오피스텔 최우선변제금 소액임차인 문의
1. 용도가 주거용 오피스텔인 경우 전입신고하면
소액임차인 최우선변제 받을수있나요?
2. 용도가 업무용인데 전입신고 가능한곳이라면
전입신고 후 소액임차인 최우선변제 받을수있나요?
3. 오피스텔은
"대항력·우선변제는 포함되지만
소액임차인 최우선변제는 포함되지 않는다."라는 말도있던데 틀린건가요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
주거용 오피스텔은 대항력과 우선변제권은 인정되나 소액임차인 최우선변제는 적용되지 않으며 업무용 오피스텔도 주거용으로 판단되지 않기 때문에 동일하게 해석되는 경우가 대부분입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 주거용 오피스텔도 결과적으로 주택으로 보기 떄문에 소액임차인 최우선 변제에도 해당이 됩니다 단, 최우선 변제를 위해서는 전입신고를 통한 대항력을 갖추고, 반드시 배당요구 종기전 배당요구를 하셔야 합니다. 그리고 현재기준이 아닌 등기부상 선순위 근저당 등기접수일 기준의 지역별 소액임차인 최우선 변제를 확인하셔애 합니다.
2. 전입신고를 하여 대항력을 갖추신다면 가능합니다,
3. 질문과 같이 대항력과 우선 변제권을 포함하지만 최우선 변제에 해당되지 않는 경우는 크게 보증금이 지역별 소액임차인 기준을 초과한 보증금일 경우가 있을수 있고, 별도의 배당요구등을 하지 않은 경우에 발생될수 있습니다.
1. 받을 수 있습니다.
2. 1번과 같은 말입니다. 받을 수 있습니다.
3. 오피스텔도 주거용으로 사용(전입신고) 하면 주거용 최우선변제금, 상업용으로 사용(사업자신고) 하면 상임법상 최우선변제금 대상이 됩니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
오피스텔은 용도상 주거용과 사무실용도로 엄격히 구분하고 있습니다
따라서 주거용은 전입신고를 할수 있어 최우선변제를 받을수 있지만 사무용도는 전입자체를 허가하지 않습니다
그러므로 사무실용도로 신고하여 최우선변제를 받기위하여 확정일자를 받아놓기 바랍니다
일부 사무실용도로 임대하기 어려울깨 임대인은 주거용으로 구조를 바꾸어 임대하는 경우가 종종있으니 잘 살펴보시고 계약하시기를 바랍니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
오피스텔도 실질적인 용도가 주거용이고 전입신고를 마치면 주택임대차보호법의 적용을 받아 소액임차인 최우선변제 대상이 됩니다 따라서 첫 번째 질문처럼 주거용 오피스텔에 전입신고를 하면 최우선변제를 받을 수 있으며 두 번째 질문인 업무용 오피스텔이라도 실제 주거 목적으로 사용하고 전입신고가 가능하다면 동일하게 보호받을 수 있습니다 세 번째 질문에서 언급된 오피스텔은 최우선변제가 안 된다는 말은 틀린 내용이며 대항력 요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추면 소액임차인 최우선변제권도 당연히 인정됩니다 결론적으로 공부상 용도보다 실질적 사용 용도와 전입신고 유무가 핵심이므로 안심하고 요건을 갖추시기 바랍니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
오피스텔의 소액임차인 최우선변제 여부는 공부상 용도가 아닌 '실제 사용 목적'과 '전입신고 여부'에 따라 결정됩니다.
1. 주거용 오피스텔과 최우선변제
주거용 오피스텔에 거주하며 전입신고를 마쳤다면 주택임대차보호법의 보호 대상이 됩니다. 따라서 보증금이 해당 지역의 소액임차인 범위 내에 있다면, 경매 시 다른 담보물권자보다 우선하여 최우선변제금을 받을 수 있습니다.
2. 업무용 오피스텔의 전입신고와 보호
오피스텔의 공부상 용도가 '업무용'이더라도 임차인이 실제 거주 목적으로 사용하며 전입신고를 했다면 소액임차인 보호를 받을 수 있습니다. 우리 법원은 건물의 용도를 서류상이 아닌 실제 현황에 따라 판단하기 때문입니다. 다만, 계약 시 '전입신고 불가' 특약을 맺었음에도 강행할 경우 임대인과의 법적 분쟁이나 손해배상 청구가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.
3. 오해의 소지가 있는 정보 바로잡기
"오피스텔은 최우선변제에 포함되지 않는다"는 말은 명백히 틀린 사실입니다.
대항력 및 우선변제권: 전입신고와 확정일자를 통해 확보합니다.
최우선변제권: 전입신고(대항요건)만으로도 소액보증금 범위 내라면 확정일자 유무와 상관없이 인정됩니다.
오피스텔도 주거로 사용한다면 일반 주택과 동일한 법적 지위를 갖습니다.
4. 주의사항
기준 시점: 소액임차인 여부를 판단하는 보증금 기준은 현재 시점이 아니라, 해당 오피스텔 등기부등본에 기재된 '선순위 담보권(근저당 등) 설정일' 기준의 법령을 따릅니다.
낙찰가의 1/2: 최우선변제금은 아무리 보증금이 소액이어도 해당 주택 낙찰 가격의 2분의 1 범위 내에서만 지급됩니다.
오피스텔은 매매가 대비 전세가가 높은 경우가 많으므로 최우선변제금만 믿기보다는 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 사전에 꼭 확인하시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주거용 오피스텔이든 업무용 오피스텔이든 상관없이 전입신고를 하고 거주하게되면 주택임대차보호법을 적용받아서 최우선변제 대상 금액인 경우 소액보증금에 대해 경매시 선순위권리에 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. 하지만 업무용 오피스텔인 경우에는 보통 임대인이 전입신고를 금지하고 있기에 임의로 전입신고를 하시는 경우 임대인과 분쟁이 발생할 수 있습니다.
1. 용도가 주거용 오피스텔인 경우 전입신고하면
소액임차인 최우선변제 받을수있나요?
==> 네 가능합니다. 이러한 경우 경매개시 결정등기 이전에 전입신고 등이 되어 있어야 합니다
2. 용도가 업무용인데 전입신고 가능한곳이라면
전입신고 후 소액임차인 최우선변제 받을수있나요?
==> 네 가능합니다. 주임법에 따르면 위반건축물, 건축물용도에 상관없이 전입신고를 하여 주거용으로 사용하는 경우 주임법에 따라 보호대상입니다,
3. 오피스텔은
"대항력·우선변제는 포함되지만
==> 문제가 되지 않습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 네 가능합니다. 주거용 오피스텔 + 전입, 확정일자 기준으로 소액임차인 최우선 변제 가능합니다.
2. 업무용 오피스텔도 상가건물임대차보호법 소액임차인의 최우선변제 제도가 따로 있어 요건만 맞으면 가능합니다.
3. 오피스텔 최우선변제가 안된다는 말은 틀린 말입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
오피스텔도 주거용으로 실제 사용 + 전입신고가 되면 소액임차인 최우선변제 받을 수 있습니다
단, 형식(등기상 용도)보다 실제 주거 사용이 핵심입니다
업무용 오피스텔이라도 실제 주거 + 전입신고면
소액임차인 인정된 판례가 다수입니다
단, 위장전입·형식적 거주면 부인될 수 있습니다
요즘 실무·경매법원 기준은 오피스텔이라도
주거용 사용,전입신고,소액보증금 요건 충족이 되면 최우선변제 인정됩니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
주거용 오피스텔의 경우 전입신고와 확정일자를 갖춘다면 소액임차인 최우선 변제가 가능하며 업무용은 불가합니다 즉 마지막 3번의 질문도 주거용 오피스텔의 경우 최우선변제 가능하기에 틀린이야기입니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
주거용 오피스텔일 경우 확정일자 + 전입신고 + 점유를 하게 되면 우선변제권 및 대항력은 물론이고 최우선변제도 가능하게 됩니다. 단 근저당권이 있을 경우 해당 근저당권 당시의 설정된 소액임차인 금액과 최우선변제금액이 있는데 그 금액이 적용이 된다는 점은 유의하셔야 합니다. 감사합니다.