답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.이사 갈 집의 잔금을 치르기 전에도 집을 미리 확인할 수 있습니다. 특히 집이 비어 있다면, 임대인이나 부동산 중개업소에 정중하게 부탁해서 가구 배치나 실측을 위해 방문할 수 있습니다. 다만, 이런 방문은 임대인의 배려에 따른 것이기 때문에 미리 양해를 구하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.법인 임차인을 임대인이 꺼리는 가장 큰 이유는 세무 행정이 번거롭기 때문입니다. 법인이 월세를 비용으로 처리하려면 세금계산서를 발급받거나 현금영수증을 받아야 하는데, 대부분의 개인 임대인은 사업자 등록이 되어 있지 않거나 이런 추가적인 세금 신고 절차 자체를 번거롭게 여깁니다.특히 임대인이 부가가치세 면세 대상인 주택 임대업자라면, 법인에서 증빙 서류를 요구할 때 기존에는 신경 쓰지 않던 각종 문서 작업까지 챙겨야 해 부담이 커질 수 있습니다. 또, 법인 임차인은 전세권 설정이나 보증금 반환 절차에서 일반 임차인보다 더 까다로운 조건을 제시하는 경우도 많아 임대인 입장에선 심리적 부담이 생기기도 합니다. 집주인 입장에서는 결국 공실을 피하는 게 우선이기 때문에, 법인 비용 처리 방식과 관련된 부분은 중개사를 통해 구체적으로 조율해보는 게 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 임대소득의 귀속 시기는 원칙적으로 ‘지급기일’을 기준으로 합니다. 예를 들어, 사례처럼 월세 계약일이 2025년 11월 5일이고, 12월분 월세를 2026년 1월 5일에 받았다면, 이 소득은 2026년도 소득으로 보고 신고하셔야 합니다.소득세법에서도 임대소득의 귀속 시점을 ‘계약에 따라 정한 지급일’이 속하는 연도로 규정하고 있습니다. 그래서 만약 2025년 12월 5일부터 2026년 1월 4일까지의 월세를 1월 5일에 받기로 계약했거나 실제로 그때 받았다면, 이 금액은 전부 2026년 귀속분이 됩니다.즉, 월세를 일별로 쪼개서 12월분과 1월분으로 나눠 신고하는 게 아니라, 약속된 지급일을 기준으로 그 해의 소득으로 구분하시면 되는 겁니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않아 대항력이 없는 상태에서 집주인이 바뀌면 임차인은 원칙적으로 새 주인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 따라서 새 주인이 퇴거를 요구할 경우 기존 계약 기간이 남아있더라도 거부하기 어렵고 보증금을 받고 나가야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.가장 중요한 보증금 반환의 경우 대항력이 없으므로 새 주인이 보증금 반환 의무를 자동으로 승계하지 않습니다. 별도의 채무 인수 합의가 없다면 보증금은 계약 당사자인 이전 집주인에게 청구하여 돌려받는 것이 원칙입니다. 대항력이 없으면 새 주인이 보증금을 돌려줄 법적 의무가 없기 때문에 자칫 보증금 회수가 어려워질 위험이 있습니다.결론적으로 대항력이 없는 임차인은 보호받기 취약한 위치에 있으므로 이사 시점에 이전 집주인에게 보증금을 확실히 돌려받아야 합니다. 만약 새 주인과 계속 계약을 유지하고 싶다면 보증금 반환 주체를 명확히 하는 새로운 계약서를 작성하는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다."만약 임대차 목적물의 소유권이 제3자에게 이전될 경우, 임차인은 임대차 승계를 거부할 수 있다. 이때 임차인이 퇴거하면 임대인은 전세보증금 전액을 즉시 반환해야 한다. 그리고 임대차 계약 기간이 종료되었음에도 임대인이 보증금 반환을 지연할 경우, 임대인은 지연 기간 동안 미반환 보증금에 연 5퍼센트의 이율을 적용한 지연이자를 보증금과 함께 임차인에게 지급해야 한다."이 특약은 소유주가 바뀌었을 때 임차인의 승계 거부권과 계약 종료 후 보증금이 제때 반환되지 않았을 때의 지연이자 지급 의무를 명확하게 규정한 내용입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.새로운 임대인에게 임차권이 자동으로 넘어가는 것을 원하지 않고, 기존 임대인에게 바로 보증금을 돌려받고 싶다면 계약서에 이러한 내용이 명확하게 담긴 특약을 반드시 넣어야 합니다. 실제로 대법원 판례에 따르면, 임차인이 임대차 목적물이 매도될 때 임대차계약의 승계를 원하지 않는다면 이의를 제기해 계약을 해지할 수 있습니다.확실한 권리 보호를 위해 아래와 같은 특약 문구를 추천합니다.“임대인이 해당 목적물을 제3자에게 매도하거나 양도할 경우, 반드시 사전에 임차인에게 통지해야 한다. 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않아 계약 해지 의사를 밝히면, 임대인은 이를 즉시 수용하고, 매매 잔금 지급일 또는 소유권 이전 등기일 중 더 빠른 날까지 보증금 전액을 반환한다. 만약 반환이 지연될 경우에는 임대인이 지연 손해금을 지급해야 하며, 매매 계약으로 인한 임차권 승계는 무효로 한다.”이런 특약을 넣으면 임차인 입장에서 한층 더 안전하게 보호받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 경매가 시작되었다고 해서 바로 집을 비워야 하는 건 아닙니다. 경매 절차는 생각보다 오래 걸릴 수 있고, 대체로 낙찰자가 잔금을 모두 내고 소유권을 완전히 넘겨받기 전까지는 주택에 계속 살 수 있습니다.낙찰자가 대금을 내면 소유권이 바로 이전되지만, 그 뒤에도 실제로 집을 비워주는 명도 과정이 남아 있습니다. 이사 날짜를 조율하거나 이사 비용 등에 대해 낙찰자 요구하는 시간도 필요할 수 있습니다. 만약 경매가 계속 유찰되면 새 낙찰자가 나올 때까지 거주 기간이 더욱 길어질 수 있죠.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.공인중개사가 확인·설명의무를 위반했을 때 과태료나 업무 정지와 같은 처분 절차는 행정절차법을 따르게 됩니다. 보통 구청에서 공인중개사에게 의견 제출 통지서를 등기 우편으로 보내면, 그때부터 최종 처분 결정까지는 대략 2주에서 4주 정도 걸립니다.구청이 보내는 이 등기 우편은 사전 통지의 성격을 가지며, 중개사에게는 일반적으로 10일 이상 의견을 제출할 수 있는 시간이 주어집니다. 만약 중개사가 이 기간 안에 이의 신청이나 반박 자료를 내면 담당 공무원이 이를 추가로 검토하게 되어 전체 진행 기간이 다소 늘어날 수 있습니다.반대로 별다른 해명 자료가 없거나, 중개사가 의견을 내지 않는 경우에는 제출 기한이 지나자마자 곧바로 처분 결과 통지서가 발송됩니다. 그래서 의견 제출 마감일을 기준으로 보통 약 일주일 이내에 최종 결과가 나오는 편입니다. 다만, 구청의 업무량이나 해당 사안의 복잡성에 따라 일정이 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.돈암 6구역의 영업보상 기준일은 정비구역 지정 공람공고일인 2017년 8월 10일입니다. 영업보상을 받으려면 이 기준일 이전부터 현재까지 해당 장소에서 직접 영업을 하면서, 필요한 인적·물적 시설을 갖추고 있어야 합니다. 그런데 2025년 2월에 사업을 인수하신 경우에는 기준일 이후에 영업을 시작한 것이기 때문에, 원칙적으로는 영업손실보상 대상에 해당하지 않습니다. 또한, 이전 임차인의 영업 기간을 이어받는 방식으로 보상 자격을 인정받는 방법은 법적으로 존재하지 않습니다.임대인이 사실과 다르게 안내한 부분에 대해 손해배상을 청구하려면, 구체적인 증거나 계약서 특약이 필요합니다. 만약 구두로만 약속이 오갔다면, 이를 입증하기가 현실적으로 매우 어렵습니다. 다만, 임대인이 시설 투자를 유도한 정황이 명백히 드러난다면, 신의성실의 원칙 위반 여부를 법률 전문가와 함께 검토해 볼 수 있습니다.원상복구 조항이 있는 경우 철거 비용은 원칙적으로 임차인이 부담해야 하지만, 재개발 구역에서는 조합의 철거 계획에 따라 비용 부담이 면제되는 경우도 있으니, 사전에 조합과 협의해 보시는 것이 좋겠습니다. 주거이전비는 일반적으로 세입자에게 지원되지 않지만, 상가 세입자라면 일정 요건을 충족할 경우 이사비와 이전비 등을 받을 수 있습니다. 자세한 내용은 조합에 직접 문의해 확인하는 것이 가장 정확합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.디딤돌대출을 이용할 때 부동산 전자계약을 체결하면, 0.1퍼센트포인트의 우대금리를 받을 수 있어 꽤 유용합니다. 전자계약을 공인중개사에게 요청하는 건 소비자의 당연한 권리이니, 부담 갖지 않으셔도 됩니다.다만, 모든 중개업소가 전자계약 시스템에 가입된 건 아니라서 계약 전에 미리 가능한지 확인하는 것이 좋습니다. 만약 가입이 안 돼 있다면, 중개사가 시스템에 회원가입만 하면 바로 이용할 수 있습니다.과정도 복잡하지 않습니다. 중개사가 계약 내용을 시스템에 입력하면, 매수인과 매도인이 각자 본인 명의의 스마트폰으로 알림톡을 받고, 공동인증서 등으로 전자서명을 하면 계약이 끝납니다. 종이 계약서 없이도 확정일자가 자동으로 부여돼서 편리하고, 대출 심사 때 필요한 서류도 줄어듭니다. 전자계약을 하는 이유가 금리 우대 때문이라고 중개사에게 명확하게 말씀드리면, 절차도 더 수월하게 진행될 거예요.