하지만 재건축 단지에서는 상황이 다릅니다. 재건축 사업이 진행되어 관리처분계획인가가 떨어지고 '이주 명령'이 내려지면, 임대차보호법보다 정비사업 관련 법령이 우선시되는 경향이 있습니다. 이때는 갱신권을 사용했더라도 이주 시점에 맞춰 퇴거해야 할 가능성이 매우 높습니다.
주의해야 하실 사항은 이주 전까지 거주한다는 특약은 보통 2년거주를 기준으로 해당 기간을 보장받지 못할 정도로 사업이 급박하게 진행될 때, 퇴거 독려용으로 특약을 넣는 경우가 많기 때문에 이런 경우를 생각하셔야 합니다.
마지막으로 실질적 리스크에 대해 문의를 주셨는데요... 사실 다소 불확실합니다. "충분하다" 는 말은 공감하기가 어렵네요. 4년을 거주하는 기준으로는요.
통상적으로 사업시행인가에서 이주까지 보통 3-5년이 소요가 됩니다. 현재 상태로 2026년 사업시행인가 단계라면 늦어도 2030년에는 관리처분인가와 이주 공고가 날 가능성이 아주 높습니다. 그 전에 날 수도 있습니다.
이런 경우 이자지원은 임대차계약 기간에 연동되기 때문에 재건축으로 퇴거하게 되는 경우 전세대출을 상황해야 하거나 급하게 새 집을 구할 때 대출 연장 문제가 발생할 수 있습니다.
이점 고려하시어 판단하시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으셨겠네요
결론은
1.
임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절할수는 없습니다.
임대인이 실거주를 하거나 건물이 노후화되어 안전사고 우려가 있는등 아주예외적인 사유가 아닌이상 재건축 진행을 이유로 갱신권을 거절할수 없습니다.
하지만 관리처분 단계에서는 이주가 시작되면 상황이 잘라집니다. 법적으로 건물을 철거해야하므로 임차인은 더이상 거주할 권리를 주장할수 없습니다.
2.
서울 재건축이 사업시행인가부터 이주까지 보통 3~4년정도 걸립니다. 2년거주후 갱신권을 쓰려는 시점에 이주 공고가 날 확률이 높습니다.
잘 해결되시기를 기원합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
사업시행계획인가 이후 임대인은 계약갱신청구권을 거부할수 있습니다
계약서 특약으로 일정 기간 거주 보장은 가능하지만, 법적 강제력은 일정 한계가 있습니다
실제 4년 거주 가능성은 재건축 일정, 임대인 협의, 법적 분쟁 가능성에 따라 변동됩니다
2+2년 계약갱신 + 특약으로 어느 정도 거주 가능성 확보 가능하지만, 사업시행계획인가 이후에는 임대인의 갱신 거부 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
사업시행계획인가 이후라도 실제 관리처분인가·이주개시 전까지는 계약갱신청구권 행사가 원칙적으로 가능합니다. 다만 계약서에 이주 전까지 거주 가능 등의 특약을 넣으면, 이주개시가 확정된 시점에는 갱신청구권보다 특약이 우선되어 갱신이 거절될 가능성이 큽니다. 계약기간은 기본적으로 2년 또는 2+2가 우선이지만, 재건축 이주가 임박하면 임대인이 실거주·철거 사유로 종료를 주장할 수 있습니다. 현재 단계라면 4년 거주는 가능성은 있으나, 사업 속도가 빨라질 경우 중간 퇴거 리스크는 분명히 존재합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 사업시행인가가 났다고 해서 자동으로 갱신청구권이 막히는 것은 아니지만 실제 이주, 철거 시점이 가까워질수록 임대인의 갱신거절 정당성이 커지므로 유의하시길 바랍니다.
2. 계약서상 기간을 명확히 2년으로 적고 재건축 이주가 그 기간 중에 오면 당사자 합의로 조기 종료할 수 있다는 정도로 특약을 기재하는 방식이라면 원칙적으로 기간이 우선되고 조기 종료는 합의가 있어야 합니다.
반대로 이주 시까지로 계약기간을 한다는 식 특약이라면 이주 통지가 오면 그 시점에 계약 종료로 해석될 여지가 큽니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
재건축 아파트 전세 계약 시 4년 동안 거주할 수 있는지, 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 재건축을 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 다만, 이때도 철거 또는 건물 노후로 인한 안전문제 등 구체적인 사유가 있어야만 거절이 인정됩니다.
단순히 사업시행계획인가 단계라는 이유만으로 임대인이 갱신을 거절하기는 쉽지 않습니다. 하지만 관리처분계획인가가 나오고 실제 이주가 시작되는 단계에 들어가면 상황이 달라집니다. 이주가 본격적으로 이루어지면 임차인은 법적으로 계약기간과 상관없이 퇴거해야 할 가능성이 높아집니다. 즉, 계약서상으로 4년 거주를 약속했다고 해도, 이주 시기가 앞당겨지면 실제로 그 약속이 지켜지지 않을 수 있습니다.
주택임대차보호법에 따르면, 임대차 기간을 2년 미만으로 정해도 임차인은 최소 2년 동안 거주할 수 있는 권리와 계약갱신을 요구할 권리(2+2)가 있습니다. 그래서 ‘이주 전까지 거주한다’는 특약이 있더라도, 법적으로는 2년 또는 4년 거주가 보장됩니다. 하지만 실제로 이주가 시작되면 별다른 선택의 여지가 없는 경우가 많습니다.
일반적으로 사업시행계획인가 단계에서 시공사 선정 중이라면, 실제 이주까지는 2~3년 정도 걸리는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 4년 거주를 보장받기는 현실적으로 위험 부담이 큽니다. 관리처분계획인가 일정에 따라 중간에 퇴거해야 할 수도 있으니, 계약 전 신중하게 확인하시기 바랍니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
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