답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전자계약을 체결했다면 부동산 거래신고는 자동으로 처리됩니다. 하지만 규제지역이거나 일정 금액 이상이라면 자금조달계획서와 증빙서류는 별도로 제출해야 합니다. 그 외에 필요한 서류는 대부분 대출 심사와 등기 이전을 위한 것입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.건물 매입가보다 대출이 많은 소위 깡통 건물은 매우 위험합니다. 특히 법인 명의의 건물은 법인 파산 시 보증금 회수가 더 어려울 수 있습니다. 시세보다 현저히 저렴한 월세는 임차인을 빨리 구하려는 유인책일 가능성이 큽니다.경매가 진행될 경우 선순위 근저당권인 1금융권과 법인 채무가 먼저 변제되므로 귀하의 보증금은 후순위로 밀려 한 푼도 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 보증금이 소액이라 하더라도 상가임대차보호법상 최우선변제금을 초과한다면 보호받기 어렵습니다.안전한 거래를 위해서는 대출금과 보증금의 합계가 건물 시세의 60에서 70퍼센트 이하인 곳을 선택해야 합니다. 현재 상황은 전형적인 위험 신호이므로 아무리 조건이 매력적이어도 계약을 피하시길 권고합니다. 전문가들은 이런 매물을 절대 추천하지 않습니다. 본인의 소중한 자산을 지키는 것이 최우선입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 우려하시는 대로 매물 잠김 현상이 나타날 가능성이 높습니다. 양도세 부담이 커지면 다주택자 입장에서는 매도 실익이 크게 줄어들기 때문에 굳이 지금 팔 이유가 사라지게 됩니다. 결국 매도보다는 보유를 선택하며 정책이 바뀔 때까지 버티거나 자녀에게 증여하는 방식을 택할 확률이 높습니다. 시장에 매물이 나오지 않으면 거래량이 줄어들고 가격 하락세도 둔화되거나 오히려 호가가 유지되는 현상이 발생할 수 있습니다. 따라서 세금 규제가 강화되면 다주택자의 매도 유인은 감소하여 시장 내 유통 물량이 줄어드는 결과로 이어질 것입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.오피스텔도 실질적인 용도가 주거용이고 전입신고를 마치면 주택임대차보호법의 적용을 받아 소액임차인 최우선변제 대상이 됩니다 따라서 첫 번째 질문처럼 주거용 오피스텔에 전입신고를 하면 최우선변제를 받을 수 있으며 두 번째 질문인 업무용 오피스텔이라도 실제 주거 목적으로 사용하고 전입신고가 가능하다면 동일하게 보호받을 수 있습니다 세 번째 질문에서 언급된 오피스텔은 최우선변제가 안 된다는 말은 틀린 내용이며 대항력 요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추면 소액임차인 최우선변제권도 당연히 인정됩니다 결론적으로 공부상 용도보다 실질적 사용 용도와 전입신고 유무가 핵심이므로 안심하고 요건을 갖추시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.도시 블록형 주택은 도심 내 저층 주거지의 주거 환경을 개선하기 위해 도입된 새로운 주거 형태입니다. 이는 개별 필지 단위로 집을 짓는 기존 방식에서 벗어나 여러 개의 필지를 하나의 블록으로 묶어 통합 개발하는 방식을 의미합니다. 외관상으로는 타운하우스나 테라스하우스와 유사한 형태를 띠며 단지 내에 공동 이용 시설이나 녹지 공간을 효율적으로 배치할 수 있는 장점이 있습니다. 일반적인 단독 주택이나 다가구 주택이 개별적인 경계에 집중한다면 블록형 주택은 단지 전체의 통일감과 쾌적함을 강조합니다. 최근 정부의 주택 공급 대책 중 하나로 주목받고 있으며 노후된 저층 주거지를 체계적으로 정비하여 주택 공급을 확대하는 대안으로 활용되고 있습니다. 이를 통해 도심 내 토지 이용 효율을 높이고 주거의 질을 향상하는 효과를 기대할 수 있습니다. 한정된 부지 내에서 공동체 기능을 강화하면서도 사생활을 보호하는 균형 잡힌 주거 모델로 평가받습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.서울에서 보증금 100만 원에 월세 23만 원이라는 조건은 현재 시장 시세에 비추어 볼 때 지극히 비현실적이며, 전형적인 미끼 매물일 가능성이 매우 높습니다. 신축급 복층 원룸이 관악구 봉천동에서 이 가격에 나오는 것은 사실상 불가능하며, 실제 방문 시 매물이 이미 나갔다거나 하자가 있다는 핑계로 다른 비싼 방을 권유할 확률이 큽니다. 자취방 가격이 천차만별인 이유는 입지, 교통, 인프라, 건물의 노후도에 따라 가치가 급격히 달라지기 때문입니다. 인프라가 좋고 놀 거리가 많은 서울이나 수원, 화성 등지는 수요가 몰려 임대료가 높게 형성될 수밖에 없습니다. 독립을 처음 준비하신다면 무조건 저렴한 곳을 찾기보다, 평균 시세를 먼저 파악하고 직접 발품을 팔아 보안과 편의시설을 꼼꼼히 확인하는 것이 안전합니다. 허위 매물에 속지 않도록 조심하시고, 신뢰할 수 있는 플랫폼과 공인중개사를 통해 정보를 수집하시길 권장합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전입신고와 대항력 문제를 해결하기 위해 가장 추천하는 방법은 임차권등기명령 제도 활용입니다.현재 상황에서 새로운 집으로 전입신고를 하면 기존 집의 대항력과 우선변제권이 즉시 상실됩니다. 보증금 오천만원이 당장 필요하지 않더라도 안전하게 돌려받기 위해서는 법적 권리를 유지하는 것이 필수적입니다.가장 좋은 시나리오는 계약 종료 후 법원에 임차권등기명령을 신청하는 것입니다. 등기부등본에 임차권이 기재된 것을 확인한 뒤에 새로운 집으로 전입신고를 하면 기존 집의 대항력이 그대로 유지됩니다.만약 집주인과 합의가 가능하다면 가족 중 일부의 전입을 기존 집에 남겨두는 방법도 있습니다. 안전을 위해 가급적 임차권등기를 마치고 이동하시길 권장합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.대출 과정에서의 SGI 보증은 전세자가 은행에서 전세 자금을 빌릴 때, SGI서울보증이 "이 사람이 돈을 못 갚으면 우리가 대신 갚아주겠다"라고 약속하는 보증서를 써주면 은행이 그걸 믿고 돈을 빌려주는 시스템을 의미합니다. 따라서 대출 과정에서의 SGI 보증료와 전세 사기 방지를 위한 전세보증보험(반환보증)은 완전히 별개의 상품입니다. 대출 시 발생하는 보증료는 은행이 대출금을 회수하기 위해 가입하는 담보 성격이며, 본인의 보증금을 지키기 위해서는 반드시 전세금 반환보증보험에 따로 가입하셔야 합니다.​가입 시점은 잔금을 치르고 전입신고와 확정일자를 받은 직후에 바로 진행하시는 것이 가장 안전하며, 늦어도 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전에는 신청을 완료해야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.아파트 담보 대출은 현재 소유한 집을 담보로 잡는 경우도 있지만 새로 이사 갈 집을 담보로 설정하여 받는 주택구입자금대출이 일반적입니다. 질문자님처럼 기존 아파트를 팔고 신축 아파트로 이사하는 상황이라면 새로 매수하는 신축 아파트를 담보로 대출을 신청하시면 됩니다. 이때 무주택자 신분으로 대출을 신청하게 되므로 오히려 유주택자보다 대출 한도나 조건 면에서 유리할 수 있습니다. 은행은 새로 구입할 아파트의 가치를 평가하여 대출 가능 금액을 결정하므로 담보가 사라질까 봐 걱정하실 필요는 없습니다. 다만 대출 가능 여부와 한도는 질문자님의 소득과 신용 점수 그리고 규제 지역 여부에 따른 주택담보대출비율인 엘티브이 등에 따라 달라집니다. 따라서 계약 전 미리 거래 은행을 방문하여 새로 입주할 아파트의 시세를 바탕으로 대출 상담을 받아보시는 것이 가장 확실하고 안전한 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.보관이사로 인해 공백기가 발생하는 경우 동생의 거주지로 전입신고를 할 때는 세대주인 동생 아래에 세대원으로 들어가는 전입 방식을 선택하시면 됩니다. 같은 주소지에 두 명의 세대주가 있는 별도 세대 구성은 가족 관계상 까다로울 수 있으므로 동생을 세대주로 유지하고 본인과 배우자가 세대원으로 합류하는 것이 가장 간편합니다. 1월 30일에 실행될 생애최초 주택담보대출의 경우 대출 신청 시점과 실행 시점에 무주택 요건만 유지된다면 15일간 타인의 주소지에 거주하는 사실만으로는 대출 자격에 부정적인 영향을 미치지 않습니다. 성인 형제자매는 주택도시기금 대출이나 일반 주담대에서 주택 수를 합산하는 '세대원' 범위에 포함되지 않기 때문입니다. 즉, 동생 집에 세대원으로 들어가더라도 본인의 무주택 자격은 그대로 유지되며 대출에 지장을 주지 않습니다. 다만 금융기관에 따라 전입 세대 열람 내역을 요구할 수 있으니 대출 담당자에게 일시적인 거소 이전 사실을 미리 알리는 것이 안전합니다. 새 아파트로 잔금을 치르고 이사한 직후에는 즉시 해당 주소지로 전입신고를 마쳐 대출 부대조건인 실거주 의무를 준수하시기 바랍니다.